За 2020 год индекс стоимости московской жилой недвижимости, руб/м2, вырос на 12 % с 178 до 200 тыс руб/м2. Если посмотреть соответствующие данные за последние пять лет, то рост от минимумов 1-го полугодия 2018 года составил 21 %. Особенно обращает внимание на себя практически вертикальный рост стоимости жилья осенью 2020 года.
Добавляет ощущению нереальности происходящего тот факт, что этот «бум» происходит на фоне пандемии и рекордного со времени кризиса 2008-2009 г.г. падения ВВП России, а также снижения реальных (за вычетом инфляции) доходов населения в течение последних шести лет.
Основной причиной наблюдаемого ажиотажа является снижение ключевой ставки ЦБ в 2020 году с 6,25 % в начале года до 4,25 % на текущий момент, что позволило снизить средневзвешенную ставку по ипотеке (среднюю в расчете на объем выданных ипотечных кредитов) с 8,79 % в январе до 7,32 % в сентябре за счет уменьшения стоимости кредитов ЦБ для коммерческих банков. Кроме того, существенную роль сыграла государственная программа льготной ипотеки, запущенная 17 апреля 2020 года и продленная до 1 июля 2021 года, которая позволяет получить ипотеку под 6,5 % годовых для новостроек. Несмотря на это, падение доходов населения вместе со снижением экономической активности, вызванной пандемией, должны были вызвать снижение ипотечного кредитования, как минимум, из-за возможных рисков неплатежей заемщиками. По различным данным, до 40 % россиян, имеющих желание взять ипотеку, не располагают средствами для первоначального взноса.
При этом уже на начало ноября в России побит рекорд по объему выданных ипотечных кредитов: к концу октября таких кредитов было выдано на 3,25 трлн рублей, в то время как за весь 2018 год было выдано кредитов на 3,01 трлн рублей, а за 2019-ый – на 2,85 трлн рублей.
Ситуацию в будущем с точки зрения просрочек платежей и банкротства заемщиков для банков можно считать, как минимум, тревожной, если не принять во внимание механизм, запущенный государством для финансирования жилого строительства. Вкратце суть этого механизма сводится к следующему:
- банк выдает заемщику ипотечный кредит и получает жилую недвижимость в залог;
- банк передает (полностью или частично) свой ипотечный портфель Дом.рф - государственному институту развития в жилищной сфере, т.е. права требования по этим кредитам также переходят к Дом.рф;
- Дом.рф осуществляет так называемую «секьюритизацию», т.е. выпускает ценные бумаги, которые обеспечены активами, генерирующими стабильный денежный поток - в данном случае ипотечными кредитами. Это так называемые «ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)» или «ипотечные облигации»;
- Дом.рф фактически расплачивается с банком за переуступленный ипотечный портфель обеспеченными ипотекой ценными бумагами (ИЦБ).
В результате осуществления такой схемы Дом.рф получает себе на баланс в виде активов ипотечные кредиты, а банки – ипотечные облигации, надежность которых обеспечена государством. При этом банк снимает с себя риски неплатежей и банкротства заемщиков, а полученные взамен на ипотечный портфель ценные бумаги могут быть проданы сторонним инвесторам (например, госкомпаниям и госкорпорациям). В результате банк снова получит средства и сможет снова выдать их в виде ипотеки. С одной стороны, такой механизм может позволить снизить процент по ипотеке (так как банки будут активно конкурировать между собой за клиента, ничем не рискуя), с другой - в случае массовой неплатежеспособности заемщиков спасать от банкротства Дом.рф придется государству, т.е. за счет бюджетных средств. Масштаб этих явлений может принять катастрофические последствия, если принять во внимание, что правительство планирует увеличить объем выпуска ИЦБ до 7 трлн рублей к 2024 году.
Надо отметить, что приведенная выше схема по выпуску ИЦБ идентична той, которая применялась в США перед кризисом 2008-2009 г.г., что из-за неплатежей по ипотеке почти привело к банкротству брокеров Fannie Mae и Freddie Mac, которые выпускали ИЦБ. Для их спасения правительство США было вынуждено потратить 187 млрд долларов.
Также нужно отметить усиливающуюся роль Дом.рф в проектном финансировании строительства: с введением эскроу- счетов при оплате жилой недвижимости (перевод средств застройщику происходит только после сдачи объекта в эксплуатацию, а не как раньше - на стадии котлована) эта госструктура постепенно вытесняет банки с рынка финансирования строительства. Напомню, что введение эскроу- счетов повысило стоимость недвижимости. В результате мы имеем грядущую монополизацию финансирования рынка строительства жилой недвижимости в руках Дом.рф, которым руководит хорошо известный «лет ми спик фром май харт» Виталий Мутко.
Таким образом, целый ряд факторов привел к росту стоимости жилья, которое резко ускорилось в этом году:
- введение эскроу- счетов;
- снижение ключевой ставки ЦБ (результат - снижение стоимости фондирования для банков). Это также привело к оттоку средств с депозитов в традиционно понятный для нашего человека инструмент - бетон;
- введение программы льготной ипотеки, выгода от которой уже сейчас «съедена» ростом стоимости жилья;
- выпуск ИЦБ Дом.рф;
- продолжение монополизации рынка проектного финансирования Дом.рф. К чему может привести такая монополизация с точки зрения роста стоимости жилья объяснять, думаю, не нужно;
- сознательное нагнетание СМИ негативного информационного фона о рынке недвижимости («так дешево как сейчас уже больше не будет»);
- неопределенность в экономике на фоне пандемии.
Прибыль от всего этого аккумулируется в частных компаниях застройщиков, риски – падают на государство и федеральный бюджет. Чем надувание ипотечного пузыря закончилось для США и затем всего мира - хорошо известно. Даже глава ЦБ Эльвира Набиуллина выразила опасения по поводу резкого роста стоимости жилья в этому году. Обрушение рынка недвижимости (которое неминуемо наступит за сдутием ипотечного пузыря) приведет к тяжелым последствиям для всей отрасли, но это едва ли кто-то будет принимать во внимание, пока есть возможность получения прибыли «у правильных людей и в правильных местах».
СТАВЬТЕ ЛАЙК, ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ, ОСТАВЛЯЙТЕ СВОЁ МНЕНИЕ. Я ЕГО ПРОЧТУ И ДЛЯ МЕНЯ ОНО ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ВАЖНО
Подписывайтесь на Telegram- канал https://t.me/SimplEconomics