Как всегда, однозначного ответа нет, все нужно считать. Давайте приведу вам примеры расчетов.
1.Однокомнатная квартира, вторичка, косметический ремонт удобоваримый для сдачи, где-нибудь в районе м. Выхино. Стоимость квартиры 4,2млн рублей, сдать ее можно тысяч за 25 в месяц, коммуналку пусть платят жильцы.
Считаем доходность: 25000*12/4200000*100%=7,14% годовых.
2.Однокомнатная квартира, новостройка, без ремонта, Новая Москва, Ватутинки. Стоимость квартиры 3,2млн. Ремонт+минимум мебели-техники для сдачи обойдется тысяч в 600. Сдать такую квартиру можно будет около 22 тысяч.
Считаем доходность: 22000*12/(3200000+600000)*100%=6,9% годовых.
3.Однокомнатная квартира, вторичка, центр Москвы, с неплохим ремонтом. Стоимость квартиры 12,5млн. Сдать можно тысяч за 45.
Считаем доходность: 45000*12/12500000*100%=4,32% годовых.
Все эти примеры - покупка за наличные. Если подключаем сюда ипотеку, то нужно еще учитывать сумму переплаты по кредиту за год.
Для первого варианта получится:
чтобы покрывать ипотечный платеж со сдачи нам нужно внести 50% первый платеж, ставку не более 11,5% и срок 15 лет. Процентов набежит 2,4млн за все 15 лет. Понятно, что в первые года % будет больше, чем в последующие. Первый год - 250тыс %. Доходность получится 6,74% годовых в первый год и вырастет до 7,1% в последний год ипотеки.
Похожим образом можно рассчитать второй вариант. Третий же, думаю, вообще не стоит рассматривать даже за наличные, тем более в ипотеку.
Во всех расчетах не учтены налог на имущество и налог от аренды, вероятность простоя квартиры, расходы на текущий ремонт, страхование квартиры. Все это, конечно, уменьшит % доход где то до 6%.
И после всех этих расчетов встает основной вопрос: так покупать по такой схеме или не покупать? Ответить однозначно - нельзя. Если вас греет наличие недвижимости, как чего то осязаемого и стабильного - покупайте. Если пенсия не за горами, а накоплений особо нет - покупайте.
Если вы молоды, работает, все впереди - есть масса других более выгодных инструментов, и все эти варианты со сдачей - просто стереотип.