Квартира — это покупка, которую совершают нечасто. А многие вообще выбирают один раз и на всю жизнь. Поэтому хочется, чтобы всё в новом доме было идеально. Но в поиске квартиры, где захочется прожить всю жизнь, легко упустить важные нюансы, которые будут досаждать после переезда.
Собрали для вас чек-лист: что проверить и какие важные факторы учесть перед покупкой квартиры. В первой части статьи поговорим о юридических моментах, а во второй — о нюансах выбора района, дома и самой квартиры.
Что узнать о застройщике перед тем, как выбирать квартиру
Прежде всего, узнайте больше о репутации застройщика. Поищите отзывы о нём в интернете. Отдельно вбивайте в поиск запросы со словами «минусы», «сложности», «недостатки». Конечно, делать выводы по одному недовольному отзыву нельзя. Но, если про одну и ту же проблему пишут несколько человек на разных ресурсах, стоит задуматься. Если отзыв оставили на форуме или в соцсетях, напишите недовольным покупателям и выясните подробности напрямую.
Обратите внимание на опыт застройщика и изучите уже построенные жилые комплексы. Также будет полезно ознакомиться с рейтингом строительных компаний в своём регионе.
Какие документы попросить у застройщика
1. Документы на землю. Застройщик может быть собственником земли, арендатором и субарендатором (арендатор сдаёт землю застройщику). Первый вариант самый надёжный. В двух других следует обратить внимание, чтобы срок аренды заканчивался уже после того, как дом будет введён в эксплуатацию.
Важно, чтобы застройщик возводил на территории такой объект, который указан в документах. В нашем случае это могут быть формулировки «для многоквартирной застройки» или «для строительства многоквартирного жилого дома».
Если застройщик привлекает для строительных работ инвестиции, следует узнать, нет ли у него задолженностей перед городом. Это будет дополнительным гарантом, что строительство успешно завершится.
2. Разрешение на строительство — оно должно быть действующим и оформленным на имя застройщика. Без этого документа Госстройнадзор не примет дом.
3. Проектная документация. Это одобренные специальной экспертизой графики и схемы, детально описывающие проект: план здания и особенности архитектуры, объём работ, перечень необходимых материалов и оборудования, информация о системах электричества, вентиляции, отопления, водоснабжения. Проектная документация — это своего рода доказательство, что проект детально продуман и может быть воплощён в жизнь. Начинать строительство без этого документа незаконно.
4. Договоры с газовыми и энергетическими службами. Это даст гарантию, что все необходимые коммуникации будут у жильцов сразу же после заселения. Бывали случаи, когда жильцы годами не могли въехать в новую квартиру, потому что в доме не было света или газа. Для дополнительной уверенности поищите в интернете информацию и отзывы о компаниях, которые будут проводить в дом коммуникации.
5. Выписка из ЕГРН. Этот документ позволит убедиться, что участок, на котором строится ваш будущий дом, не арестован, не находится в залоге и не предмет судебных разбирательств.
Какой тип договора предлагает застройщик
Есть четыре основных вида договоров с застройщиками: договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), договор купли-продажи (ДКП) и предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
ДДУ считается самым надёжным. Этот договор регистрируется в Росреестре, а деньги проходят через специальный эскроу-счет. Это значит, что банк удерживает платежи покупателей и не переводит их застройщику до тех пор, пока дом не будет сдан, а жильцы не зарегистрируют право собственности. Если застройщик не выполнит обязательства, банк вернёт деньги дольщикам.
ЖСК — это сообщество физических и юридических лиц, которые платят паевые взносы и на полученные деньги строят дом. Главный недостаток договора ЖСК в том, что застройщик может использовать деньги пайщиков ещё до того, как получил разрешение на строительство. Кроме того, застройщик не платит штрафы, если не сдаст объект в срок.
