Покупка квартиры в ипотеку — долгосрочное обязательство на несколько лет. Но что делать, если кредит банку ещё не выплачен, а квартиру уже нужно продать? Например, в семье появился ребёнок и родители решили обзавестись жилплощадью побольше. Или собственники переезжают в другой город. А может жизненные обстоятельства сложились так, что у человека нет финансовой возможности выплачивать ипотеку и нужно продать недвижимость, чтобы погасить долг перед банком.
В зависимости от условий и обстоятельств есть четыре разных способа продать ипотечную квартиру. Разбираемся, чем они различаются и какой лучше предпочесть.
Обязательное условие продажи — разрешение банка
По закону квартира, за которую вы платите ипотеку, находится в залоге у банка. То есть вы являетесь собственником квартиры и можете в ней жить, но не можете ей распоряжаться, в том числе продавать, без согласия банка. Это право банка называется обременением и действует до тех пор, пока вы полностью не выплатите ипотеку.
Обратитесь в свой банк и согласуйте способ продажи квартиры. Как только он даст своё разрешение, можно будет приступить к поискам покупателя.
Способ 1. Взять кредит для досрочного погашения ипотеки
Если остаток по ипотеке небольшой, удобно взять второй кредит на погашения первого, а затем уже искать покупателя квартиры. Порядок действий следующий:
- Вы берёте кредит на сумму, которую осталось оплатить по ипотеке.
- Закрываете ипотеку.
- Продаёте жильё.
- Оплачиваете кредит с помощью вырученных от продажи средств.
Однако, чтобы банк согласился выдать второй кредит до погашения ипотеки, нужно иметь хорошую кредитную историю, а платёж по ипотеке не должен быть больше 50% от зарплаты. То есть, если вы ежемесячно платите по ипотеке 10 000 рублей, чтобы получить второй кредит, ваша зарплата должна быть не менее 20 000 рублей. К тому же не должно быть просроченных платежей по ипотеке и других непогашенных кредитов.
Главное преимущество этого способа — когда квартира уже не в залоге у банка, найти покупателя легче.
Главный недостаток: банк может не одобрить получение второго кредита.
Способ 2. Найти покупателя и получить у него задаток для досрочного погашения ипотеки
Гражданский кодекс позволяет заключить такую сделку безопасно для обеих сторон. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где прописывают условия продажи квартиры и порядок оплаты. Первый платёж оформляется в качестве задатка. При этом покупатель передаёт сумму сразу в банк и указывает реквизиты кредитного договора и сведения о продавце. Если продавец по какой-то причине передумает заключать основной договор купли-продажи (ДКП), задаток вернётся к покупателю.
Как только кредит по ипотеке будет погашен, банк снимет обременение, и можно будет оформить основной договор купли-продажи.
Главное преимущество этого способа — продавцу не нужно искать деньги на стороне и брать второй кредит, чтобы досрочно погасить ипотеку.
Главный недостаток — сложно найти покупателя, который готов дать задаток. Поэтому продавцы часто вынуждены предлагать хорошую скидку.
Способ 3. Найти покупателя, который выкупит квартиру из под залога
Этот способ похож на предыдущий, но покупатель приобретает квартиру не после выплаты задатка и погашения продавцом ипотеки, а сразу из-под залога. При этом способе заключается трёхстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком. Порядок действий такой:
- Продавец направляет в банк заявление о намерении продать квартиру из-под залога.
- Если банк даёт согласие, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
- Покупатель открывает расчётный счёт, на который перечисляет деньги для погашения кредита и остаток для продавца.
- Договор и согласие банка проходят государственную регистрацию в Росреестре.
- После регистрации сделки банк и продавец получают деньги, а покупатель квартиру, с которой снято банковское обременение.
Главное преимущество этого способа — продавцу не нужно искать деньги самому, чтобы досрочно погасить ипотеку.
Главный недостаток — сложно найти покупателя, который готов сразу заплатить полную сумму за квартиру. К тому же покупатель может попросить скидку.
Способ 4. Передать ипотечный кредит покупателю
Покупатель направляет в банк заявление, что хочет купить квартиру, которая уже находится в залоге у этого банка. Продавец, в свою очередь, пишет заявление, что хочет продать эту квартиру.
Если сделка будет одобрена, покупатель получит новый ипотечный кредит, а с продавца будут сняты все финансовые обязательства. При этом покупателю удобно открыть единый расчётный счёт в банке, куда он направит все деньги: и платёж по ипотеке, и сумму для продавца. Продавец получит деньги после того, как сделка завершится и покупатель станет новым собственником квартиры.
Главное преимущество этого способа — продавцу не нужно самостоятельно искать деньги для погашения ипотеки.
Главный недостаток — нужно найти покупателя, которому банк одобрит кредит. Кроме того, банк может взять с продавца дополнительную комиссию за участие в сделке.
Способ 5. Квартиру продаёт банк
К этому способу прибегают в крайнем случае — если собственник не может выполнить финансовые обязательства перед банком и не может найти покупателя. Он подаёт в банк заявление, что не может продолжать выплачивать кредит, и банк сам продаёт квартиру на торгах.
Полученные средства идут на закрытие долга, а остаток пересляется кредитору. После этого он получает справку, что больше ничего не должен банку.
Главное преимущество этого способа — продавцу не нужно искать покупателя, достаточно предоставить документы на квартиру.
Главный недостаток — банк стремится как можно быстрее вернуть свои деньги, поэтому продаёт квартиру по заниженной стоимости, иногда даже в половину дешевле, чем среднее предложение на рынке.
Какой способ продажи ипотечной квартиры выбрать?
Как правило, продавать ипотечную квартиру невыгодно: с учётом выплаченных процентов цена продажи будет ниже, чем цена покупки. К тому же, если квартира находилась в собственности меньше установленного банком срока (обычно это 3-5 лет), продавцу придётся уплатить НДФЛ.
Если продавать ипотечную квартиру нужно обязательно, лучше в первую очередь подумать о получении второго кредита. С погашенной ипотекой будет проще найти хорошего покупателя. Если банк отказывает в получении второго кредита, ориентируйтесь на возможности покупателя.
Пятый способ продажи (через посредничество банка) самый невыгодный, но в крайней ситуации стоит выбрать именно его, не бездействуя и не допуская просрочек по платежам. Иначе банк может взыскать долг через суд и, помимо ипотечного кредита, придётся платить судебные издержки.