Был обычный серый ноябрьский день, ничего не предвещало беды. Пока на сцену не вышел заместитель главы Минстроя Никита Стасишин с ошеломительным предложением - запретить в будущем строить апартаменты для проживания. Что эта новость означает для рынка недвижимости и граждан попробую разобрать в этой статье.
Для начала, самым коротким образом давайте напомним, что такое вообще апартаменты и чем они вообще отличаются от обычных квартир.
С самого появления апартаментов на территории нашей страны они были неким темным пятном, в общей системе правового регулирования.
Но есть самые основные отличия апартаментов от квартир:
- они не относятся к классу жилья. В них можно получить только временную регистрацию;
- повышенный налог для собственников на коммерческую недвижимость;
- повышенная стоимость коммунальных услуг, которая никак не регулируется.
Т.к. в апартаментах можно легко вести коммерческую деятельность, то всякие законы о тишине и прочем к ним не распространяются, как к обычным квартирам. Другими словами, Вы можете купить апартаменты для проживания, как и 90% соседей, но оставшиеся 10% захотят там разместить репетиционную базу, кальянную, стриптиз-бар ночной и что угодно еще. В таком случае, можно не звонить нашим бравым полицейским, с просьбами или требованиями дать тишины для сна, они не приедут, и по закону будут абсолютно правы.
Также, владельцев апартаментов легче кинуть на недострое, что уже случалось не раз. Социальной инфраструктурой ты также будешь обделен, ведь нет прописки - нет школы для детей, нет поликлиники и пенсии. Так что для приезжих, особенно с детьми, покупка апартаментов не самый лучший выход как я считаю.
Наибольшая распространенность апартаменты получили в Москве и Санкт-Петербурге, причем начиналось все с уникальных точечных проектов, типа Москва Сити и комплексов класса люкс внутри садового кольца, но с годами, маховик разогнался, и сейчас уже никого не удивишь апартаментами в 10 корпусов на несколько тысяч квартир (Level-Амурская, Ривер Парк и тд).
Если в них столько минусов, то зачем их строят и покупают? Все как всегда упирается в деньги. "Только бизнес, ничего личного", как говорится...
Девелоперам гораздо дешевле строить апарт-комплексы, потому что в отличии от домов со статусом "жилье", нужно получать гораздо меньше согласований, а также привязываться и что самое главное возводить социальную инфраструктуру - школы, детские сады, поликлиники, дороги и тд.
Себестоимость строительства падает, а значит можно предложить нашему бедному населению "золотые клетки" чуть подешевле, и их разберут как горячие пирожки, причем вместе с руками оторвут. Так и получается в настоящий момент.
Так если бизнес и жителей более-менее устраивает схема, почему такой тип недвижимости хотят запретить? В чем основной напряг государства и города?
На самом деле, для государства, основная проблема только одна - это проблемы обманутых дольшиков, большинство которых не разбираются в терминах, когда отдают честно заработанные или взятые в кредит деньги, а потом идут с плакатами - "Нас обманули, верните деньги, Путин помоги!" Президенту, как и правительству вся эта муть не нужна, и других проблем наверное хватает посерьезнее, чем несколько десятков тысяч обманутых семей. Тысячей больше, тысячей меньше, кому какая разница? Родина еще нарожает! (мнение автора исключительно).
А вот город сталкивается с гораздо большими проблемами, а именно - перегрузка инфраструктуры, в основном транспортной, затем уже социальной. Ведь все генпланы и прочие расчеты строятся из расчета горожан, а тут вырисовываются сотни тысяч новых "обьектов недвижимости", в которых оказывается кто-то живет. И дети этих кого-то тоже должны куда то ходить учиться и тд.
Что же предлагает Минстрой? Все снести и всех расстрелять? На этот раз нет. Основных посыла два:
1.То что уже построено, нужно узаконить и придать ему статус жилья;
2.Запретить строительство новых апартаментов.
У обоих этих предложений есть минусы:
В первом случае, города (особенно Москва) получат колоссальный перегруз социальной инфраструктуры в отдельно взятых районах. Ведь количество жителей скакнет на десятки процентов, а больниц и детских садов больше не станет, но при этом город обязан выполнять свои обязательства перед гражданами. Получится ситуация, что когда то в прошлом бизнес заработал, население сэкономило, а город теперь должен разорятся на новые объекты.
Во втором случае, мы получаем сокращение вариативности рынка, ведь апартаменты уже сейчас занимали значительную часть рынка "жилой" недвижимости. А когда есть какие то сокращения, понятно чего ждать - поднятия стоимости.
В общем, в какую сторону не посмотри, есть минусы. У меня есть свое мнение на этот счет - запрещать ничего не надо, "рынок все должен порешать сам".
Апартаменты есть в большинстве развитых мегаполисов мира, отказываться от них, бессмысленно. Но относиться к разрешению на строительство нужно более системно и вдумчиво.
Одно дело, когда строятся апартаменты люксового сегмента на Арбате, Хомовниках или Москва Сити. Понятно какие там будут цены, кто их будет покупать, и что такие люди не пойдут в государственные поликлиники или детские сады.
Другой вопрос, когда в бывшей промзоне хотят строить упомянутые мною 10 башен на 5000 квартир. Сразу становится ясно, какие требования эти люди будут предъявлять и какую нагрузку на транспорт давать в будущем.
С учетом обеднения населения, плохой демографии и развитием удаленных работ, рынок бы сам все расставил на свои места в ближайшее десятилетие, со всеми текущими и строящимися объектами недвижимости.
"Искусственным ограничениям нет!" - вот мое подытоживающее мнение.
Если Вы дочитали этом материал до конца, то просто обязаны поддержать автора) Сами знаете как - лайк, дизлайк, подписка) Для Вас мелочь, а для канала огромная польза.
Пишите комментарии, готов ответить каждому. Живая дискуссия - путь к образованности нации! Всем спасибо, до новых встреч!