ПДПК — это договор, который заключают, когда дом уже введён в эксплуатацию, но некоторые квартиры ещё не куплены и не оформлены в собственность. На этом этапе жизни новостройки ПДПК — единственный законный способ приобрести квартиру. При этом его считают наиболее рискованным среди всех видов договоров, так как фактически ПДПК фиксирует не саму покупку жилья, а намерение совершить покупку в будущем. Есть вероятность, что недобросовестный застройщик попытается продать одну и ту же квартиру дважды: по ДДУ и по ПДПК. Чтобы этого не произошло, закажите выписку из ЕГРН и изучите проектную документацию.
ДКП — договор, который заключается при продаже квартиры в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию и оформил право собственности на себя. Риски при оформлении такого договора минимальны, так как вы покупаете готовый объект и можете посмотреть, как он выглядит. Однако и стоимость жилья на этом этапе выше, чем в начале строительства.
Из какого материала будет построен дом
В современной застройке существуют три основных технологии строительства: панельное, кирпичное и монолитное. У каждого есть свои преимущества и недостатки.
Кирпичные дома прочные и долговечные — срок их службы до 150 лет. В них хорошая шумоизоляция и высокая теплоёмкость. А значит, летом квартира не будет раскаляться от палящего солнца, а зимой потребуется меньше электричества, чтобы её отопить. Кирпич хорошо впитывает и отдаёт влагу, а значит, в таком доме легко дышится. Несущие конструкции в кирпичном доме — внешние стены. Поэтому застройщики предлагают большой выбор планировок, а после покупки жильцы сами могут изменить квартиру под свои потребности. Главные минусы кирпичных домов — их высокая стоимость и долгое возведение.
Панельные дома строятся быстрее и гораздо дешевле кирпичных. Это одна из самых популярных технологий строительства, поэтому на рынке множество предложений и хорошие возможности выбрать подходящее жильё. В современном панельном строительстве используются материалы, которые не уступают кирпичным в теплосбережении. Но в них плохая звукоизоляция: вы будете знать, о чём спорят на лавочке во дворе и какую-то новую партию выучил сосед-гитарист. Ещё один недостаток — швы между панелями очень сложно сделать герметичными. Часто между плитами образуются щели, через которые в дом проникает влага, задувает ветер, а звукоизоляция становится ещё хуже. А ещё квартиры в панельных домах типовые — из-за большого количества несущих стен сделать перепланировку почти невозможно.
Монолитные дома — своего рода компромисс между кирпичными и панельными. Монолитная технология — это сооружение готового каркаса из арматуры, который заполняется раствором бетона. Такие дома дешевле кирпичных и быстро строятся, при этом долговечны (срок службы до 100 лет), позволяют снести любую стену в квартире и организовать пространство как хочется. В монолитных домах минимум швов, поэтому они защищены от влаги и ветра, стены в них ровные даже без отделки, а пол не пропускает воду и не оставляет шансов затопить соседей. Пожалуй, единственный минус — в монолитных домах слабая шумоизоляция.
Какие дополнительные опции внутри ЖК предлагает застройщик
Хозяевам собак будет удобно жить в доме, где в лобби есть комната для мойки лап домашних животных. Для семей с маленькими детьми особенно актуальная круглосуточная охрана двора и большая детская площадка с безопасным покрытием и игровым оборудованием. Владельцам автомобилей стоит задуматься о покупке машиноместа, любителям домашних заготовок или велосипедистам — о наличии кладовой. Тем, кто поддерживает физическую форму самостоятельно, будут интересны беговые дорожки, спортивные площадки и зоны для воркаута.
Как правило, информацию обо всех этих опциях застройщик даёт на собственном сайте и во всех рекламных каналах. Однако, выбирая квартиру, мы часто забываем, что покупаем не просто квадратные метры, а пространство для жизни. Лучше продумать все мелочи заранее, чтобы не пришлось по вечерам колесить вокруг дома в поисках свободного места для парковки и захламлять балкон ненужными вещами.
