Мои советы касаются рынка недвижимости Москвы. В этой статье я разбираю основные ошибки собственников, впервые вышедших на сайты недвижимости и желающих продать свое жилье самостоятельно.
Рекомендации помогут вам существенно сократить время и нервы в таком непростом деле.
По моим наблюдениям наиболее часто собственники совершают следующие ошибки:
1. Декларирование в объявлении, что вы – собственник
Кто-то может поспорить, что объявление от собственника – это плюс, но это относится скорее к аренде. При продаже ситуация обратная, если вы не агент, то каждую минуту вам будут звонить и навязывать риелторские услуги.
Вы потратите уйму времени на пустые прозвоны, поэтому лучше не подчеркивать, что вы не агент.
Другой приемлемый вариант – писать в объявлении об эксклюзивом договоре с агентством.
Эксклюзив – договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости.
Со временем вы, возможно, выберете риэлтора по рекомендации и заключите настоящий экс, но на первое время главное отделаться от ненужных холодных звонков.
2. Приглашение в квартиру каждого позвонившего
Учитесь отличать «туристов» от реальных потенциальных покупателей.
Ваша квартира не музей, чтобы каждый день водить экскурсантов
Не бойтесь задавать вопросы позвонившему. Поверьте, если человек заинтересован и ему нечего скрывать, он с легкостью ответит на ваши вопросы. Таким образом вы докажете, что являетесь заинтересованным продавцом, а звонящий докажет, что готов в обозримом будущем выйти на сделку. И никто не потратит свое и чужое время.
Более подробно советы о телефонных беседах с покупателями я разбирала в статье
Не бойтесь потерять настоящих покупателей!
3. Показ неопрятной квартиры
Наступил день показа. Оцените обстановку построже, чтобы не было грязной посуды, разбросанных вещей, ведра с мусором на видном месте. Уберитесь, что что ваша квартира блестит от чистоты как элитная гостиница)
Один из немногих плюсов показов – мотивация регулярно поддерживать порядок в доме
Даже если ремонт не свежий, а мебель не новая, постарайтесь максимально освободить квартиру от лишних вещей и перегруженности.
Обстановка чистоты, простора и уюта понравится любом покупателю
3. Разрешать фотографировать квартиру
Неочевидная ошибка, но некоторые недобросовестные агенты ходят по квартирам и фотографируют для своей базы, а после выставляют объекты со своих аккаунтов. Квартира выставляется по заниженной стоимости, покупатели видят, что квартира одна, но цена ниже у агентов, поэтому все звонки пойдут к ним, а не к вам. Далее два варианта развития событий:
- Агент предложит привести покупателя взамен на договор с ним и снижение цены (хотя это может быть просто шантаж),
- Если вы откажетесь, агент наврет покупателем про вашу квартиру, что она уже продана или «сложные собственники» или еще что-нибудь, и предложит покупателю вариант наиболее выгодный для него, чтобы сорвать двойную комиссию с продавца и покупателя.
Поэтому никогда не разрешайте посторонним людям фотографировать, только смотреть!
Кстати, об этом тоже необходимо уведомить по телефону заранее, поверьте, многие не приедут. «Мы просто разместим, это бесплатно для вас»! Нет, только вы или ваш агент должен выставлять фото и информацию о квартире на различных ресурсах.
Ситуация, когда один и тот же объект продают 10 агентов – ненормальна и очень усложняет поиск покупателя.
Исключение – элитная недвижимости. В данном сегменте практически нет эксклюзивных договоров, но это совсем другая история.
Конечно, если вы увидите, что кто-то продублировал ваше объявление с фотографиями, вы можете пожаловаться администрации сайта, доказать, что ваше объявление было размещено первым, но это снова требует времени и нервов, а их нужно беречь.
Поэтому просто не разрешайте фотографировать квартиру и следите, чтобы никто дублировал объявления о продаже без вашего разрешения.
4. Соглашаться на внесение в базы
Продолжение предыдущего пункта.
Повторюсь, не допускайте рекламы, которую не сможете отследить/редактировать/удалить. И периодически обновляйте рекламу самостоятельно.
Некоторые ошибочно считают: «пусть мою квартиру рекламирует хоть 100 агентств, все равно бесплатно, лишь бы покупателя привели». Это большое заблуждение, которое только путает покупателей, а также дает агентам дополнительные рычаги для манипуляций рынком и их участниками.
Я проводила аналитику квартир, рекламируемых всеми подряд, такие объекты висят на сайтах годами, и я не удивляюсь… Очень много «уток» среди подобных объявлений, у потенциальных покупателей больше сомнений и здорового скептицизма по отношению к таким «мультирекламным» квартирам.
Раз уж взялись продавать самостоятельно, занимайтесь рекламой сами. Обновляйте и анализируйте рынок.
Либо наймите агента, который сделает это за вас. Главное, чтобы было понимание, что принцип «чем платить одному агенту, пусть лучше 10 рекламируют меня бесплатно» - неверный
5. Неосторожность с документами
Удивительно, но и по сей день есть агентства недвижимости, заключающие эксклюзивные договоры с условием хранения оригиналов правоустанавливающих документов. И находятся безумцы, которые их отдают!
Агенты видя грустные глаза собственников (ведь продают уже полгода), начинают продавливать, что «сейчас так принято, уже есть покупатель (готов купить и без просмотра), поэтому соглашайтесь на наши условия, отдавайте документы, завтра подпишем аванс». Нет, нет, нет!
Отдавать оригиналы правоустанавливающих документов – противозаконно!
Знакомство с документами и юридической чистотой квартиры происходит ТОЛЬКО при внесении аванса, но никак не на первичном просмотре квартиры.
Будьте осторожней!