Как работать с органами опеки при продаже жилья, где использован материнский капитал.
Первое и самое главное – не «рисуйте» себе образ врага и (ни в коем случае!) не пытайтесь эту инстанцию «обойти», проигнорировать, «решить вопрос по-другому» и т.п. И, конечно же, совершенно не стоит обижаться, если они, как и многие другие органы, не хотят нарушать закон Вам в угоду.
Есть много способов работать с опекой конструктивно, без всяких шахеров-махеров, договариваться и решать задачи в нужном русле. Здесь нужна практика и свой подход. Чем сегодня и начнем заниматься.
Главное, помните – научиться работать с опекой, банками, нотариусами и другими участниками рынка, - в Ваших интересах. Напомню тезис из моей первой статьи: к 2021 году в 80% сделок уже не обойтись без маткапитала, субсидий, альтернатив. Каждая семья хочет его использовать быстро (потратить эти деньги, иначе съест инфляция). Самый разумный способ – конечно, недвижимость! Ни разу не слышала за последние 3 года, чтоб кто-то его на пенсию мамы или обучение детей отправлял.
Сегодня такие навыки позволяют риэлтору работать дорого и брать с клиента предоплату, а уже «завтра» эти знания станут необходимостью. Я работаю с оплатой моих услуг на 30 - 50% больше среднего по рынку.
Поэтому, читаем, сохраняем ссылку себе, если нравится – ставьте лайк, чтобы Вы и далее могли видеть мои статьи в тему трудных сделок.
Итак, органы опеки...
Все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних, любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, - под контролем и с разрешения органов опеки и попечительства. Да, иначе никак.
Собственность дает право распоряжения недвижимостью, регистрация/прописка - нет.
Дети уже владельцы. Стали благодаря соглашению о распределении долей, после выплаченной ипотеки или были уже сразу покупателями (а это возможно при оплате материнским капиталом только тогда, когда сертифицированному/второму ребеночку есть 3 года).
Переместить или, как выражаются клиенты, «переписать долю в другой объект» - нельзя. Дети собственники. Воспринимайте эту ситуацию также как у взрослых / совершеннолетних.
Если мама перерегистрируется к подруге, к тете, к бабушке, - она станет владельцем? Нет! Так и с детками. Прописать в другую квартиру - не имеет значения.
Почему в этой теме часто каша в голове...
Ранее все квартиры регистрировались в собственность только путем приватизации. Договоров купли-продажи не существовало! Приватизация осуществлялась на всех членов семьи, кто сегодня в ней зарегистрирован/прописан.
И в те годы отдел опеки разрешал перерегистрировать ребенка в другую недвижимость (но в условия не хуже) и только потом спокойно продавать. Ребёнка нельзя было снять с регистрации ни на один день!
На сегодняшний день все стало вроде проще, так как снять с регистрации/прописки мы можем любого гражданина. И ребёнка в том числе. Главное, с согласия родителей. НО! На владение и распоряжение жильем прописка не играет роли.
Когда дети - владельцы / собственники, - “переместить” их долю в другую недвижимость мы можем только путем продажи нынешнего жилья с одновременной покупкой другого жилья. Т.е. продажа с альтернативной/встречной покупкой.
Родители должны подобрать объект недвижимости таким образом, чтобы наделить детей долями такими же или больше хотя бы на +1 см. О том, как считаются доли, я писала ранее.
В какой отдел опеки идти?
По месту постоянной регистрации детей (вот где нужна прописка ребенка). Совсем не в район по адресу объекта недвижимости. Если дети зарегистрированы по разным адресам, значит, к разным инспекторам, в разные районы.
В отделе опеки требуется личное присутствие граждан - только личное присутствие всех законных представителей (родители, опекуны). Если несовершеннолетнему 14 лет (есть паспорт) – необходимо его личное присутствие.
Если, например, у мамы двоих детей разные папы (не лишен/лишены родительских прав), значит, личное присутствие обоих пап.
Напомню, тот папа, который сейчас не в браке с мамой, должен быть в курсе событий, что происходит с его ребенком. Зачем продается жилье.
Не воюем, а заботимся о детях
Очень плохо, когда родитель (чаще папы) не известно где, не в очень адекватном состоянии, или «в контрах» с мамой ребёнка/детей. «Кинула, вышла за другого». ООх терпения!
Все эти контры и настроения родителей «причесывать» придется вам, мои дорогие коллеги-риэлторы. Естественно заранее, вне стен отдела опеки.
Запомните: Закон гласит, что родители и/или опекуны действуют в интересах несовершеннолетнего, прося продажу объекта недвижимости. Они улучшают, а не ухудшают условия ребенка/детей.
Продажа жилья осуществляется только с альтернативной/встречной покупкой
Сделки «продажа + покупка», где дети совладельцы, должны проходить в один день.
Будьте внимательны! Если сделка нотариальная, заранее интересуйтесь тем, какой нотариус. Хороший нотариус сначала «купит», а через пол часа «продаст».
