В России на рынке недвижимости уже долгое время наряду с квартирами существует такое понятие, как апартаменты. Чисто технически - это стандартная квартира в стандартном доме. Однако, если копнуть глубже - найдется большое количество различий, прежде всего с точки зрения юридического статуса помещения и соответствующих платежей за него.
Но прежде всего квартира - это жилое помещение, в котором человек может прописаться. Апартаменты же - это НЕжилое коммерческое помещение без права прописки в нем, без права на использование полагающихся социальных льгот, но с правом оформления временной регистрации. По своей сути - эти помещения лежат ближе к понятию "гостиничные апартаменты", только в отделах продаж недвижимости этого слова фигурировать не будет, так как все-таки апартаменты - это нечто среднее между квартирой и гостиничным номером.
Несмотря на то, что при покупке апартаментов их стоимость может быть ниже, чем на аналогичные метры при покупке жилого помещения, все "прелести" начинаются уже после получения ключей. Окажется в итоге, что:
1. Коммунальные услуги на коммерческую жилую недвижимость выше, чем у обычных квартир (в среднем 10-20%).
2. Налог на имущество существенно выше, чем у помещения в статусе квартиры (0,5%-2% против 0,1%). Но общая сумма может нивелироваться за счет более низкой кадастровой стоимости апартаментов.
3. Есть тонкости с правом собственности на помещение и целевым его использованием. Есть право сдавать в управление УК, как гостиничный номер, и получать прибыль как от коммерческого проекта по котловому принципу (проект с апарт-отелями).
4. При постройке объекта не предусматривается необходимость обеспечения района локации здания социальными объектами типа школ и детских садов, магазинов.
5. Могут быть занижены СНИПы по шумоизоляции или освещению, например, на них не распространяются СанПиНы для жилых помещений.
6. Апартаменты не попадают под закон о долевом строительстве: в случае банкротства строительной организации вы не можете рассчитывать на компенсацию.
7. При покупке нельзя использовать материнский капитал.
И вот, 19 ноября 2020 появилась новость о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов, законодательно утвердив жилой статус уже построенных объектов. Рынок настрожился, и пытается понять, что это значит как для покупателей такой недвижимости, так и для самого рынка в целом, ибо многие комплексы строились как чисто апартаменты, так и чисто как обьекты смешанного типа. А вот сейчас лидеры строительного сектора задумались о целесообразности строительства того, что не подходит под статус "жилого". Связано ли это с проседанием спроса на апартаменты и опасениями, что здания будут стоять подключенные ко всем коммуникациям, но полупустые? Отчего именно сейчас, на волне ажиотажа на недвижимость, Минстрой решил снова разворошить "больную тему", заявив, что пора прикрыть лавочку и начать строить только под жилой фонд? По формальным признакам ведь что апартаменты, что квартира-полноценные функциональные площади. В этом и в том помещении можно жить, спать, мыться и работать. По сути, как оно называется-видно лишь в документах и квитанциях из ЖЭКа и налоговой.
Что же же будет означать этот запрет на строительство апартаментов для покупателей и для рынка недвижимости?
Апартаменты в России
Первые апартаменты появились в стране примерно в начале 2000х как единичные случаи использования элитно отделанных помещений после реконструкции исторических зданий, не имевших жилого статуса. Далее постепенно стали появляться крупные строительные обьекты, совмещавшие в себе как офисные помещения, так и апартаменты для проживания. Кризис 2008 года привел к тому, что с целью "остаться на плаву" и спасти недострои уже многие офисные проекты стали оперативно переделываться под апартаменты для проживания. А в 2013 году в мир пошли уже проекты массовой застройки.
То есть, как мы видим, апартаменты в России как класс жилья исторически все-таки вышел не из понятия "гостиница", а из понятия "офис": нежилое помещение, поменявшее свое целевое назначение. Проложенная далее дорожка развития апартаментов пошла уже по пути экономии на качественных характеристиках, то есть на всем том, что требует нормальная жилая недвижимость (инсоляция, шум, социальная инфраструктура), пытаясь выжать максимум из полученного под застройку участка. На путь развития как полноценных апарт-отелей выйти пока не совсем удалось. Эта неоднозначность в статусе и перспективах развития скорее всего и повлияли на такое решение Минстроя.
Что в будущем
Если за апартаментами будет закреплен статус жилого помещения, то это позволит собственникам снизить стоимость содержания помещений, получить постоянную регистрацию, пользоваться полагающимися соцльготами. Но не обрушит ли это сам рынок жилой недвижимости, ибо при прочих равных сейчас нежилой апартамент, хоть их доля и не очень высока в общем обьеме недвидимости на рынке, продается гораздо дешевле такой же площади в жилом комплексе. И планировки у них бывают более "интересными/удачными". Или возможно ли повышение цен на апартаменты? Будет ли "амнистия" относиться только к постройкам будущих периодов, или к уже построенным и строящимся тоже?
Ситуация с переводами фондов в другой статус также осложняется и тем, что апартаменты располагаются или на основе помещений бывших промпредприятий/исторических зданий, или же во вновь возводимых зданиях на участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя располагать жилые помещения.
Так или иначе это вопрос при всей простоте имеет много юридических нюансов, и законопроект обсуждается уже аж с 2018 года, порождая все больше и больше вопросов: будет ли это влиять на налоги, коммуналку или только на прописку, какой обьем апартаментов войдет в перечень, по каким критериям их оценивать, как доработать градостроительные регламенты. Все это планируют пока уточнить до конца 2020 года. Как это все в итоге фактически отразится на рынке недвижимости покажет лишь время, когда фактически все будет утверждено и лед-таки тронется.