Общественный договор.
Коллеги большое спасибо за уделенное внимание видеоматериалу с вводной лекцией по одной из областей Конфликтологии. Данный материал рассматривался на курсе программы профессиональной переподготовки в РЭУ имени Г.В.Плеханова по специальности Конфликтология.
В дополнение к вводной части, опубликованной ранее нами, будут размещены рассмотренные кейсы и иные материалы относящейся к тематике применительно к работе в секторе строительства и ЖКХ. Они также обсуждались со студентами.
Особо обращу внимание что я не претендую на роль лучшего просто тот опыт, который был мною получен по данной работе (в том числе и отрицательный) даст возможность коллегам быть профессиональней, если они свяжут свою жизнь с этим сектором.
Итак, в продолжение публикую материал, посвящённый такому пункту как Общественный договор.
Общественный договор. Лекция 1.
В последнее время благодаря книге Ивана Медведева «Разрешение городских конфликтов» известность приобрел термин «Соглашение об общественной пользе». Это договор или иной документ, который заключается между застройщиком и жителями с фиксацией выгод, которые жители получат от строительства. Сам этот термин пришел из США. Документ юридически обязывающий и страхует как застройщика, так и жителей.
Есть подобные примеры в Москве и возможна ли такая форма у нас? Теоретически да, но как показала практика очень тяжело реализуема. Кто виноват? Все: и застройщик и жители и законодательство в том числе.
Где при реализации градостроительного проекта можно выйти на подобное соглашение?
Вариант 1. Через публичные слушания. В теории так и происходит. Строители или архитекторы предоставляют проект для одобрения жителями района или округа. Люди вносят свои коррективы это фиксируется и при исполнении используется. Однако на практике это почти невозможно: публичные слушания это всего лишь один из элементов проекта цель которого получить разрешение на строительство данного объекта, то есть получить подтверждение/изменить назначение территории. И в этом случае предлагаемый проект это именно проект. Жители или одобряют или нет или одобряют с добавлениями. Вот только добавления по факту к исполнению не обязательны и даже если и заключить соглашение, то срок начала строительства может быть через 10 лет или измениться юрлицо. Собственно проблема реновации во многом из-за этого. В рамках этой процедуры вам говорят про предельные цифры, а вот пощупать ничего нельзя. Как и внести изменения так как и сам проектировщик еще не знает, как это будет. Возьмем пример известного случая среди читателей присутствующих здесь ТПУ Люблино. В рамках проведённых публичных слушаний про проект строительства ТПУ Люблино жители согласились с ним с оговоркой, что дорога к этому объекту при строительстве должна проходить с улицы Совхозная, а не мимо жилых домов. Вот только ни в одном официальном документе этого не было зафиксировано. Или обратная картина когда на открытых публичных слушаниях проходивших в двух районах по переносу ЛЭП под землю в Юго – Западном округе от территории парка 50 летия Октября до парка «Усадьба Воронцово» при большом одобрении и на основании ранее отправленных просьб с требованием убрать ЛЭП под землю по итогам слушаний и спустя два года при начале работ был зафиксирован активный протест против проекта в связи с риском возможным для Парка. Потому что по факту эта процедура всего лишь отвечает на вопрос да или нет новому проекту.
Хорошо. Но ведь есть проекты без публичных слушаний?
Вариант 2.
Заключить соглашение с застройщиком при начале реализации проекта. Именно. Но пока не всего готовы на это идти и вот почему.
Что считает застройщик? У него есть все разрешения и он считает, что никому ничего не должен он просто хочет быстро построить объект.
Жители: жители настолько устали от строек в городе что ничего и не хотят слышать про строительство рядом со своим домом.
