Статья для новичков-ипотечников, в которой будут разобраны способы досрочного погашения, принципы их работы, а также плюсы и минусы.
В качестве примера возьмем ипотечный кредит на сумму 2 000 000 ₽, сроком на 10 лет, под 8%, с ежемесячным платежом в размере 24 265 ₽.
Датой заключения кредитного договора пусть будет 15.09.2020.
Для начала посмотрим сколько мы выплатим по такому кредиту, если будем погашать его строго по графику без внесения дополнительных сумм на частичное досрочное погашение (далее ЧДП). На 15.10.2030 (день последнего списания по кредиту) мы получим:
Переплата - 911 201.03 ₽
Общая сумма выплат - 2 911 201.03 ₽
Процент переплаты - 45.56 %
Окончание выплат - Сентябрь 2030
Сразу оговорюсь, речь только о самом кредите, ежегодное продление страховок в расчет не берется.
Чтобы уменьшить сумму переплаты и соответственно общую сумму выплат по кредиту, следует регулярно совершать ЧДП. При этом у нас есть несколько способов, как мы можем это сделать. В рамках данной статьи будем считать, что мы совершаем ЧДП каждый месяц 15 числа (в день списания ежемесячного платежа) на сумму 10 000 ₽. Теперь рассмотрим способы:
1. ЧДП с уменьшением суммы ежемесячного платежа. Так как срок кредита в нашем примере 120 месяцев, нам потребуется совершить 120 платежей по 24 266 ₽, чтобы полностью его закрыть. Данный способ означает, что мы уменьшаем тело кредита на 10 000 ₽, но при этом общее кол-во платежей остается неизменным - 120. Если мы разово внесем ЧДП данного типа 15.10.2020, то тело кредита станет равно 1 978 849.24 ₽ (вместо 1 988 849.24 ₽), а нам останется совершить 119 ежемесячных платежей. Чтобы нам ровно через 119 месяцев полностью погасить кредит, банк пересчитает сумму ежемесячного платежа. Она уменьшится и станет равна - 24 140 ₽.
Теперь посчитаем, какую выгоду дает такой способ (при условии, что мы совершаем ЧДП ежемесячно на одинаковую сумму 10 000 ₽):
Переплата - 653 114.11 ₽ (выгода 258 086 ₽)
Общая сумма выплат - 2 653 114.11 ₽
Процент переплаты - 32.66 %
Окончание выплат - Июнь 2029
Как видите мы закроем ипотеку на 1 год и 3 месяца быстрее. Произойдет это потому, что тело кредита на 15.06.2029 будет равняться 702.83 ₽ и ЧДП полностью закроет его.
Плюсы такого подхода: уменьшение рисков просрочить кредит, так как с каждым ЧДП уменьшается ежемесячный платеж. В случае возможного падения доходов такой способ досрочного погашения помогает его компенсировать.
Минусы: переплата будет выше чем при использовании ЧДП с уменьшением срока кредита.
2. ЧДП с уменьшением срока кредита. Если мы внесем ЧДП данного типа на сумму 10 000 ₽, то размер ежемесячного обязательного платежа останется неизменным. Так как на оставшееся тело кредита каждый день начисляются проценты, то к дате следующего платежа, основной долг увеличится на сумму, набежавшую по процентам. Чем меньше будет тело кредита, тем меньшая сумма по процентам будет на него набегать, и тем больше каждый месяц после ежемесячного платежа будет уменьшаться основной долг и меньше уходить на проценты.
(как работает этот принцип читайте здесь - нюансы при досрочном погашении ипотеки в сбербанке)
Соответственно, если мы регулярно будет совершать ЧДП на 10 000 ₽ с уменьшением срока, мы будем уменьшать переплату и быстрее закроем кредит:
Переплата - 541 132.24 ₽ (выгода 370 068 ₽)
Общая сумма выплат -2 541 132.24 ₽
Процент переплаты - 27.06 %
Окончание выплат - Декабрь 2026 (на 3 года и 9 месяцев раньше)
Плюсы и минусы, в сравнении с первым способом очевидны.
3. ЧДП с уменьшением суммы ежемесячного платежа, но с увеличением размера досрочки. Если мы посмотрим на ежемесячный график платежей, внося регулярно ЧДП первым способом (с уменьшением суммы кредита), то увидим, что общий ежемесячный платеж (обязательный платеж + ЧДП) будет уменьшаться:
34 265.52 ₽ - октябрь 2020
34 140.86 ₽ - ноябрь 2020
34 020.84 ₽ - декабрь 2020
...
Данный способ подразумевает что общий платеж каждый месяц будет фиксированным 34 265.52 ₽ Т. е. после внесения ЧДП в октябре 2020 обязательный платеж станет равным 24 140 ₽. В следующем месяце мы вносим ЧДП 10 125.52 ₽, чтобы общий платеж по ипотеке за ноябрь стал равным платежу в октябре. Таким образом мы и размер ежемесячного платежа уменьшается и общий срок выплаты сокращается:
Переплата - 541 132.24 ₽ (выгода 370 068 ₽)
Общая сумма выплат -2 541 132.24 ₽
Процент переплаты - 27.06 %
Окончание выплат - Декабрь 2026 (на 3 года и 9 месяцев раньше)
Результат что и во 2 случае, при этом еще и уменьшаем риск просрочить выплаты по кредитам.
Однако и минусы у данного подхода тоже есть. Каждый месяц придется считать размер ЧДП, для того чтобы общий платеж был одинаковым. Плюс вполне возможны ситуации, когда внезапно, срочно могут потребоваться деньги на непредвиденные расходы и возникнет желание взять часть средств из ЧДП. А так как обязательный платеж с каждым месяцем становится меньше, соблазн в перераспределении денег будет только расти, так как сумма ЧДП будет увеличиваться.
P.S. Сказать, что какой-то способ лучше другого - было бы не корректно. Выбор зависит от целей и обстоятельств в каждом конкретном случае.