Если договор готовит не нотариус (простая письменная форма), то он проверит правильность оформления договора на покупку, а только потом совершит сделку отчуждения.
Ситуация с разными городами или регионами очень каверзна...
Одни клиенты жаловались, что в регионе (где все друг друга знают) у нотариуса продали жилье. С инспектором опеки (родственники/друзья/кумовья) быстро договорились, постановление получили и уехали в Санкт-Петербург покупать квартиру. А в СПб не один нотариус им сделку проводить не хочет! Так бывает.
Причины ошибок разные:
- неправильно созданные документы;
- не хватает документа;
- возможно, сняли детей с регистрации, а на покупку не правильно оформили постановление. Теперь негде исправлять.
Детей сначала нужно зарегистрировать по месту жительства или пребывания и потом исправлять ошибку. Например, в Санкт-Петербурге инспекторы строгие. Люди, приезжающие из регионов не ожидают, что их будут серьезно проверять на комплектность или на правильность/законность запроса для сделки покупки.
Хорошее исключение, когда опека разрешает положить денежные средства на сберегательный счет каждого из детей (особенно, применимо к случаям, когда продаваемое и покупаемое жилье в разных городах).
В этом случае или деньги лежат до исполнения 18 лет детям, или снова Вам нужно просить разрешения у органов опеки на раскрытие счетов в пользу покупки недвижимости.
Моя последняя сделка с двумя крупными мегаполисами.
Детки зарегистрированы в разных районах СПБ, соответственно, 2 разных инспектора отвечают за своих подопечных. У каждого своя правда. Продавали квартиру с несовершеннолетними собственниками (8 лет и 15 лет), где покупателями были тоже детки (благо, один инспектор опеки) со своими родителями.
Во взаиморасчетах также применялась субсидия и ипотека Сбербанка, с которым мы скандалили. Банки «не следят» за законностью или незаконностью сделок несовершеннолетних. «Не нравятся наши условия, не берите у нас кредит». И все тут. Инспекторы опеки пребывали в шоке, а что сделаешь.
Проблемой было размещение денежных средств с продажи на счетах. По условиям постановления и нотариального договора, деньги с продажи делятся на 4 части, из которых 2 части уходят на счета 2-их детей. Сбербанк отказывался выполнять данную процедуру. Причина - нет такой технической возможности.
Инспекторы обосновывают отказ тем, что деньги обесцениваются, а закон гласит о том, чтоб детки были владельцами недвижимости, а не денег.
Убеждали в том, что, продав квартиру в Ленинградской области, мы только улучшаем качество будущего владения детьми квартирой в Москве. Инспекторы не любят давать разрешения финансов на счету. Но нам удалось.
Это была самая запоминающаяся сделка! Мои клиенты боялись, что мы ее никогда не завершим. Чудо произошло!
Что касается цены квартиры
Иногда инспектор опирается на кадастровую стоимость объекта, иногда на отчет о рыночной стоимости объекта, составленный независимой оценочной компанией.
На любую консультацию в опеку я обязательно хожу вместе с клиентами.
Даже очень грамотные родители могут сказать не нужного и заведомо лишнего. Спорить, и навсегда закрыть доступ к решению вопроса, по крайней мере, у этого инспектора. В моей практике часто встречаю ошибочки инспекторов (человеческий фактор никто не отменял).
Встречаю и споры инспекторов по отношению к коллегам, что «в том отделе делают постановление на продажу не правильно, а я правильно». Нет рожденных со знаниями в голове, все учатся. И человек, находящийся на своей должности, тоже может быть с разным настроением, разными эмоциями.
Не нужно думать, что «корона давит». И не нужно с ноги дверь выбивать. Есть такие клиенты, которые то «денег дам», то кидаются на инспектора «я все везде решаю, ты чего обалдела мне отказывать..!».
Мой лайфхак для риэлторов: Если вы заведомо понимаете, что ваши клиенты уникальны, ведите диалог сами, но очень аккуратно, из себя тоже знатока не стройте. ДЕЙСТВУЙТЕ в интересах детей. Ваша задача добиться результата. И носить шоколадку с собой не лишнее.
Действуйте в интересах детей, не нарушая закон, но добиваясь своей цели.
Читаю, вникаю, помогаю составлять заявление. Бланки заявлений в опеку и перечень документов можно держать в папке агента (в той самой, которую с собой носите, на любую встречу с продавцами. О ней тоже попозже расскажу в отдельной статье). Бланки можно запросить в отделе опеки или сфотографировать на стенде.
Если статья нравится – ставьте лайк, чтобы Вы и далее могли видеть мои статьи в тему трудных сделок.
До новой встречи!
В следующей статье поговорим о поиске подходящего жилья под соблюдение условий о наделении детей собственностью – первичка и вторичка.
С любовью и благодарностью, Дина Макрова!
