Привет друзья! Это ваш любимый блог о недвижимости в Краснодаре и я Екатерина Романенко: риэлтор - юрист. Пятнадцать лет я занимаюсь только недвижимостью, знаю о ней всё и люблю свою профессию! Работаю только на одной стороне и я тот самый вымирающий вид, который работает открыто и честно на качество, а не на количество. Мой телефон +7(928)211-33-77, вы можете задавать мне вопросы о недвижимости в Краснодарском крае или по сотрудничестве (если хотите работать со мной).
Многие хотят переехать на юг, а одним из городов, который привлекает внимание мигрантов - является Краснодар, сюда едут те, кто устал от зимы и постоянной осени, едут, чтобы жить в солнечном регионе с очень мягкой зимой и жарким летом.
Между тем, спрос рождает предложение и за последние пару лет жильё в Краснодаре значительно выросло в цене. Понять есть ли смысл инвестировать в Краснодар при сегодняшней ценовой политике, и можно ли ожидать понижения цен на жильё я сегодня попытаюсь с вами разобраться.
Возможно ли снижение цен на недвижимость в Краснодаре
Однозначно на этот вопрос никто ответить не может, но, так как я являюсь опытным участником рынка недвижимости - своё мнение у меня однозначно есть, и я его расскажу, но сначала немного истории
Почему цены на жильё в Краснодаре стали расти с такой скоростью?
Ещё в 2003 году население Краснодара было чуть больше 600 000 человек, но потом люди увидели перспективу в этом городе, и население стало расти немного быстрее. Не смотря на все выпады о том, как приезжие испортили жизнь местным, за последние 35 лет Краснодар по официальным данным вырос чуть более чем на 50 % и на данный момент
по официальной статистике в городе Краснодар, куда входит часть станиц, посёлков и хуторов насчитывается 932 629 человек, в 1985 году, в очень далёком 1985 году, когда у власти был Горбачёв - население Краснодара было 602 000 человек. По сути, извечный кубанский спор местных и приезжих в этом контексте выглядит интересно, не правда ли? Может быть виноваты не приезжающие?)
До 2008 года Краснодар вообще не рассматривался людьми как город для переезда, ведь рядом был прекрасный Ростов на Дону, который кроме потрясающей исторической окраски выглядел как мегаполис, да и вёл себя тоже крайне цивилизовано: в городе кроме красивой природы и настоящих достопримечательностей была работа и просматривалась перспектива. Люди ехали в Ростов, и рынок недвижимости стал на это реагировать. Реагировал долго, в конце -концов за Ростовым укрепилась стойкая характеристика региона с дорогим жильём, на чём миграция конечно не закончилась, но поток немного снизился.
В Краснодаре же в 2000- х годах приезжающих было не много, собственно говоря и приезжать особо некуда: из достопримечательностей Краснодар мог предложить только прогулку по улице Красной и пару музеев, по части рабочих мест и инфраструктуре Краснодар можно было сравнить разве что с обычным уездным городком в центральной части России, но у Краснодара было как минимум два плюса: тепло и близость к Чёрном морю.
Учитывая южную составляющую, в Краснодаре активно в начале 2000 - х стали возводиться незаконные или полу-законные жилые здания, примеры которых и сейчас можно увидеть в посёлке Российский, Квартиры в подобных гетто и сейчас можно купить за 1 000 000 рублей, а несколько лет назад квартиру можно было взять за сущие копейки, и не важно, что дома были незаконно построенными, цена перекрывала риски и неудобства.
Сарафанное радио сработало так, как оно должно работать и Краснодар стал южной меккой. В Краснодаре начали как грибы расти новостройки, а количество застройщиков стало приближаться к ростовским показателям. При этом квартиры стоили не дорого, так как рынок не сразу смог среагировать на спрос.
Повышенный спрос мотивировал застройщиков поднимать цены
С 2008 года в Краснодаре начали появляться крупные застройщики, при этом конкуренция практически отсутствовала. Не смотря на то, что даже на данный момент элитным жильём в Краснодаре с большой натяжкой можно назвать пару жилых комплексов, на тот момент вообще не шло речи ни о какой классности жилья: оно просто строилось и быстро продавалось. Конечно, спрос не мог остаться незамеченным и к 2016 - 2017 году цены на квартиры поднялись до уровня города -миллионика. Застройщики начали вводить "системное повышение цен" весной и осенью, ссылаясь на особенности рынка и то, что строительные материалы дорожают с каждым днём, но всем понятно, что ничего общего с реальностью эти объяснения не имеют и себестоимость строительства в Краснодаре гораздо ниже или по крайней мере не выше, чем к примеру в той же Туле или Рязани. В итоге на данный момент мы получили стоимость квадратного метра нового жилья в районе 60 000 рублей, что на самом деле не повлияло на спрос и квартиры продолжили продаваться с той же скоростью.
"Правильные" квартиры набирают по 35% - 45% за год
Ситуация на рынке стала очень интересной и в Краснодар стали заглядывать инвесторы. Краснодар относительно простой для понимания город, в отличии от той же Москвы, где на отдельно вложенный рубль можно получить бОльшую прибыль, но при этом и с бОльшими рисками. Краснодар же понять гораздо проще, так как невооружённым взглядом можно увидеть всё что здесь происходит.
