Цена
В Истринском районе цены колеблются от 800 тысяч рублей до 40 млн. рублей за участок.
Мы ориентировались на цену в районе 2 млн за участок, за эти деньги как нам казалось можно купить хороший вариант, умеренно далеко от Москвы. В результате купили за 3.1, да еще и со старым домом под снос, поскольку совершенно неожиданно поняли, что участок "наш". Но в 2 млн. на самом деле можно уложиться.
Транспортная удаленность
Автомобиль
У нас было 2 варианта участков, которые мы рассматривали.
1. Недалеко от Москвы, чтобы иногда ездить сразу на работу прямо с дачи. Если участок дальше чем 1 час от Москвы на машине с учетом пробок, то добираться на работу уже тяжело.
2. Участок неземной красоты, где-нибудь рядом с большой водой - истринское или озернинское водохранилище, как дальняя дача. На работу не поездишь, зато красота.
Посмотрели сначала участки на большой воде со стороны деревни Карцево: https://yandex.ru/maps/-/CCUAJXeXSC
Там можно найти неплохие участки, но при этом мы не смогли найти вариант с газом. В этой части истринского района есть проблемы с газификацией. Почему нам был важен газ - опишу ниже.
Заезд со стороны Истры и первой бетонки мы даже не стали смотреть - испугались пробок как внутри Истры, так и на пересечении Волоколамки с бетонкой. Возможно со временем там сделают хорошие развязки (и может быть даже сейчас уже делают), но сейчас там все печально.
Вообще для выбора географии участка очень полезно пользоваться статистической картой пробок Яндекса:
Еще один полезный инструмент - карта удаленности от Москвы с учетом пробок на Яндекс.Недвижимости:
Жалко только что максимальный масштаб времени - 45 минут, приходится ставить точку на край открытой области, и считать дальше оттуда.
Также по первой бетонке есть очень красивые места в районе Звенигорода, но там тоже есть мертвая точка - пересечение бетонки и Ильинского шоссе:
Озернинское водохранилище мы тоже рассматривали, но там, как и на истринском, не оказалось подходящих участков с газом.
Дополнительно нужно учитывать, что к водохранилищам нельзя строиться ближе чем за 500 м.:
Минимальный размер водоохранных зон рек и ручьев, частично или полностью расположенных на территории Московской области, не указанных в разделе II, протяженностью от их истока до 10 километров равен 50 метрам, а от 10 километров до 50 километров - 100 м.
Минимальный размер водоохранных зон озер, частично или полностью расположенных на территории Московской области, при площади акватории до 2 кв. километров равен 300 метрам, а от 2 кв. километров и более - 500 метрам.
Поэтому построить дом прямо на берегу не получится.
Кроме этого весь берег засажен деревьями, так что и самой большой воды фактически не видно. Так не везде, но очень в большом проценте случаев.
Потерпев фиаско с дальней дачей неземной красоты с видом на водохранилище, мы сконцентрировались на ближнем варианте - чтобы за час можно было гарантированно добраться до Москвы, и далее мы искали варианты слева и справа по новорижскому шоссе, в пределах 10км в сторону.
Итог - наш выбор остановился на участке примерно в 50км от МКАД.
Общественный транспорт
Отдельным моментом при выборе географии участка является то, насколько близко находится железная дорога и ходят ли автобусы до железнодорожной станции от вашего населенного пункта. Для нас это не так важно, потому что в семье две машины, но мы это тоже учитывали, поскольку и самим может оказаться необходимо поехать пешком, когда, например, машина в сервисе.
Размер участка
Для нас оптимальным размером участка было 10-16 соток. Больше всего предложений участков - классические дачные 6 соток. Это возможная опция, но стоит учитывать, что поставив дом хотя бы 100 кв.м., с учетом отступов от заборов, парковки/гаража, септика и прочих коммуникаций (и не дай бог еще баню делать!), на общую территорию останется в лучшем случае 4 сотки, это, кажется, маловато. А вот 10 соток в сумме уже вполне неплохо. Больше 16 соток уже тяжело обслуживать - косить газон, убирать снег и т.д. Поэтому мы рассматривали диапазон 10-16 соток, остановились на участке размером 12 соток.
Тип земли
ИЖС, СНТ/ДНП, ЛПХ (строго в границах поселений). Остальное, как кажется, брать нельзя, потому что нельзя официально построить дом.
Форма участка
В идеале - квадрат. Хуже - прямоугольник, но достаточно широкий, минимум метров 12. Стоит учитывать, что отступая по 3 метра от забора по нормам при строительстве дома, максимальная ширина дома на участке составит 6 метров. Тонкие и длинные участки меньше 12 метров шириной (а их предложений достаточно) мы не рассматривали.
Текущий выбор - 16 метров шириной.
Газ
Если строить летний дом, то можно с газом и не заморачиваться. Мы хотим в доме жить и зимой тоже, поэтому нужно считать стоимость отопления в месяц на разных типах топлива.
В целом оценка стоимости отопления газом - порядка 15 тыс.р. в год, оценка стоимости отопления электричеством - порядка 90 тыс.р. в год. для домов одинаковой площади (цифры на дом порядка 200-250 кв.м.). Для нас дорого платить 100 тыс.р. в год только за отопление, поэтому варианты без газа просто не рассматривали.
У газа есть еще одно серьезное преимущество - магистральный газ работает постоянно, не заканчивается и его не отключают. Поэтому из дома можно спокойно уезжать зимой, не боясь, что внезапно отопление перестанет работать и дом перемерзнет.
Коттеджный поселок? Ни за что
Мы вообще не рассматривали коттеджные поселки, поскольку наслушались от друзей, как им поднимают оплату за коммуналку после того, как поселок заселяется - если в самом начале завлекают ценой порядка 5 тыс.р. в месяц за обслуживание, охрану, и т.д., то после заселения в поселок могут поднять до 30-40 тыс.р. И слезть с этой иглы можно только продав дом в поселке, только кто ж его купит с коммуналкой в 40 тыс.?
Хорошие варианты - СНТ/ДНП, обычные населенные пункты - деревни, села, и т.д.
Для нас это было серьезным ограничением при поиске вариантов, потому что основные предложения как раз в коттеджных поселках.
Тишина
Новая Рига - большое шоссе, которое слышно издалека. В некоторых населенных пунктах отчетливо слышен гул. По нашему мнению, на даче должно быть тихо. Поэтому при выборе участка надо съездить на место и послушать посторонние шумы. Причем лучше съездить два раза: днем, когда движение наиболее активное, и ночью - когда подъездные пути к даче уже пустые, а Новая Рига активна как всегда.
Подъездные пути
Мы не рассматривали участки без асфальтовой дороги, которая еще должна чиститься зимой. Иначе зачем нужен зимний дом, к которому не проехать? Теоретически наверное можно строить дорогу самому, и как-то пытаться ее чистить, договариваясь с местными, но это все головная боль, которую хотелось избежать.
Соседи
С соседями может не повезти, и тогда можно влететь на разборки или даже суды по каким-то вопросам. Лучше уточнить у кого-то из местных про хозяев соседних участков.
Остальные пункты являются менее важными - электричество есть везде (по крайней мере мы не встречали обратного на участках с газом), колодец можно выкопать.
Что я забыл? :)
