Эскроу – это специальный счет, необходимый для взаиморасчетов между покупателем недвижимости (дольщиком) и застройщиком.
Когда используется эскроу-счет сделка сразу превращается в треугольник, то есть, в ней теперь участвуют не только застройщик и дольщик. Посредником между ними становится банк (эскроу-агент), он мониторит исполнение застройщиком своих обязательств.
Деньги покупателя замораживаются на этом счете, пока управляющая компания не сдаст дом в эксплуатацию. Если разбираться подробнее, то все очень легко: стороны в ДДУ указывают, что отплата по данному договору будет осуществлена с помощью счета эскроу, а также другие обязательные требования, указанные в ст. 15.4 ФЗ №214. В зависимости от условий эскроу-агента, в ДДУ могут быть занесены другие спец. условия. Банк открывает покупателю эскроу-счет, он же регистрирует свой ДДУ и производит оплату стоимости квартиры на этот счет. Датой оплаты ДДУ является дата поступления денег на счет эскроу. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию.
После того, как дом успешно сдан, застройщик направляет в банк документы, которые подтверждают выполнение договора. Банк перечисляет ему средства покупателей со счетов эскроу, или, если застройщик брал кредит на строительство, переводит стоимость квартир на его погашение.
Деньги дольщиков на эскроу-счетах полностью застрахованы, и если вдруг у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке.