Эта статья для риэлторов. Но будет полезна и тем, кто собирается продавать недвижимость, сотрудничая с риэлтором. Как продавать жилье, в котором задействован материнский капитал. А именно, распределение долей между членами семьи, покажу 2 примера расчета из практики, неожиданности и обязательные аспекты.
Используйте эту статью и как готовую подсказку для себя при работе с клиентом, когда планируете работу или консультируете его (сохраните себе ссылку, чтобы быстро «достать» при необходимости и поставьте лайк и подпишитесь после прочтения, чтобы потом видеть следующие статьи в тему).
Сразу говорю, дорогой мой коллега-риэлтор, если Вы взяли в работу такой объект, совершено точно берите с клиентов предоплату, так как уже на этом этапе выполняется много ваших рабочих знаний.
Такая емкая работа должна оплачиваться предоплатой, никакой работы авансом или с отсрочкой! Скоро будет отдельная статья о предоплате и работе с клиентами.
Итак, детей В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ нужно наделить долями в имуществе, т.к. в противном случае - маткапитал использован, а цель его не достигнута.
Поэтому делим доли на всех членов семьи.
По закону семьей считаются родители и дети. Проверьте, сделано ли Соглашение о распределении долей на всех членов семьи.
Соглашение о распределении долей становится новым документом о владении объектом. Оно может изменить структуру собственности. Например, владел один супруг, а теперь владеют все члены семьи. Более того, семья могла изменить состав – развод и т.п.
Есть 3 принципа распределения долей:
1) в равных долях;
2) только маленькие доли согласно потраченным деньгам маткапитала на тот год, когда эти деньги маткапитала были отправлены/затрачены;
3) мама или папа, а, возможно, оба, откажутся от своих долей в пользу детей.
Пример #1
Квартира площадью 80 кв.м. Делим на 4-х (папа, мама, 2 ребенка) по ¼ от 80 кв.м. – 20 кв.м. каждому. Из этого вытекает последствие – по 20 кв.м. на каждого ребенка должны быть куплены в новой квартире (или квартирах, если покупается несколько).
Так как у супругов появляются доли (совместно нажитое по умолчанию пополам) Согласно семейному кодексу 2/4 оформляем в общую совместную собственность или по ¼ каждому в общую долевую. Отсюда обязательная нотариальная форма договора или брачный контракт. Возможно, лучше, чтобы у супругов была совместная доля, а не «своя дробь». Но это сугубо по желанию супругов.
Детские доли остаются дробями – по ¼ каждому.
Законом положено, чтобы (не "обидели”) детей наделили долями – не важно, какими, главное, не меньше суммы потраченного материнского капитала. Иными словами, доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Пример #2
... когда папа отказался от своей дольки материнского капитала:
По состоянию на 2020 год материнский капитал (после индексации) 466.617 рублей делим на 3 части (так как участвуют в распределении долей только мама и 2-е детей) - по 155.539 рублей каждому. Цена квартиры 10.397.556 рублей делим на 155.539, получаем 66,84. Что означает каждому ребенку по 1/66 доли в квартире, а маме 64/66.
Если нужна помощь расчета вариантов и проработки сделки, спросите меня - подскажу. Как известно, за спрос денег не берут – помощь без оплаты
Теперь регистрируем собственность. И только потом продаем.
Соглашение о распределении долей - новый документ, поэтому возникают налоги на доходы физлиц с продажи. При этом продавцами считаются все члены семьи, а не только тот супруг, кто по факту владел объектом изначально. Налоги (на доходы физлиц) за детей платят родители. Что делать в этом случае, напишу скоро отдельную статью.
Дети уже владельцы. Стали благодаря соглашению, после выплаченной ипотеки или были уже сразу покупателями (а это возможно при материнском капитале тогда, когда сертифицированному/второму ребеночку есть 3 года). Продажа объекта осуществляется только с разрешения органов опеки с альтернативной/встречной покупкой. Об этом тоже будет отдельная статья.
Мы должны подобрать объект недвижимости таким образом, чтобы наделить детей долями такими же или больше хотя бы на +1 см.
В какой идти отдел? По месту постоянной регистрации детей. Совсем не по адресу объекта недвижимости. Если дети зарегистрированы по разным адресам, значит, к разным инспекторам.
Необходимо только личное присутствие всех законных представителей (родители, опекуны). А если несовершеннолетнему 14 лет (и есть паспорт), то необходимо и его личное присутствие. Запомните: закон гласит, что родители и/или опекуны действуют в интересах несовершеннолетнего, прося продажу.
Если, например, папы у двоих детей разные (и никто из них не лишен родительских прав), то необходимо личное присутствие обоих пап. Тот папа, который сейчас не в браке с мамой, должен быть в курсе событий своего ребенка. Зачем и для чего квартира/дом продается.
«Классно», когда родитель (не обижайтесь, но чаще, это папы) неизвестно где, в «невменяемом» состоянии, или в «контрах» с мамой («...кинула, вышла замуж другого»).
Ох, терпения вам, мои дорогие коллеги. Все эти контры и настроения родителей «причесывать» придется вам. Естественно, вне стен отдела опеки. Но оно того стоит: работа с материнским капиталом и «семейный риэлтор» - это в 2-3 раза выше доход. Еще обсудим это в других статьях.
Об органах опеки, договорах купли-продажи, налогах, поиске подходящего объекта под соблюдение условий о наделении детей собственностью, - обо всем этом далее напишу еще отдельные статьи.
Чтобы их не пропустить, поставьте лайк и подпишитесь, чтобы потом видеть следующие статьи в тему. И еще – в комментариях задавайте вопросы. Помогу Вам разобраться с возникающими ситуациями. И пишите, что еще будет важно и ценно узнать. Мне важно знать, чем именно я могу поддержать вас в каждодневном труде. Буду ничего не скрывая делиться с вами наработками.
До скорой встречи! Ваша Дина Макрова.