Статьи в интернет-изданиях рассказывают в основном о том случае совместной ипотеки, когда при получении ипотечного кредита собственниками недвижимости становятся двое. В наиболее стандартной ситуации — это супруги. В законодательствах большинства стран, в том числе России, Украины и Белоруссии, гражданскими кодексами предусмотрена совместная собственность на все имущество, приобретенное в браке. Сделки по ипотеке оформляются нотариально, отдельными документами фиксируется согласие супругов на получение кредита и оформление залога. При получении ипотечного кредита наличие двух лиц уменьшает для банка риски – при рассмотрении платежеспособности доходы либо суммируются, либо кредит выдается заемщику — супругу, чья «белая» или «серая» зарплата больше. Оба созаемщика являются совладельцами и солидарно отвечают за возврат кредита.
Другая ситуация с поручителем – он несет равную ответственность с заемщиком но не имеет права на приобретенную собственность. Кроме того, во многих случаях в договоре поручительства есть фраза «несет ответственность всем своим имуществом». Так что вернуть востребованные банком деньги поручитель сможет только через суд. В то же время, совместная ипотека в случае развода может служить камнем преткновения и предметом игр адвокатов, поскольку редко прозрачными являются источники формирования первого взноса (20-50% стоимости). Поэтому логичным было бы посоветовать заключить в таких случаях брачный контракт и хорошо оценить крепость семейных отношений перед вступлением в долгосрочные обязательства.
Но есть и другое, более научное понятие совместной ипотеки. Это когда ипотека обеспечивается путем передачи в залог двух или более объектов недвижимого имущества, которые принадлежат разным лицам.
Такие случаи так же возможны, поскольку банк вместо первого взноса или вдобавок к нему может потребовать дополнительный залог. Тогда в сделку вступает имущественный поручитель. Это может быть и коммерческая и жилищная недвижимость.
Увеличивается стоимость оформления договора. По каждому объекту нужно собрать пакет документов по правам на собственность (с учетом тех же жен или мужей, которые дают согласие), взять необходимые справки из госорганов. Оценка объекта залога тоже не бесплатная процедура. И нотариус совершит больше действий, а значит тоже возьмет больше. При всем этом нужно еще учесть появление у вас еще одного партнера – человека, который в течение жизни ипотечного кредита может существенно повлиять на ваши планы. Подводя итоги сказанному, лучше избежать всесторонних усложнений, связанных с дополнительным залогом. Но если избежать этого не получится, то лучше рассчитаться побыстрее с соответствующей частью кредита и освободить дополнительный залог. Этот момент следует заранее оговаривать в банке и прописывать в договорах, поскольку банк будет заинтересован в удержании двух объектов в совместной ипотеке, ведь в случае чего один из двух можно продать быстрее, да и покрытие залогом кредита больше.