Ипотека стала довольно распространенным способом приобрести собственную жилую недвижимость. Для многих семей это, практически единственный вариант.
И несмотря на надежды о долгой совместной жизни, многие пары в итоге приходят к решению о разводе. И тут сразу встает вопрос о необходимости деления и самого имущества, и оставшихся обязательств перед банком.
Итак, рассмотрим несколько возможных вариантов развития событий и порядок их решения.
Квартира в ипотеке, приобретенная
в период зарегистрированного брака.
Квартира приобретается в период брака полностью по ипотечному кредиту, без внесения денежных средств (накоплений) возникших до заключения брака. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса такое имущество будет признаваться общим имуществом супругов, в независимости кто из них является титульным заемщиком и кто оплачивает ипотечные взносы. Тоже происходит и при исполнении обязательств в погашении ипотечных платежей, они согласно ч. 3 ст. 39 Семейного кодекса, соответственно делятся поровну.
Но! Исключение составляют личные денежные средства, из которых один из супругов оплачивает ипотечные взносы, к ним относят:
- денежные накопления, сделанные до вступления в брак.
- финансы, которые гражданин получает от реализации собственного имущества.
- гонорары за результаты интеллектуального труда (например, за проданный патент на изобретение).
- целевые выплаты (например, средства, полученные в качестве компенсации физического и морального вреда).
Все прочие доходы считаются общими, а значит, вещи, купленные на них, признаются общим имуществом.
Выше перечисленные денежные средства необходимо будет подтвердить, при разделе через суд. Так как при определенных условиях суд может отклониться от равных долей супругов, при соответствующих обстоятельствах.
Как делить ипотечное имущество в процессе развода в таком случае.
При мирном разрешении вопроса, супругам стоит договориться об условиях взаимовыгодных для обоих. Например, один из супругов оставляет право на квартиру за собой, и принимает на себя полностью обязанность по внесению всех оставшихся платежей, то второму супругу выплачивается компенсация (которую необходимо будет рассчитать). Либо ему переходить что-то из совместного имущества, вместо компенсации, например, машина и т.п. Если определить это имущество в долевую собственность, то реализовать
Но нужно иметь в виду, что подобную договоренность следует согласовать с банком, так как распоряжаться и делить такое жилье не просто, оно находится в залоге у банка, и в силу ч.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» все действия с объектом ипотеки должны быть согласованны с банком, если иное не предусмотрено договором ипотеки.
Поэтому порядок действий следующий:
Супругам необходимо обратиться в Банк и сообщить о том, что супруги находятся в процессе расторжения брака (либо расторжение брака уже свершилось) и планируют оформить договор о разделе имущества (нотариальный).
Банк рассматривает платежеспособность созаемщика, в пользу которого будет переоформляться кредитный договор. Если у одного из созаемщиков неофициальный, либо маленький доход, соответственно Банк может отказать или потребовать досрочного погашения, которое чаще всего прописывается в договоре, при таких случаях. Но если платежеспособность заемщика удовлетворительная, то Банк дает согласие.
Супруги оформляют нотариальный договор о разделе имущества ипотеки, соответственно в нем прописан порядок выплаты и суммы компенсации. Предоставляют его в Банк.
Банком переоформляется договор, соответственно если собственность переходит полностью во владение одного из супругов, то и ответственность по ипотечному кредиту в полном объеме переходит к нему. Супруг, получивший компенсацию, соответственно лишается права собственности на это имущество.
Если же супруги не пришли к мирному разрешению данного вопроса, раздел происходит через суд. Банк привлекается в качестве третьего лица.
Квартира в ипотеке, которая возникла до регистрации брака.
Как быть если вы зарегистрировали брак и у второй половины уже имелась жилая недвижимость, взятая под ипотеку.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
Но, после регистрации брака включается режим совместный собственности, так как стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то тут уже получается средства выплачиваются из совместного бюджета, следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды, если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства.
Есть несколько вариантов развития событий.
Первый: имущество остается за тем супругом, кто его приобрел, но по решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
Второй: разрешении спора в судебном порядке, но нужно доказать, что все платежи либо большая их часть, осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями.
Квартира в ипотеке и несовершеннолетние дети.
Наличие у бывших супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. Но при разрешении данного спора в судебном порядке, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 39 СК РФ).
При разделе ипотечного имущества тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
Если у супруга/супруги с которым остается ребенок (дети), не имеется другого жилья и ребенок прописан, в ипотечной квартире, жена/муж имеет право на получение доли в этой недвижимости, даже если только супруг/супруга является собственником.
Если ребенок остается с матерью (отцом) и ей/ему тяжело выплачивать ипотеку, например, по причине нахождение в декрете, инвалидности и т.п., то размер ежемесячного платежа для нее/него может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца/мать ребенка по решению суда.
Квартира в ипотеке, при внесении материнского капитала.
Здесь необходимо учитывать, что и у ребенка будет иметься доля, выделенная ему по закону. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.
Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
Если на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
В ЗАКЛЮЧЕНИИ
Важные моменты!
Так как супруг/супруга будет являться созаемщиком, если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.
Супруга/супруг могут написать отказ от имущества, оформляемого в ипотеку, он должен быть нотариально оформлен и предоставлен в Банк. Либо оформить брачный договор, также нотариально оформленный. Но в таком случае, претендовать на это имущество уже не сможете.
Даже если вы не будете являться созаемщиком, Банку необходимо ваше нотариально оформленное согласие. Такой вывод следует из анализа следующих правовых норм: - ст. 35 Семейного кодекса РФ, одобрение вторым супругом той или иной сделки, требующей государственной регистрации;
- ст. 20 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, получение ипотечного займа – это сделка, которая должна быть зарегистрирована компетентными органами.
- ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ» в которой подтверждается, что кредит не может быть выдан без наличия разрешения на это всех собственников недвижимости.
Если нотариальное согласие в данной сделке отсутствует, такая сделка может быть признана недействительной.
P.S. Надеюсь статья была для вас полезной! Тема ипотеки очень обширная, и раздел ее при бракоразводном процессе, думаю, на сегодняшний день является актуальным. Не лишним будет предусмотреть заранее многие моменты.
