КЕЙС ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОБРЕМЕНЕННОГО ЗАЛОГОМ
Гражданка Иванова А.Н. заключила в октябре 2014 г. Договор об инвестиционной деятельности с Застройщиком – ИП Обмановым П.Н., по которому последний обязался передать ей квартиру в строящемся многоквартирном доме (МКД).
После заключения сделки возводимый объект признан судом самовольной постройкой, подлежащей сносу.
ИП Обманов П.Н. не представил никакого встречного предоставления Ивановой А.Н.
Застройщик продал земельный участок вместе с самовольной постройкой ООО «Долгострой» (аффилировано с ИП Обмановым П.Н., который является его участником с 100% доли).
Оплата стоимости земельного участка в размере 15 000 000 рублей ООО не произведена до настоящего времени.
В начале 2016 г. ООО «Долгострой» начало строительство нового МКД на спорном земельном участке с использованием коммуникаций, фундамента и строительных материалов от разборки самовольной постройки.
ООО активно привлекало денежные средства дольщиков, продавало им право требования квартиры в строящемся доме и предоставляя им право залога на земельный участок и строящийся объект в силу положений 214-ФЗ.
До настоящего времени ООО «Долгострой» не завершило строительство дома, не ввело объект в эксплуатацию, находится в предбанкротном состоянии.
В 2017 г. в отношении ИП Обманова П.Н. возбуждено дело о банкротстве.
В декабре 2019 г. финансовым управляющим инициировано оспаривание сделки должника по купле-продаже земельного участка с ООО «Долгострой» как совершенной с целью причинения вреда кредиторам.
Управляющий просит применить последствия недействительности в виде взыскания стоимости земельного участка.
Кредиторами (нашими доверителями) также подано заявление о признание данной сделки недействительной с применением иных последствий недействительности – возврата в конкурсную массу ИП земельного участка.
Соответственно, перед сторонами и судом стал вопрос – возможно ли вернуть в конкурсную массу ИП земельный участок, обремененный залоговыми правами дольщиков?
На наш взгляд, это возможно. В силу того, что имеются не только специальные основания для оспаривания сделки (ст. 61.2 Закона о банкротстве), но и общие – ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ (сделка должна быть признана ничтожной).
Соответственно, ничтожная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и ничтожна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспеченно ипотекой.
Таким образом, считаем, что суд вправе вернуть земельный участок в конкурсную массу должника и снять залог с земельного участка.
А как думаете Вы?