Конечно, никто не отменял того, что Краснодар - лидер по долгостроям, но при наличии экспертизы риски связать свою жизнь с долгостроем - минимальны, хотя и на некоторых долгостроях сейчас можно не плохо заработать.
Инвесторы стали "раскачивать" рынок недвижимости и цены на квартиры стали расти, при стал меняться качественный состав мигрантов, и если до 2015 года сюда ехали те, у кого есть или был миллион, то на данный момент основу составляют люди, которые готовы покупать жильё за 3 000 000 - 4 500 000 рублей: военные пенсионеры, удалённые высокооплачиваемые сотрудники, дети, желающие найти жильё на юге для своих родителей и т.д.. Не обходится без негатива и всё чаще встречаются фразы: "Зачем мне ваш Краснодар!" или "По таким ценам никто покупать не будет!", но мы же понимаем, что это всего лишь вопрос наличия или отсутствия материальной базы. У кого-то есть деньги на покупку недвижимости здесь, у кого -то нет, а жалеть о том что не сделал - излюбленная забава русского человека. Между тем, на "правильных квартирах от котлована до коробки - можно без труда заработать 35% - 45% от вложенных средств, но квартиру нужно покупать правильную.
Станицы "сошли с ума!". Откуда такие цены?
Ситуация с ростом цен коснулась и ближайших станиц: Новотитаровская, Динская, Северская, Елизаветинская. В 2010 - 2015 году мало кто рассматривал данные станицы для переезда, но с ростом цен ситуация изменилась. К примеру, в станице Новотитаровской ещё в 2018 году можно было купить хороший домик ИЖС для жизни с 6-7 соками за 2 500 000 - 3 000 000 рублей, сейчас же за такие деньги купить что-то стоящее (не мазанку) не реально. Дома начинаются от 4 000 000 рублей. Вот здесь можно посмотреть цены на дома в станице, которые сейчас есть на продаже. Ситуация усложняется и лимитом на сельскую, военную и детскую ипотеки в некоторых банках. Люди просто не могут купить дом дороже 3 000 000 рублей, хотя и очень хотят.
Люди в станицах стали продавать меньше и реже, наслушавшись сказок о том, как раскупают самые обычные дома в Краснодаре станицы вдруг решили, что пора поднимать цены. Теперь самые простые избушки в станице торгуются как хорошие дома. Почему? Да просто так, потому что собственник хочет столько за данный объект. Не мудрено, что объекты не продаются годами.
Цена никогда не должна браться из головы, так вы будете продавать дом вечно! Нужно оценить реальный спрос на дом, только потом назначать цену.
В станицу едет определённая аудитория, которая не может купить дом в Краснодаре и уложиться в свой бюджет (я говорю о ближайших станицах к Краснодару).
Ипотека нас спасёт! У 90% покупателей нет собственных средств.
После событий этой весны и без того не богатые жители нашей страны стали ещё беднее. Если бы не ипотека, то продажи недвижимости стали бы во всей стране, конечно и в Краснодаре тоже.
Государство подсуетилось и ввело аж три программы (некоторые уже были как вид, их просто скорректировали, а некоторые очень привлекательные ввели только что):
Сельская ипотека под 2,7% - ипотека для сельской местности под такой процент о котором мы и мечтать не могли. Вот здесь я писала о ней. Проблема ипотеки только в том, что не каждый может на неё претендовать, но некоторым своим клиентам я её одобрила
На правах рекламы): своим клиентам ипотеку я одобряю бесплатно за них подаю в несколько банков заявки и мы с ними выбираем лучший банк с лучшим предложением
Льготная ипотека под 6,5% - программа льготной ипотеки, которую наше правительство придумало, как один из способов оживления экономики. Её выдают многим, в принципе вполне жизнеспособный проект, про который я писала вот здесь
Есть ещё Военная ипотека, по которой сейчас есть ставка 5,7% и детская ипотека практически с такой же ставкой. В общем, благодаря данным программам рынок недвижимости Краснодара снова ожил и чувствует себя снова не плохо.
Будет ли снижение цен на недвижимость в Краснодаре?
На мой взгляд ожидать снижения цен не стоит, демпинга среди застройщиков не будет пока действуют ипотечные программы. Хотелось бы конечно верить в то, что завтра в Краснодаре квартиры станут стоить по миллиону, а дома по три, но по факу этого не будет.
В Краснодар едут исключительно за теплом. Здесь нет такого активного рынка труда как в других миллионниках, хотя даже сезонные работники той же Бондюэль получают в станице Новотитаровской зарплаты, которым в других регионах позавидовали бы многие.
В общем, это всё, что я сегодня хотела рассказать вам. хорошего дня! Жду ваших звонков по телефону +7(928)211-33-77 если конечно хотите заработать на недвижимости 35% в год. Новостройки у меня всегда без комиссии, и практически всегда ниже цены застройщика!
Подписывайтесь на канал! Всем хорошего дня!