Прожив в жизнь в Сибири, я имел опыт купли-продажи недвижимости в различных городах нашей страны. Обычно, все было более или менее похоже, но в Сочи оказались свои реалии. Это оказалось государство в государстве, со своими правилами и реалиями. О них я и расскажу ниже.
В Сочи вы можете столкнуться со следующей недвижимостью:
- апартаменты
- квартира
- комната
- жилой гараж
- пентхаус или дуплекс
- земельный участок
- капитальный дом
- дачный домик
Прежде чем я перейду к рассказу о каждом виде недвижимости, хотелось бы внести уточнение по такому пункту как «прописка». Сейчас термина «прописка» нет, есть «регистрация»: постоянная регистрация по месту жительства со штампом в паспорте (ее и называют по старинке «прописка») и есть регистрация по месту пребывания, когда вы постоянно зарегистрированы в другом месте, а здесь вам выдают документ, подтверждающий что вы встали на временный регистрационный учёт по месту пребывания от 1 до 3 лет.
Как правило, люди которые приезжают в Сочи со временем получают регистрацию по месту пребывания, так как предыдущее своё жилье они уже продали и снялись с постоянного регистрационного учёта, а новое ещё не получили.
Регистрация по месту пребывания в Сочи вам понадобиться в следующих случаях:
- получение медицинской помощи
- взаимодействие с органами власти и МФЦ при совершении сделки купли-продажи недвижимости
- оформление несовершеннолетних в детский сад или школу.
Апартаменты
Как правило, апартаменты продают крупные гостиничные или жилищные комплексы. На стоимости заострять внимание не буду. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Используется под сдачу туристам или самостоятельного пребывания собственника. Вызывает подозрение, если апартаменты продаются в частном или малоэтажном доме.
Квартира
Подходим к описанию самой проблемной и опасной категории недвижимости.
В Сочи очень много самостроев, не реально много, построенных без надлежащих разрешающих документов. Их сносят. Причём сносят по решению суда не смотря на то, что вы можете быть собственником и иметь постоянную регистрацию в данной квартире, без какой либо компенсации.
Прежде чем покупать квартиру, ознакомьтесь со списком самостроев, которые подлежат сносу на официальном сайте.
Мошенничество на рынке недвижимости в Сочи я рассмотрю в дальнейших своих статьях, так как эта тема очень обширная.
Как я уже писал в своих предыдущих статьях, на популярных поисковых сайтах очень много объявлений «фонарей», это когда продают недвижимость которой нет, завлекая покупателей низкой ценой и красивыми картинками.
Запомните одну простую вещь, низкая цена на жилье в Сочи - признак насторожиться.
Цена на квартиру в Сочи НЕ МОЖЕТ быть 1,5 - 2 млн рублей и ниже. От слова совсем!
Точнее цена может быть такой, но это либо самострой, либо проблемное жилье и тд., и вы себе купите головную боль за свои же деньги, потеряв при этом и деньги, и жилье.
Один из моментов, когда стоит насторожиться это обратить внимание на то, что вам показывают два документа на собственность. Один из них на долю в доме, второй на долю земли, где этот дом стоит. Если это многоэтажный дом, то такого не может быть априори, значит назначение земли было ИЖС, а там построили многоэтажку, что категорично запрещено и этот дом пойдёт под снос.
Цены на законные квартиры начинаются от 3 млн и выше. В среднем продавцы просят 3,5 - 5 млн рублей, и свидетельство о праве регистрации прав на имущество только одно, на квартиру и статус там тоже должен быть квартира.
Комнаты
Комнаты продают, как правило в общежитиях. Объехав все побережье в поисках комнаты (искал родственникам) могу смело утверждать, что цена более или менее нормальной комнаты будет в районе 1,2 - 1,5 млн рублей. Все что будет ниже этой стоимости или будет находится в убитом состоянии, или маргинальном доме.
Жилой гараж
Сочинский эксклюзив - жилой гараж. Такого я никогда не видел в других городах, но мне довелось пожить в таком около 2 недель.
Ранее это были гаражные кооперативы, к которым надстроили сверху жилые помещения. Как правило у большинства таких жилых гаражей из правоустанавливающих документов только книжка о членстве в гаражном кооперативе. Коммуникаций там или нет, или они подведены самовольно. Сейчас Администрация города решает вопрос о том, что делать с этими самовольными строениями.
Но, хочу отметить, что есть жилые гаражи, которые приватизированы и имеют подтверждающие документы на право собственности, как на землю под гаражом, так и на сам гараж с надстройками. Коммуникации там подводили официально. Но таких гаражей не более 10% от всего количества.
Покупка жилого гаража - это сделка на ваш страх и риск. Цены на жилые гаражи начинаются примерно от 1,8 млн и выше.
Пентхаус или дуплекс
Двух этажные коттеджи по типу клубных домов на несколько семей. Похожи на жилые гаражи, но отличаются от них тем, что их строили специально и со всеми разрешительными документами, коммуникациями.
Очень часто жилые гаражи пытаются выдать за таунхаус или дуплекс. Как правило, таунхаусы и дуплексы объединены в некоторую клубную территорию или посёлок. Цены начинаются от 5-6 млн.
Земельный участок.
Земельные участки в Сочи дорогие. Если в Сибири земельный участок можно было приобрести за 300-800 тыс, то в Сочи этот ценник намного выше. На стоимость земельного участка влияет очень много факторов, таких как:
- удаленность от моря
- видовые характеристики
- месторасположение
- количество соток
- инфраструктура
- наличие коммуникаций
- уклон
- наличие подъездных путей
- наличие строения (древней избушки)
- и так далее
Каждый этот фактор очень сильно влияет на стоимость участка. На все эти факторы следует обратить внимание при его выборе. Поясню почему. Естественно, что самые дорогие участки будут ровные, с видом на море и в шаговой доступности от него. Цена таких участков 200-400 млн, а то и больше за голый участок «безничего». Забегая вперёд, могу сказать, что относительно ровный участок в 10 км от моря обойдётся примерно 4,5 - 6 млн рублей без коммуникаций.
Капитальный дом
Капитальные дома из бетона и блоков начинают свою стоимость от 10-15 млн рублей. Хорошие дома стоят примерно 20-30 млн. Естественно, что на стоимость домов влияют все те же факторы, которые влияют и на стоимость участков.
Каркасные дома стоят дешевле начиная от 3,5 - 4 млн. Такие дома расположены очень далеко и как правило они больше похожи на дачные дома, чем на капитальные строения.
дачные домики
Это очень древние 60-70-х годов постройки, которые можно смело отдавать под снос. Стоят они по цене земельных участков. Единственное достоинство таких сооружений, что если дом зарегистрирован, то можно смело там регистрироваться по месту жительства и вместо оформления нового строительства делать реконструкцию. Это уже темы моих дальнейших статей.
Если вам понравилась статья или она была полезна, ставьте лайки и подписывайтесь на канал. А я в следующих своих статьях подробнее рассмотрю озвученную информацию, ну и перейду уже непосредственно к освещению строительства дома в Сочи, опишу этапы подключения коммуникаций и тд.