Здравствуйте дорогие друзья!
Я отношусь к ипотеке негативно и надеюсь, что в этой жизни мне и Вам не придётся с ней столкнуться. Но если Вы окончательно убедились пойти на этот шаг по той или иной причине то эта статья для Вас! В другой своей статье я написал о плюсах, минусах и различных нюансах касающихся ипотеки. В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы:
- Как правильно выбрать банк.
- Как выбрать объект недвижимости.
- Нужна ли нам оценка и как провести её правильно.
- Нужен ли нотариус и агенство и как нас обманывают.
- Рассмотрим все этапы ипотеки. Договор дарения и акт приема-передачи!!!
1. Выбор банка. Один из основных критериев при оформлении ипотеки. Банк должен быть надежный и входить в ТОП-10 банков России, у такого банка большая вероятность что не заберут лицензию, а Ваши долги не перетекут в другой "карман". У банка который Вы выбрали должен быть офис в Вашем городе. Серьезно, такие банки как Райффайзен, Тинькофф, Альфа не имеют офисы в маленьких городах и это не есть гуд, если у Вас возникнуть проблемы или вопросы лучше всего обратиться именно в офис где Вам всё покажут и расскажут на бумаге.
Процент по ставке и возможность её уменьшения. Выбирайте банк с самой маленькой ставкой, ставкой реальной. Вы должны обратиться в банк чтобы Вам точно посчитали ставку из расчета той суммы которая Вам необходима или того объекта недвижимости который Вы выбрали. Во многих банках по-мимо стандартных инструментов снижения ставки таких как первоначальный взнос есть и другие. Например воспользоваться электронной регистрацией, разместить объект на сайте банка и прочее, это позволит Вам снизить ставку.
2. Как выбрать объект недвижимости. Помните о том, что после того, как Вы оформили ипотеку то недвижимость находиться в залоге у банка. Вы не сможете её продать или обменять и жить Вам в ней придется долго. Поэтому к выбору недвижимости стоит отнестись серьёзно. Юридическую частоту недвижимости проверит банк. А вот юридическую чистоту продавца лучше проверить самому, хотя банк это тоже делает. Проверьте нет ли долгов у продавца, не подавал ли он заявление на банкротство. Не участвовал ли в мошеннических схемах. Это можно сделать через определённые организации, а также на сайтах судебных приставов и специализированных сайтах по банкротству.
Узнайте о соседях. Можно в вечернее время в разные дни, лучше всего в выходные дни зайти в подъезд Вашей будущей квартире и в соседний. Послушать как ведут себя соседи, нет ли там соседей музыкантов и алкоголиков. Можно под любым предлогом зайти к Вашим продавцам в вечернее время и послушать что твориться в соседних квартирах. Осмотреть состояние подъезда, это о многом говорит. Если в нём есть надписи "здесь живёт вася", "обмана чмо" и т.д. то задумайтесь об обитателях данного подъезда. Посмотрите общее состояние подъезда, помыт ли пол, есть ли грязные и обожженные стены и потолки. Если возможно найдите старшую по дому или бабушку которая бдит за всем, такие есть практически в каждом подъезде, она Вам расскажет всё за милой беседой.
Спросите у продавцов почему съезжают и спросите это не один раз, а в разные дни и посмотрите сходятся ли ответы.
Узнайте про Вашу управляющую компанию. Хорошо ли она выполняет свои обязательства или нет.
Уточните о наличии горячей и холодной воды в разное время года, о качестве отопления. Узнайте об этом как у продавцов так и у жильцов дома через различные форумы и группы в социальных сетях.
Если Вы автомобилист или планируете им стать то осмотрите количество парковочных мест. Есть ли свободные места вечером и сколько их, чтобы после работы не кружить по двору и не оставлять автомобиль в соседнем. Мало того, что Вы не сможете контролировать свой авто так еще и идти к нему далеко, к тому же жильцы соседних дворов будут не в восторге от того, что "чужой" паркуется на их территории. И могут напакостить.