Но есть третий игрок: местная власть (депутаты, Управы, Префектуры) который совершенно не нужен лишний конфликт на своей территории (да да тогда они зажигаются красным цветом, и все проверяющие начинают активно интересоваться чем они занимаются). Именно к ним приходят жители и застройщик при первых возникновениях конфликта. Власть слушает одних (жителей) и как правило рекомендует застройщику идти договориться с жителями. В 99 случаях из 100 это так и есть. Отвечая на вопрос, почему отвечу. На моей практике тут как история с ремонтом на вашей лестничной клетке. Все живем давно отремонтировались и тут вдруг въезжает новый жилец и начинает активно сверлить шуметь в ответ соседи вызывают участкового создают проблемы пока в итоге новый сосед всех не соберет и не предложит допустим постелить пол в холе или что-то еще плюс установит график работы. Это и есть мини соглашение. Так и здесь любой житель района ментально ближе местной власти чем Застройщик. Да возможности, блага, но он все равно пока чужой. На моей практике всегда было так. И там, где Застройщик не обращал на это внимания стройка заканчивалась.
Итого: жителей и Застройщика в итоге собирает власть. На примере ТПУ Люблино Управа района собрала всех участников, где Застройщику было сказано ищите компромисс. Застройщик ответил есть и сделал свое предложение жителям:
- Организация новой парковки взамен утраченной (на тот момент машины парковались на территории Застройщика).
2. Благоустройство территории ближайших домов (это выгодно так как свою территорию все равно благоустраивать)
3. Установка новых шлагбаумов с расширением придомовой дороги для использования ее для своих нужд и жителей.
Ответы жителей:
- Стройка незаконна – диалога не будет.
2. Постройте парк
3. Стройте по решениям Публичных слушаний, то есть дорога с Совхозной.
4. Измените проект.
5. Стройка невозможна так как земля для этого не подходит.
На этом этапе заключить Соглашение как видите невозможно. НО Застройщик понимает, что в предвыборный цикл никто выступления не одобрит вынужден уже сам искать компромисс. Власть в ином порядке остановит начало работ, а это увеличение затрат и очень большое (речь в этом случае идет на многие миллионы кредитных денег).
Ответные действия Застройщика:
- Предоставление документов всем сторонам.
2. Открытие горячей линии.
3. Обращение местный Совет Депутатов с просьбой создать рабочую группу для взаимодействия.
4. Обращение ко всем жителям.
5. Обращение по возможности к каждому жителю ближайших домов. (телефон)
6. Обращение к старшим домов и подъездов.
7. Взаимодействие через местных жителей.
Действия депутатов района и МГД:
- Проверка всех документов
2. Остановка всех работ.
3. Обсуждение компенсационной программы
Действия МВД:
- Проверка всех документов.
Как итог всех этих действий Застройщик решил вернуться к плану строительства дороги с улицы Совхозная с сохранением компенсационной программы жителям.
По факту спустя три месяца стороны вышли на готовность заключения соглашения между жителями – Застройщиком – Депутаты – Управа, где наличие власти давало гарантии исполнения.
Однако до соглашения стороны не дошли. Почему?
Случилась типичная проблема при взаимодействии:
В домах рядом с местом строительства живет около 3000 людей. Активных противников против строительства около 30 человек. Финансово и морально их поддерживало тоже немало – около 300. Остальная часть домов после решения о переносе дороги стала нейтральна, а после готовности к организации новой парковки в статус нейтральных перешли еще около 150. При этом наиболее активная группа это та, которая просто против строительства объекта. Вот и оказалось, что соглашения подписать и не с кем. А после подключения к работе оппозиционных партий отношение и депутатского корпуса с властью тоже перешло в разряд нейтральных.
Потому и получается на выходе частая история, когда никто не хочет выступить проигравшей стороной. Коллеги очень активно боролись они вынудили застройщика выполнить все по букве закона.
Собственно, именно поэтому и Застройщики, а иногда и жители и нанимают конфликтолога (переговорщика, юриста и прочее) чтобы был официальный крайний. На него потом вешают всех собак и дальше уже зачастую договариваются о взаимодействии со словами а он сказал то то, он не объяснил или он уволен и начинаем с чистого листа.
Следующий материал будет по теме Экспертиза решений.
Алексей Белозёров.
