Здравствуйте, дорогие читатели!
Я много писал ранее про продажу недвижимости и её покупку в стройке, с целью инвестирования и столкнулся с целым рядом негативных комментариев. Кто-то даже писал, что я агент недвижимости и предлагаю свои услуги))
Что ж, давайте сравним доходы, риски и другие плюсы и минусы от сдачи жилья в аренду и от покупки строящегося жилья! Это вовсе не так. Просто у меня есть опыт сдачи недвижимости в аренду и есть опыт инвестирования в котлован. Т.е. у меня есть нужный опыт для сравнения.
Сдача в аренду.
Плюсы: весьма неплохой способ инвестирования. Отличается достаточно умеренными рисками, при правильно составленном договоре и нормально подобранными жильцами. Вы имеете стабильный заработок. За вас оплачивают коммунальные услуги. Плюс, ваши деньги вложены в бетон, т.е. не убегут. Да к тому же стоимость квартиры ещё и сама по себе растёт, а в Петербурге так с удвоенной силой растет!
Из минусов: плохо выбранные квартиросъемщики могу испортить вам весь ремонт и всю мебель. Единственное чем они будут отвечать перед вами – размером своего последнего платежа или страховой суммой, которая, как правило, этот платёж не превышает. Если место (геолокация) не сильно пользуется спросом или большая конкурентоспособность (много квартир сдается в аренду в этом месте), то слишком сильно из жильцов и не по выбираешь. Плюс, если квартиранты затопят соседей, утроят пожар или ещё как-то начудят – отвечать придётся вам. Да, в договоре будет прописано, что всю ответственность несут квартиранты, но!!! Они будут нести эту ответственность перед вами и то, если вы сможете их грамотно привлечь к этой самой ответственности. А вот перед всем окружающим миром: соседями, УК/ТСЖ, полицией и прочими – лично вы несёте ответственность. И спрос только с вас! Кстати, не забывайте о 687 статье ГК РФ, в которой прописано, что выселить квартиросъёмщиков можно, если 2 месяца арендатель может не оплачивает жильё… Из личного опыта скажу – после граждан солнечного Узбекистана в моей квартире завелись клопы – тоже не приятный бонус. Кстати, деньги вам лучше забирать при ежемесячном посещении квартиры, вместе с оплаченными квитанциями и проверкой целостности самой квартиры. Т.к. стабильные, ежемесячные банковские переводы хороши лишь тогда, когда вы платите с них налоги. А квартиру всё равно – лучше периодически проверять.
О цифрах: в разных районах и городах, соотношение аренды и стоимости жилья – разное. Но, в целом, этот коэффициент, мне кажется, не очень сильно отличается. Так, давайте прикинем:
Как видно, в среднем – 4 286 тыс. руб. стоит однокомнатная квартира в Новом Горелово. Это 600 метров от КАД. Почему именно там? Об этом чуть позже!
Теперь давайте посмотрим, сколько в среднем стоит там аренда такой же квартиры.
Да, не очень выгодный вариант, правда?Как видно, средняя стоимость аренды (при абсолютно одинаковых параметрах квартиры, т.е. однокомнатная от 30 до 40 м2), средняя стоимость аренды составляет 18 600 рублей / месяц. Следовательно, за год мы получаем: 18600*12=223200 руб. Это 5,2% стоимости самой квартиры.
Покупка недвижимости на котловане.
Из плюсов:
Ваши деньги работают за вас. Вы вложились – стройка строится, цена на квартиру растет. Плюс, застройщик вам присылает отчёты о ходе строительства, у многих даже есть камеры видеонаблюдения за ходом строительства, работающие 24/7, чтобы вы были спокойны и знали, что строительство идет!
Вам не нужно регистрировать ИП / ООО / самозанятость, чтобы такой вид дохода стал легальным. Достаточно лишь после продажи недвижимости заполнить справку 3НДФЛ и отнести её в налоговую. Все, вы честный человек!
Стоимость квартиры растёт очень прилично. К примеру, моя однокомнатная квартира, за 2019 год, выросла на 36% к стоимости её приобретения. Правда, тут есть 1 хитрость. Я специально вкладывался именно в конце 2018 года в недвижимость, т.к. планировал, что введение Эскроу счетов повысит стоимость недвижимости, что и произошло (процентов 5 – 7 можно отдать именно на введение Эскроу счетов).
Теперь о минусах: Вам нужно очень тщательно выбирать застройщика. Это самый важный момент, к которому ни в коем случае, нельзя относиться с пренебрежением! К примеру, я обзвонил/объездил с начало несколько агентств недвижимости, сузил круг поиска. После – 4 или 5 застройщиков лично посетил и поговорил о домах, сроках строительства, плюсах и минусах. У меня был целый список вопросов к застройщикам. Когда же из 5-ти застройщиков у меня осталось всего 2 – я поехал на стройплощадку, смотреть непосредственно уже построенные дома и общаться с представителем застройщика на месте. Посмотрел и изучил внимательно, как будет в конечном виде выглядеть моя недвижимость, позадавал ещё вопросов и благодаря компрометирующим вопросам (спросил, что скажут про конкурентов, к которым также собирался) – выбрал себе одного, но самого благонадежного и не прогадал! Сами понимаете – это вам не риелтора попросить квартиру сдать. Огромная ответственность и большая работа.
Также к минусам можно отнести то, что многие застройщики, в процессе строительства, порой меняют некоторые условия. Так, к примеру, дворы часто становятся открытыми для авто, хотя на момент продажи, из могут презентовать как закрытые. Или, один из последних, глобальных минусов – в соседним с моим домом, люди покупали квартиры к каменными стенами, а застройщик изменил в процессе строительства проектную документацию и по факту, люди получат стены из ГКЛ.
Также к минусам можно отнести процесс реализации недвижимости. Порой, он занимает весьма продолжительное время. И говорить о каких-то конкретных цифрах, наверное, правильно, лишь когда процесс полностью закончился, и вы продали свой объект инвестиций. В среднем, с момента приобретения квартиры на котловане, до её продажи готовой и с правоустанавливающими документами (по рыночной цене) уходит 2,5 – 3 года. Однако, в стоимости она возрастает, в зависимости от геолокации, минимум процентов на 50 – 60.
Выводы.
Какой именно вид, в разрезе работы с недвижимостью, инвестирования вам применять и применять ли вообще – решать только вам! В любом случае – удачи вам, успехов и да прибудут с вами деньги!)Конечно, мы сейчас с вами сравнили 2 очень разных вида инвестирования. Один вид – долгосрочное и низкорискованное инвестирование, под меньший процент. Второй – более краткосрочный вид финансовых вложений, с увеличенными рисками, но и большим процентом выручки!
Спасибо, что дочитали до конца!
Также, вам может быть интересны другие мои статьи:
Как выбрать риелтора? Или как наказать риелтора рублём/обратить в бегство?