Вообщем проверьте всё максимально возможное, это очень важно!
3. Оценка. Как правило оценка необходима при оформлении ипотеки, банку нужно знать реальную стоимость жилья, а не ту что хочет продавец. По не которым программам ипотеки, как правило на сумму не более 1,5 млн рублей оценка не требуется. Но в основном провести её придется. Как правило банк обращается к "своим" оценщикам, но Вы можете и сами заказать оценку. Если у Вашей будущей квартиры шикарный дорогой ремонт и вместе с квартирой продавцы оставляют дорогую кухню с бытовой техником, дорогую мебель то оценка это считать не будет. Оценка оценивает "стены" и цену за квадрат в том или ином районе(доме). Поэтому Вы можете сильно расстроиться когда продавец просит за квартиру 3 млн, а оценка сделает оценку на 2 млн. Тут у Вас варианты такие: заказать новую оценку(за ту оценку Вам часть или все деньги могут вернуть, но не всегда), обратиться к знакомому оценщику если он на это пойдёт, сменить банк, найти необходимую сумму в 1 млн рублей чтобы доплатить продавцу.
4. Нужен ли нотариус и агенство. Если продавец согласен оформить сделку без агенства, то не упускайте свой шанс! Сейчас если это читает сотрудник агенства недвижимости он наверно мечтает меня сжечь.
Не нужно переплачивать посредникам огромные деньги за то, что Вы можете сделать сами и сделает банк. Агенство будет твердить: без нас Вы не получите ипотеку! без нас Вас может обмануть продавец! без нас Вы можете остаться без квартиры! Вы не соберете нужные документы без нас! Вы не сможете сделать договор купли-продажи без нас и т.д. Друзья это всё враньё! Если Вы покупаете квартиру в ипотеку, то всю работу агенства сделает банк! Это касается покупки именно в ипотеку, если покупаете квартиру за наличку то лучше через агенство или также через банк. Банк соберет все сведения об объекте, проверит его на юридическую чистоту и обезопасит Вас от мошенников. Банк никогда не купит квартиру с сомнительной историей или с сомнительным продавцом. Точно также как и агенство Вы сможете собрать и подать все документы, для банка не имеет значение в одобрение ипотеки кто подаёт документы. Агенство может обмануть банк о величине Ваших доходов что увеличить вероятность одобрение, но этот обман вылезет потом боком именно Вам. Также договор купли-продажи составит Вам банк за "копейки" по сравнению с суммой вознаграждения агенства, есть еще один ОГРОМНЫЙ ПЛЮС если договор будет делать банк, вот он:
- если Вы оформляете ипотеку и первоначальный взнос это маткапитал или же Вы хотите использовать маткапитал в счет погашения ипотеки, то Вам нужно выделять долю ребёнку или детям. Для этого нужно обратиться к нотариусу, так твердят все нотариусы и агенства, это опять враньё! При оформлении ипотеки договор купли-продажи делайте в банке, заплатите банку 1,5-2 тыс. рублей и он сделает Вам договор и сразу выделит доли в нём! Важный момент! Вам не нужно бегать по нотариусам и терять время, а самое главное тратить от 10 до 15 тысяч рублей на их услуги. Всё сделает сам банк за очень не большие деньги. Когда Вы этот договор отнесёте в рег. палату(МФЦ) там при оформление на основании договора банка Вам и Вашим детям выделать доли. Об этом Вам не расскажет агент или банк, зачем терять столько денег? А вот Вы их потеряете. Поэтому делаем всё сами и в банке!
Есть конечно ситуации когда Вам нужно будет обратиться к нотариусу, например Вы захотите выделить доли не только детям, но и разделить между собой, между мужем и женой. Тогда идёте к нотариусу и делаете брачный договор на основании его уже и будут выделять доли.
5. Рассмотрим все этапы ипотеки.
