УО должны всем, все и всегда — такое впечатление оставило постановление Президиума ВАС в 2010 году. Президиум указал УО на предпринимательские риски и объявил, что Правила № 1701 обязательны к исполнению.
С чего все началось
Гражданин пожаловался на трещину по стене дома, ГЖИ выдала УО предписание разобраться, от чего пошло разрушение. УО оспорила действие инспекции и выиграла все суды. Главный довод управленца — подобный вид работ не входит в объем услуг и работ, который указан в договоре управления МКД. Если житель хочет увеличить объем работ по договору, то должен получить согласие общего собрания собственников дома. Свои выводы УО строила на положении статьи 162 Жилищного кодекса.
Тогда житель сам подал иск и потребовал обязать УО получить в специализированной организации заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели его квартиры. Так ООО «Управляющая компания „Благострой-С“» оказалась ответчиком на заседании Президиума ВАС в попытках не делать работы, которые не предусмотрены договором между УО и собственниками помещений в МКД.
Как рассуждал Президиум ВАС
Вот три главных вывода высшего суда, которые изменили сферу управления МКД.
Вывод № 1
Работы и услуги, которые перечислены в Правилах № 170, УО должна выполнять независимо от желания собственников отдельных помещений в МКД и указания на них в договоре. Просто нужно это делать — и все, в любом случае.
Вывод № 2
В статье 162 Жилищного кодекса речь идет лишь о работах и услугах, которые УО выполняет и оказывает сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта, и УО должна выполнять их независимо от того, упоминаются ли они в договоре. Особое решение общего собрания собственников помещений не требуется.
Вывод № 3
УО выступают как специализированные коммерческие организации, управление МКД — их основная предпринимательская деятельность. А раз деятельность предпринимательская, то есть риски.
Такой подход призван обеспечить безопасность проживания в МКД, но ставит под угрозу любую УО — вплоть до прекращения деятельности и банкротства.
Суд не отвергает аргументы УО в части наличия между сторонами договора управления. Действительно, условиями такого договора стороны должны определить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и порядок его изменения, а размер платы определяют собственники на общем собрании с учетом предложений управляющей организации. В ответ на это Президиум ВАС призывает УО просчитывать риски и определять в договоре управления должный размер оплаты «за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа».
Как отбивалась УО
»Да, — читаем мы между строк, — УО обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД и безопасность проживания, но в пределах разумного». Если денег на ремонт нет, то их нет.
УО аргументировала свою позицию так: добавить в договор работы и услуги можно только по решению общего собрания собственников помещений в МКД. Если таких решений нет, то УО не вправе выполнять соответствующие работы и оказывать услуги и не может отвечать за последствия их невыполнения.
Если работа не названа в договоре управления, то расходы на ее выполнение не включены в размер платы за содержание жилого помещения. Если расходы на выполнение работы не включены в состав платы за содержание жилого помещения, то указать их в платежке можно только на основании решения общего собрания. Навязывать оказание услуг УО не вправе, ведь это может повлечь для собственников дополнительные затраты, на которые они не соглашались.
Как выкручиваться другим УО в аналогичной ситуации
Отдельные выдержки этого постановления высокой судебной инстанции фигурируют и в нынешних решениях судебных органов. Но правовая база с тех пор изменилась и сейчас такой спор могут рассматривать по-другому.
Помните, что судебный процесс построен на принципе состязательности сторон. Предлагаю четыре составляющих линии защиты для спора, в котором УО заставляют выполнять не предусмотренные договором «неотложные работы». Как правило, такой спор связан с предписанием от ГЖИ под знаменем «отремонтировать всё и сразу».
Во-первых, в 2013 году Правительство утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, постановлением от 03.04.2013 № 290 (далее — Постановление № 290). Утвержденный перечень эксперты считают необходимым и достаточным, чтобы обслуживать МКД. В договоре управления нельзя не назвать то, что предусмотрено минимальным перечнем, зато можно оспаривать предписания ГЖИ по всему, что не включено в минимальный перечень и не названо в договоре управления.
Любая УО должна оформить перечень услуг и работ приложением к договору управления. Недостаточно только указать на Постановление № 290 и написать, что УО делает все, что предусмотрено этим постановлением.
Во-вторых, не стесняйтесь устанавливать должный размер платы. В суде вы должны будете показать, что установили размер платы, который покрывает «предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа». А то, что требует ГЖИ, не входит в »нормальное необходимое».
В-третьих, в суде нужен подход в стиле «мы предприняли все, что от нас зависело».
В постановлении, которое мы рассматриваем, есть важная мысль: если выполнение неотложных работ и услуг вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то собственники помещений в МКД должны ей дополнительно компенсировать расходы. Это подход из гражданского законодательства, который УО должны применять в полной мере.
В-четвертых, есть позиция экспертов о применении Правил № 170. Например, в справочной системе «Управление МКД» опубликовано такое мнение.
О действии Правил № 170 Минстрой писал и позже. Например, в письме от 07.12.2016 № 41351-ОД/04 указано, что применять их нужно с учетом Жилищного кодекса и иных нормативных правовых актов РФ по вопросам содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД, принятых после вступления в силу постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170. А позицию Президиума ВАС подтвердил Верховный суд постановлением от 10.02.2015 № 302-АД14-8304.