Сегодня я начну вам рассказывать о рынке недвижимости в Сочи, что он из себя представляет, ну и о представителях этого рынка - риелторах.
Итак...
На следующий день после моего приезда в Сочи я засел за обзвон потенциальных продавцов недвижимости. Здесь я столкнулся с одной из бед города - риелторами.
Риелторы в Сочи это одна большая проблема. Их много, их не реально много. Все объявления, которые есть на сайтах недвижимости и популярных площадках поданы риелторами. Из этой общей массы может быть только 1-5% поданы собственниками, все остальное это посредники.
Совет, если вы приехали в Сочи и обзваниваете владельцев недвижимости, то купите отдельную симку, которую вам будет потом не жалко выкинуть. Если вы всего один раз позвоните риелтору, то они вас потом одолеют звонками. Уже позже я узнал, что у них есть группы в месенджерах и они там скидывают всю новую информацию.
Как работают риелторы в Сочи?
Самое первое что им нужно сделать, это заманить потенциального покупателя. А как это сделать? Правильно. Привлечь низкой ценой и красивой картинкой не существующей недвижимости. Так я столкнулся с первыми фейковыми объявлениями, которые называются «фонарь». Таких «фонарей» не реального много среди объявлений. После того как вы установили первый контакт, вам начинают пробовать продать неликвид по завышенной цене. Это просто классика сочинских продавцов недвижимости.
Еще один момент. Сочинские риелторы будут работать с вами до ваших 3-5 отказов купить втюхиваемый неликвид. Потом просто с вами перестают работать. Это как правило, которое подразумевает исключение.
Комиссия у сочинских риелторов составляет 30-60 тыс рублей с каждой стороны, и с продавца, и с покупателя. Если Риелтор работает от организации, то и комиссия будет высокая. Но иногда риелторы предлагают работать вне кассы фирмы, и тогда комиссия снижается раза в два. Так же я видел стоимость услуг риелторов 1-3% от стоимости недвижимости, это уже когда цена продаваемого объекта переваливает за несколько десятков или млн рублей.
Самый популярный вопрос сочинских риелторов, к которому я долго не мог привыкнуть это «сколько денег?». Изначально он меня раздражал, но потом я к нему привык и понял почему это самый главный вопрос при покупке недвижимости в Сочи. Все остальные параметры дома/участка/квартиры, видовых характеристик, инфраструктуры и тд уходят на второй план, так как вам подбирать недвижимость будут исходя из вашей платежеспособности, а потом уже прислушиваясь к вашим пожеланиям.
Мы плавно подходим к вопросу о стоимости недвижимости в Сочи. Немного терпения и в следующих публикациях я подробно разберу ценовую политику, а так же на что стоит обращать внимание при покупке, в какое время ее совершать, как не переплатить за неликвид, как сберечь вам ваши деньги. Так же рассмотрим районы Сочи и его географию со всеми ньюансами.
Вам, наверное, будет интересно как я выбрал недвижимость и сколько времени у меня на это ушло.
Как я озвучивал выше, я покупал земельный участок. Видовые характеристики меня интересовали в последнюю очередь, особенно «вид на море» или «вид на горы». Условия были простые: развитая инфраструктура, наличие школы, относительно ровная местность, доступность общественного транспорта. И меня совсем не интересовало «5 минут до моря».
Здесь хочу отметить, что ровной поверхности в Сочи практически нет. Весь Сочи - это одни сплошные подъемы и спуски, и что бы найти относительно ровную местность нужно постараться. Относительно ровными районами в Сочи является Мацеста, Измайловка, Имеретинская низменность, с.Веселое. Центр Сочи и Адлер я в расчёт не беру, почему расскажу в дальнейших публикациях, когда буду давать обзор районов Сочи.
Обзвонив кучу объявлений, просмотрев с несколько десятков участков, я понял, что выбора за мои деньги практически нет. Что нравилось было очень дорого, что было дёшево - совершенно не подходило под мои требования. Я уже отчаялся найти что-то подходящее, но мне удалось познакомиться с потрясающим человеком, который мне помог выбрать и купить участок.
Совет: работайте с риелторами по рекомендации. Так вы сохраните своё время и деньги.
Владислав, так звали риелтора, работал в этой области уже более 20 лет, офицер запаса плюс положительные отзывы и рекомендации. С ним за две недели мы осмотрели более 30 участков. В день осматривали не более 3-5 объектов, так как больше физически невозможно осмотреть и плюс после осмотра третьего участка уже замыливается глаз и упускаешь мелкие нюансы, на которые стоит обращать внимание.
В итоге мы с ним нашли подходящий вариант который меня устраивал по всем характеристикам, но была велика цена. За 6 соток просили 2,5 млн рублей. Переговоры о снижении цены взял на себя Владислав, в итоге цену ему удалось сбить до 1,8 млн. Учитывая, что цена аналогичных участков в этом районе по соседству была около 3-6 млн, это был удачный выбор. В итоге, со всеми комиссиями и накладными расходами участок обошёлся не дороже 2 млн.
Важно! При расчёте с продавцом используйте банковскую ячейку. Механизм очень прост: вы подписываете договор купли-продажи, сдаёте его в регистрационную палату, идёте в банк с продавцом и вместе с ним пересчитав закладываете деньги в ячейку. После этого, через 7-10 дней, если вы стали счастливым собственником недвижимости в Сочи, продавец идёт с отметкой регистрационной палаты в банк и забирает свои деньги. В случае, если вам будет отказано в регистрации (а это постоянная практика в Сочи), то продавец не сможет забрать деньги, это сможете сделать только вы. Данный механизм защитит как покупателя, так и продавца от мошеннических действий.
Подведу краткий итог статьи:
- используйте новую симкарту
- работайте с риелтором по рекомендации
- используйте банковскую ячейку
Если вам понравилась статья, не забывайте ставить лайки, подписывайтесь на канал, задавайте вопросы в комментариях, а я в свою очередь буду подробно на них отвечать в своих следующих публикациях.