Ипотека это ответственный шаг и в тоже время реальная возможность сделать свою жизнь комфортнее в более просторной и уютной квартире. Сегодня расскажу о хитростях банка в плане досрочного погашения ипотеки, наверняка каждый из нас, ипотечников, или тех кто только планирует присоединиться в наши ряды об этом думает.
Что говорит банк о досрочном погашении и платежах?
- Ежемесячное списание происходит с 15 по 20 число, нужно чтобы к 15 числу нужное количество денег (ежемесячного платежа) лежало на ипотечном счете.
- Погашать досрочно можно хоть каждый день, есть лишняя тысяча - закинули - уменьшили кредит.
- Чтобы погасить кредит досрочно нужно сделать заявку в приложении в любой день, хоть в сам день открытия ипотеки.
Как происходит списание и погашение на самом деле?
На деле все выглядит немного иначе и сама идея досрочного погашения получается не такая выгодная (если мы будем закидывать ту самую тысячу, о которой нам говорили в банке). Если же закидывать сразу большую сумму - смысл будет более большой.
Списание средств происходит действительно в указанный период (15-20 число месяца). Для того что бы деньги списались нужно просто заранее положить их на ипотечный счет, списание произойдет автоматически. Здесь обмана нет абсолютно никакого.
А теперь главный нюанс, который мы с вами не учитывали, когда брали ипотеку. Итак, наш ежемесячный платеж состоит из двух частей - одна большая (в разы превышающая вторую) это проценты которые набежали нам по долгу, вторая меньшая - сумма основного кредита.
То есть изначально сумма списания основного долга предполагает уплату процентов, которую мы задолжали банку, а уже после этого списание оставшейся суммы на погашение основного долга.
По словам банка мы можем сделать досрочное погашение в любой момент времени, но как оказалось это не так. Мы можем сделать заявление на досрочное погашение в любой день, заявка будет обработана и исполнена на следующий день, кроме дней списания основного долга, то есть с 15 по 20 число месяца. В эти дни обрабатывается и пересчитывается основной платеж, сумма оставшегося кредита.
Вариантов погашения досрочно у нас два, тут банк не обманул - мы можем уменьшить ежемесячный платеж, или оставить платеж таким же, но уменьшить сумму основного долга. Выгоднее погашать сумму кредита, так как % мы платим именно по ней, и ежемесячные платежи лучше оставить в том размере, в котором они есть.
А теперь самое интересное. Досрочное погашение ипотеки подразумевает досрочное погашение основного долга. Распишу понятнее и как мы, простые смертные это пониманием:
То есть мы думаем, что внесли эти дополнительные 10 тысяч, и сумма нашего долга (не процентов) уменьшилась, а значит процентов мы в конечном итоге выплатим меньше. Ура, уроки по математике и экономики прошли не зря! Но как выяснилось, у банка совсем другая схема внесения ваших денег для погашения кредита.
То есть внося лишние 10 тыс которые у вас появились, банк сначала спишет с них сумму набежавших процентов (от момента погашения основного ежемесячного платежа), а затем уже оставшуюся сумму занесет в основной долг. При этом как бы вы не старались уйти от этой схемы, сделать это не получится. Фактически при небольшой сумме вы оплатите только сумму процентов, а основной долг останется таким же. Правда при следующем платеже уже уплаченные проценты будут учитываться, и следующий платеж по процентам будет меньше. Тем не менее вы потеряете целый месяц и по нему так же будете отдавать проценты. Объясню на примере:
Уйти от процентов и сразу сделать досрочное погашение не получится - в начале месяца и до 15 числа вы будете оплачивать проценты за набежавший последний месяц (с последнего числа оплаты и по сей день), если делать это в момент списания долга - функция закрыта, списать досрочно можно будет только после пересчета и оплаты основного платежа, то есть после 20 числа. То есть в любом случае за 5 дней вы сначала должны будете погасить проценты, а уже после этого оставшаяся сумма пойдет на уменьшение суммы основного долга.
Конечно в любом случае досрочное погашение будет выгоднее, но на меньшую сумму, чем на которую мы с вами рассчитывали. Наилучший вариант если есть возможность погашать сразу и проценты и часть основного долга сверху. В среднем за день при кредите в 3 миллиона вы будете отдавать в день около 800-900 руб за используемые проценты. Значит примерно 4250 после списания досрочного платежа изначально пойдут на погашение процентов.
Вот такая интересная схема у банков, о которой нам конечно же не сообщается. А какие вы подвохи встретили в своей ипотеке?
#банк #ипотека #проценты #кредит #подвох #недвижимость