Из-за сложности и недостаточного описания порядка действий, необходимых для узаконения такого вида работ, может создаться ошибочное представление, следствием которого будет неверно разработанный план действий, что в итоге может «свети на нет» все ранее затраченные усилия.
Для того, чтобы постараться этого избежать я разберу основные вопросы, на которые нужно будет ответить.
Производится перепланировка или реконструкция?
Понятие «реконструкция» объекта капитального строительства содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Понятие «перепланировка» законодательно прописано только для помещений в многоквартирных домах, а именно, согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Есть еще такая штука, как «переустройство», и оно, согласно ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ представляет из себя перенос инженерных коммуникаций, а также различного сетевого оборудования. Оно нас не интересует в рамках нашего вопроса.
Таким образом, если здание (жилой дом) расширилось в плане застройки (или сузилось) или увеличилось (уменьшилось) по высоте, то оно подверглось именно реконструкции.
Если внутри здания (жилой дом) произошли какие-то изменения (монтаж, демонтаж внутренних перегородок, например), то ПОМЕЩЕНИЕ внутри такого здания подверглось перепланировке.
Пробел в законодательстве, приведший к проблеме
Казалось бы, что все просто, раз индивидуальный жилой дом является зданием, то значит к нему применяется только понятие «реконструкция» в любом случае.
Но, к сожалению, согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилой дом является жилым помещением (честно говоря, я до сих пор не понимаю, почему поставлен знак равенства между жилым домом и жилым помещением – это абсурд, с точки зрения кадастра).
А это значит, что к такому жилому дому может применяться глава 4 Жилищного кодекса РФ (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме).
Взято это не с потолка, а с конкретного незаконного мнения конкретных регистраторов прав Росреестра в Московской области.
А это, в свою очередь, значит, что нужно получать в администрации разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии, а также выполнять подготовку проектной документации.
В то же время, благодаря «дачной амнистии», проводить реконструкцию жилого дома гораздо проще. Делается это через уведомление о начале реконструкции, технический план кадастрового инженера и уведомления об окончании реконструкции. Выполнять подготовку проектной документации, в данном случае, не нужно (вот, для примера, ссылка на получение данной услуги в Москве).
Как избежать этой проблемы
Никто не знает, к какому регистратору прав попадется технический план.
Технический план может попасться к описанной выше мартышке, которая считает, что внутреннее изменение в жилом доме должно осуществляться в соответствии с требованием к перепланировке помещения в многоквартирном доме.
В этой я связи, я рекомендую идти на хитрость и одновременно с внутренними изменениями произвести работы, которые можно отнести к понятию реконструкция.
Расширить объект посредством крыльца или террасы, заменить несущий элемент (или хотя бы указать это по бумагам), заменить внешнюю дверь на окно или наоборот, пробить новый проем во внешней стене или заложить и т.д. В общем, любой вид работ, который можно выдать за реконструкцию.
В противном случае, если произойдет попадание на обезьянку из Росреестра с описанным мной выше мнением, то придется либо судиться, либо идти по пути Жилищного кодекса.