В какой части дома расположена ваша будущая квартира
Вы выбрали планировку, отлично. Теперь осмотритесь. Если квартира близко к лифту или мусоропроводу, в ней может быть шумно. Если квартира угловая, она будет светлее из-за большего числа окон, но и потребует больше ресурсов для отопления. На какую сторону выходят окна, на солнечную или теневую? Сколько в доме этажей и столько квартир в подъезде? Хватит ли лифтов, чтобы жителям не пришлось ждать в очереди?
Какую отделку предлагает застройщик
Как правило, застройщики предлагают три вида отделки в новостройках: черновую, предчистовую (White Box) и полную отделку.
Выбирая черновую отделку, вы получите квартиру с голыми оштукатуренными стенами, установленными стеклопакетами и входной дверью. В квартире часто нет стяжки пола, разводки электрических кабелей и розеток. Черновую отделку выбирают, как правило, покупатели бюджетного жилья (без отделки можно сэкономить до 10% стоимости) и покупатели элитного жилья, которым не подойдёт решение застройщика, а важен авторский дизайн.
Отделка White Box — это готовая стяжка пола, выровненные и оштукатуренные полы и потолки, установленные подоконники и межкомнатные перегородки, готовые к работе розетки и выключатели. Владельцам останется только провести косметический ремонт — поклеить обои, установить двери, постелить пол. Выбирая предчистовую отделку, важно быть уверенным в застройщике и качестве применяемых им материалов, чтобы при переезде не пришлось всё переделывать.
В квартиру с чистовой отделкой можно сразу же перевозить вещи и заселяться — и это их главный плюс. На стенах обои, на полу линолеум или ламинат, в ванной и кухне — сантехника. Застройщики дают гарантию на чистовую отделку и устраняют все возможные дефекты за свой счёт. Это хороший вариант для инвесторов, которые собираются сдавать квартиру, и для тех, кто хочет переехать как можно раньше.
Какая экология, инфраструктура и транспортная доступность в районе
С квартирой определились. Теперь пора выглянуть в окно и осмотреться. Выясните, нет ли поблизости заводов, которые загрязняют воздух, вредных производств, свалок, железнодорожных путей, изучите экологические карты местности. Хорошо, если рядом есть парки скверы и набережные, где можно гулять в свободное время.
Второй важный момент — социальная инфраструктура. Есть ли поблизости поликлиники, школы, детские сады? Куда вы будете ходить за покупками, а где заниматься фитнесом? Где покупать товары для домашнего питомца, а куда отправитесь вечером пить кофе со свежими булочками? Часто коммерческие помещения в доме покупают одновременно с квартирами, поэтому застройщик может сообщить заранее, какой малый бизнес появится в вашем доме. Также выясните, какая застройка планируется в вашем районе, чтобы не обнаружить через пару лет, что вместо живописного поля окна квартиры выходят на стройку.
Не забудьте узнать про транспортную доступность: где расположены остановки общественного транспорта и планируются ли новые; не будете ли вы стоять в пробке у дома, чтобы проехать сложную развязку и так далее.
Краткое резюме
Итак, перед тем, как решиться на покупку квартиры, будет полезно сделать следующее:
- Узнать о репутации застройщика: изучить отзывы в интернете, ознакомиться с уже построенными ЖК, посмотреть рейтинг строительных компаний.
- Запросить у застройщика документы на землю, разрешение на строительство, проектную документацию, договоры с газовыми и энергетическими службами, выписку из ЕГРН.
- Определиться с видом договора: ДДУ, ЖСК, ПДПК или ДКП.
- Понять, какой дом вы хотите: кирпичный, панельный или построенный по монолитной технологии.
- Узнать, как будет организовано пространство внутри проекта: какой у вас будет подъезд, входные группы, лобби, двор и т.д.
- Определиться, в какой части дома будет расположена ваша квартира: теневая или солнечная, угловая или нет, как далеко расположены лифт и мусоровоз.
- Выбрать тип отделки: черновая, white box или чистовая.
- Узнать об экологии, инфраструктуре и транспортной доступности в районе.