Если бы в Москве был квест «найди дешевую квартиру», в конце маршрута вы бы оказались на северо-востоке столицы – в районе Ярославки.
Эта часть города известна тем, что здесь находится главный строительный ВУЗ страны МГСУ и парк «Лосиный Остров». Новостей немного и почти все связаны со строительством Северо-Восточной хорды.
Недвижимость здесь действительно недорогая. А выбор скромный: можно купить жилье на левой стороне шоссе, недалеко от железной дороги, где на станции Ростокино можно пересесть на МЦК; или на правой – поближе к природе.
Советское наследие
«Жилой фонд Ярославского района представлен преимущественно застройкой 1960-70-х годов, домов моложе 1980-х совсем немного», – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Средняя цена кв. метра на вторичном рынке жилья Ярославского района – 174,3 тыс. рублей. За последние три года цены здесь выросли на 25% (по данным Циан). Начнем с левой, железнодорожной стороны. Предложений немного и все они довольно однообразны. В частности, продается однокомнатная квартира площадью 32 кв. метра в панельном доме 1972 года, проще говоря, в хрущевке. Стоит – 7 млн рублей. В кирпичном доме по соседству аналогичная квартира выставлена за 7,2 млн рублей.
На другой стороне Ярославки выбор квартир на вторичном рынке такой же скромный, а цены даже немного дешевле: за 39,8 кв. метров в панельном доме 1980 года продавец просит 6,8 млн рублей. Есть несколько домов, построенные после 2000 года, но их мало. Цены на жилье в них выше, чем на квартиры советской эпохи, но не сильно. Однокомнатная квартира (44 кв. м) стоит 7,5 млн рублей, а «трешка» площадью 82 кв. метра на улице Вешних Вод – 16,9 млн рублей. Есть на местном вторичном рынке и свой эксклюзив – 130-метровый «пентхаус с дизайнерским ремонтом» хоть и в более современном, но опять-таки панельном ЖК. Цена – 30 млн рублей.
Были на Ярославке и свои «сталинки» - добротные кирпичные малоэтажки, построенные в 1930-1950-х. Но, увы, они попали в программу реновации – 14 домов на Ярославском шоссе и 12 домов на улице Егора Абакумова.
Выбираем квартиру в новостройке
На первичном рынке выбор тоже скромный: застраивать район начали недавно. Однако новые жилые комплексы не оставляют шансов вторичном жилью. Новостройки выигрывают у старого фонда и по качеству, и по цене: по данным Циан, в новых домах жилье дешевле на 14%. А средняя цена кв. метра составляет 149,5 тыс. рублей.
А главное – выбор на первичном рынке существенно больше. На новостройки приходится больше 80% от общего объема предложения в районе. Интересно, что речь идет всего лишь о трех строящихся проектах, но этого достаточно, чтобы с лихвой перекрыть все предложения вторичного рынка.
Самое доступное жилье – в реконструированном доме 1980 года постройки, который предприимчивый девелопер перестроил под апарт-отель («Саяны-Парк»). Цены на апартаменты здесь, по данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», начинаются от 2,4 млн рублей. Правда, за эти деньги можно приобрести лишь крошечную студию площадью 14,2 кв. метра.
Еще два проекта – прямые конкуренты. Обе новостройки – жилые; обе возводятся на правой стороне Ярославского шоссе, причем, не на первой линии от автомагистрали, что с точки зрения экологии, тоже несомненный плюс.
Первый из них – жилой комплекс «Светлый мир «Сказочный лес…». Дом расположен практически посреди парка. Правда его девелоперу приходится отстаивать право на строительство в судебном порядке. Последний суд кассацию о законности строительства не удовлетворил. Проект регулярно попадает в рейтинги агентств с предложением самой низкой цены на жилье в Москве – продажи идут. Но риски, что Минприроды все-таки запретит строительство, высоки. В этом случае, покупатели пополнят ряды обманутых дольщиков.
Почти пентхаус
Вторую жилую новостройку на Ярославском шоссе, ЖК «Настроение», реализует известный застройщик ГК ФСК. Комплекс возводится на улице Красной сосны, в 300 метрах от лесопарка «Лосиный остров».
ЖК «Настроение» состоит из четырех корпусов. Здесь можно купить квартиру как в бетоне (от 8,5 млн рублей), так и с готовой отделкой (от 8,8 млн рублей). Конкуренция «пентхаусу с дизайнерским ремонтом» тоже тут есть – двухуровневые квартиры со вторым светом на последних этажах всех корпусов. Самая дорогая из них, 120 кв. метров, стоит 26,9 млн рублей.
В ближайшем окружении от «Настроения» старта продаж новостроек не анонсировано. Есть только одна перспектива – конкурс на проект МФК, который должны провести в следующем году. Новое строительство возможно на участке рядом с ТПУ «Ростокино». Правда к этому времени, скорее всего, все четыре корпуса «Настроения» будут сданы – ввод в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2021 года.