На «первичном» рынке встречаются квартиры не только первичного застройщика, но и от физических и юридических лиц. Можно ли рассмотреть такой вариант к покупке? Как оформить такую сделку? Что нужно учитывать в такой сделке?
Почему дольщики иногда перепродают квартиры в еще не достроенных домах?
Рассмотрим два варианта:
1. Дольщик – физическое лицо, в таком случае продажа квартиры может быть связана со множеством причин. Сроки строительства растянулись, а квартира нужна не позже какого-то срока, происходят перемены в семье или личной жизни (например - развод). Обстоятельства сложились таким образом, что нужна квартира большей квадратуры, или это может быть переезд в другой город, страну. Обобщая причины, любые перемены в жизни человека.
2. Дольщик – юридическое лицо. Это может быть любая компания, которая купила данные квартиры для дальнейшего получения прибыли – инвестиция. Квартиры на стадии котлована стоят в 2, а то и в 3 раза дешевле.
Личный пример - жк Level Амурская, в свое время рассматривал вариант покупки квартиры в данном жилом комплексе, тогда хорошая «евро-двушка» стоила 4,5 миллиона руб. сейчас стоимость квартиры начинается от 8,5 миллионов рублей.
Есть еще одна причина по которой юр.лица продают квартиры, они являются подрядчиком застройщика, поставляют строительные материалы или выполняют работы по благоустройству и ремонту. А застройщик в свою очередь «расплачивается» с подрядчиком квадратными метрами по цене на 5-10 процентов от текущей рыночной стоимости. Но подрядчику интересно получить «живые деньги», вот и продают квартиры, которые получили от застройщика.
Как оформить такую сделку?
При перепродаже таких квартир, необходимо оформлять ДДУ – договор долевого участия. Его регистрация проходит через Росреестр. Сроки регистрации, как правило занимают до 10 рабочих дней.
Согласие застройщика для свершения такой сделки не требуется, но это согласие может потребовать банк, но это в том случае, если в сделке участвую заемные-ипотечные средства. Для получения согласия застройщика, достаточно получить от него справку «о полной оплате стоимости квартиры по договору долевого участия».
Документы необходимые для оформления сделки:
1. Справка о полной или частичной оплате квартиры, произведенной застройщику от первого дольщика. + заявление от всех лиц участвующих в сделке.
2. Договор о переуступке прав по ДДУ, в 3 экземплярах заверенных у нотариуса.
Можно ли приобрести квартиру по переуступке прав в ипотеку?
Как писал выше, можно. Но если вы планируете приобретать квартиру по программе льготной ипотеки то, чтобы попадать всеми критериями под данную программу, покупать нужно только у юридического лица. Иначе банк может не согласовать данную программу.
Почему такие квартиры продаются дешевле чем цена застройщика?
Если продавец физическое лицо, то как правило квартиру нужно продать быстро, чтобы получить деньги, которые могли понадобиться здесь и сейчас. Но как писал выше, квартиры на этапе котлована стоят дешевле, собственник ничего не теряет, а вы покупаете квартиру в почти сданном доме по цене квартиры на этапе застройки.
Если продавец юридическое лицо, то принцип, как и с физическим лицом, только у компаний другая мотивация. Им нужно соблюдать баланс оборотных средств, чтобы не допускать задержек в дальнейшей работе с застройщиком. А для этого необходимо чтобы квартиры были дешевле чем от застройщика.
Статьи по теме:
1. Рейтинг застройщиков 2020.
2. Ипотечному рынку грозит перегрев, в чем опасность?
3. В Москве сократилось предложение на "первичном" рынке.
4. Продление программы льготной ипотеки. И ее условия.
Делитесь своим мнением в комментариях! Если статья вам понравилась, ставьте палец вверх, таким образом вы поддержите меня и мой канал:) И конечно, чтобы следить за новыми статьями, подписывайтесь на мой канал!