Тут все просто. И думаю известно каждому, но еще раз пройдём по ним:
- Подаём заявку в разные банки и собираем документы. Сейчас подать заявку можно в электронном виде, ввести свои паспортные данные, указать свой доход и источник дохода, указать сумму необходимую Вам, срок кредита, первоначальный взнос. Ждём, если банк одобрил Вам предварительно заявку и Вас она устраивает то подтверждаем доход(если банк просит) и идём к следующему этапу.
- Поиск жилья. Как правило банки дают 2-3 месяца на поиск жилья. Если Вы уложились в срок то передаёте данные о недвижимости банку, если не успели то подаёте заявку заново. И помните что срок Вашей заявки идёт до момента одобрения объекта банком, если Вы нашли объект за 5 дней до окончания срока и за этот срок банк не успеет одобрить объект то подать заявку придется заново.
- Если Вы нашли объект то нужно предоставить документы банку. Выписка, технический и кадастровый паспорт, справку о владельцах и о прописанных в квартире, копии паспортов владельцев.
- После того как выслали необходимые документы нужно сделать оценку, это может сделать банк, а вы только оплачиваете. Или можете сделать оценку сами. После того как оценка отправлена в банк, банк начинает проверку недвижимости и хозяев, проверку стоимости недвижимости.
- Одобрение или отказ. После рассмотрения всех документов банк выносит решение об одобрении объекта недвижимости и суммы кредита, если Вы со всем согласны то переходим на следующий этап.
- Вам назначают время и место заключения сделки. Вам позвонит менеджер и согласует удобную Вам дату. В указанную дату Вы приходите с продавцом и всеми документами, также с собой у Вас должна быть сумма на оплату страховок, оплату договора и прочих услуг если Вы ими воспользуетесь(например система быстрых платежей).
- Если Вы заказали электронную услуги, то из банка едете домой и ждете регистрацию сделки. Если Вы выбрали стандартную регистрацию, то со всеми документами из банка едете в МФЦ и сдаете всё на регистрацию.
- Когда документы будут готовы то везете их банк и отдаёте их менеджеру, она снимет копии и оставит себе. Если Вы использовали маткапитал то сразу составьте заявление на его перечисление.
- Продавец передаёт Вам квартиру. Тут главное составить и подписать два документы, первый это акт приема передачи недвижимости его как правило распечатывает и отдаёт Вам и продавцу сотрудник банка. Но можете его составить и сами, образцы есть в интернете. В акте помимо всего обязательно укажите показания счетчиков при которых Вы приняли квартиру и попросите продавца показать последнюю оплаченную им квитанцию ЖКХ, это нужно чтобы Вам не попасть на старые долги хозяина. Второй документ нужен если с квартирой Вы покупаете мебель и технику. Этот документ желательно составить и подписать с продавцом заранее. Этот документ называется договор дарения. Его образцов тоже полно в интернете.
Что такое договор дарения и зачем он? Это для Вашей безопасности. Если продавец продаёт Вам вместе с квартирой или домом мебель и технику, что существенно повлияло на её стоимость то нужно это зафиксировать.
В договоре дарения указываете всё, что оставляет продавец и стоимость. Указать стоит всё от люстры до ванны и холодильника. Прописываете каждый пункт подробно, например название и цвет и стоимость. Если будет такая бумага то продавец подумает, стоит ли Вас обманывать?
Вы можете заехать в пустую квартиру, а продавец пожмёт плечами и скажет разговора о мебели и техники не было. Или через некоторое время после покупки прилетит злая теща прошлого хозяина и заявит что холодильник её, отдавайте. Вам это надо? А вот если у Вас будет договор на руках, то им можно ткнуть в лицо. Также такой договор несёт юридическую силу. Только не надо этот договор везде "светить" он только для Вас!
Ну вот мы и рассмотрели основные вопросы касающиеся ипотеки. Если я что-то опустил то буду рад комментариям!
Рад если эта статья была Вам хоть чем-то полезна!
Всего доброго!
Подписывайтесь, ставьте лайки, оставляйте комментарии!