Роль застройщика в конфликтологии
О чем думает застройщик? Начало диалога.
Главная проблема взаимодействия при реализации градостроительного проекта прежде всего в том ни один из участников (Застройщик, Власть, Жители), собственно, в диалог то вступать и не хотят. Объясню почему. Как правило из-за абсолютной полярности позиций: как я уже говорил позиция Застройщика – у нас есть все документы и вообще территория за вашей квартирой это не ваше личное. Позиция жителей – нам стройка не нужна и вообще она незаконна. Совершенно очевидно, что в таких вводных встреча и переговоры по факту превращаются только в возможность получить необходимую информацию для продвижения своей идеи. То есть каждая сторона на начальном этапе хочет/получает информацию и претензии от другой стороны. Жители – этажность, проект, ППР, АГР, основания для строительства и прочее. Застройщик – список почему против и с чем теоретически согласны жители. Власть на этом этапе просто наблюдатель так как они работают только по официальным документам и обращениям, а обращение не может быть отправлено без ссылок также на проект. То есть уже на нулевом этапе стороны не могут друг без друга.
Что хочет Застройщик и почему они себя так ведут?
Давайте сначала, в строительном комплексе города Москвы работает около 500 000 человек, а если добавить к этому все близкие к ним сектора, то на круг около 1 млн людей работают на данный сектор. Вся их деятельность увязана на очень много отраслей и регулируется многими документами в том числе нацпроектами такими как Жилье, Демография, ЦБ. Как следствие люди, работающие в этом искренне убеждены, что именно они развивают город, делают его лучше и искренне не понимают откуда негатив к строительству. Собственно, поэтому они и убеждены, что против них ведется конкурентная или политическая борьба. Теперь к частностям из чего состоит Застройщик объекта: девелопер, инвестор, генеральный подрядчик, подрядчики на каждый этап, транспортная компания то есть если одномоментно собрать всех участников рядового ЖК в Москве то будет сравнимо с любой районной демонстрацией, а уж любую из инициативных групп перекроет с лихвой. И как вы понимаете никто из них не горит желанием общаться с гражданами совсем и терять свой заработок.
Теперь что хочет застройщик?
1. Строить быстро по графику 24 часа, и чтобы никто ему не мешал.
2. Банки и инвесторы как можно быстрее получить деньги.
А какие-либо протесты несут угрозу продажам, остановки стройки, штрафам и вниманию регуляторов. При этом на сегодняшний день деятельность крупного девелопера (а других в Москве не осталось) очень сильно регламентирована акционерами, регуляторами и конечно подотчетна не только власти, но и по линии финансовых организаций (многие из них публичные компании с котировками). Поэтому самое идеальное взаимодействие для них — это нахождение точек соприкосновения с жителями с целью разработки компенсационной программы. Что они могут сделать? Благоустройство (тем более им надо будет делать свое), Благотворительность, замена детского или спортивного уличного оборудования, спонсирование мероприятий. В общем все то, что легко вноситься в отчетность в том числе и социальную и не вызывает вопросов не у регуляторов ни у кредиторов.
Кто лично за это отвечает? Это общий список вопросов поэтому как правило первое лицо любого девелопера или заказчика обязательно в курсе что происходит на объекте и решение о взаимодействии принимает лично он.
Кто непосредственно работает с населением? На постоянной основе – никто. Пресс – служба работает со СМИ. (если после обращения населения тему берут СМИ тогда к ним). Маркетинг – продвижение объекта (им тоже важно спокойствие на территории). GR (связи с госорганами) только с официальными структурами. Поэтому долгое время единственным человеком, который отвечал на вопросы населения был начальник участка или на общих совещаниях начальник проекта. Однако такая практика показала свою неэффективность со временем: сейчас при реализации проектов на каждом из этапов новый подрядчик (один заливает фундамент, другой делает дорогу, третий сносит) и никто из них не будет идти на встречу жителям так как есть риск лишиться работы из за срыва сроков и ему не заплатят, а в такой структуре начальник участка не рискнет отменять ночные работы или увести бетономешалку из двора так как по итогу его сделают крайним. Поэтому несколько лет назад стали нанимать специалистов сначала на подготовку выхода на объект, затем удлинили на время строительства, а сейчас до передачи квартир покупателям. Эти люди редко в штате и со своим условным бюджетом на работу (да когда строители обливают бетоном дорогу именно из этих денег происходит уборка и из этих денег зачастую происходит возможная замена окон при шумных работах и прочее). ТО есть сейчас подрядчики выполняют свою работу, а остальное это заказчик должен обеспечивать сам. Схема не идеальна, но рабочая. И рабочая она только в режиме взаимодействия и социального конфликта. Когда застройщик уверен, что речь идет о работе с людьми то все в целом, стараются идти на встречу. Кстати, взятые на себя обязательства, конечно, может выполнить только заказчик. Он на объекте до окончания, остальные временно.
Теперь как он воспринимает жителей:
Как я уже сказал выше все Застройщики очень гордиться своей работой о внутренне уверены в своем деле считая, что они развивают город. И власть их поддерживает так как считает, что только они знают, как его правильно развивать. Стройка временно – дорога/дом навсегда. И возникновение преград в виде протеста изначально воспринимается ими как вариант политической или конкурентной борьбы. И в этом случае работа идет под девизом пленных не берем и до победного конца. Поэтому любые выступления воспринимаются только через призму опять так политики что-то творят. Дальнейшие действия в случае нарастания напряженности в этом ключе идут по нарастающей: найм политтехнологов для очернения инициативных групп или партий, участвующих в этом и ЧОП на объект. Жители в ответ ведут себя жестче, собирают деньги на войну, привлекают всех, кто согласен в этом помочь, пытаясь через этот шум достучаться до власти чтобы она помогла. Иногда это получается, но очень редко, потому что все списывается на политическую борьбу между оппозицией и властью через объект строительства.
Поэтому надо показать и власти, и застройщику что речь идет о социальном конфликте:
Когда Застройщик и Власть видят что люди прежде всего говорят о своих правах: риски для ближайших домов, ночные работы, попытка занять придомовую территорию, потеря парковочных мест и прочее но при этом Управа, Префектура, застройщик видит на объекте (хотя бы на начальном этапе) именно жителей ближайших домов/района тогда почти все Застройщики дают указание вступить в диалог и найти решение. И власть в этом ракурсе заставляет обычно это выполнить.
Как итог: при взаимодействии с застройщиком необходимо ясно понимать, что отмена стройки это не к нему и он просто выйдет из переговоров, а если речь идет об сохранении/улучшении жизни, то скорее всего он на это пойдет или его заставит власть.
В следующем материале опишу как это происходит на примерах.