Все-таки в онлайн мероприятиях есть свои преимущества, помимо бесплатного участия. Услышать мнение экспертов рынка коммерческой недвижимости, не исключая запланированных дел из списка "To do list" - бесценно.
Мне было интересно понять ситуацию во всех отраслях, включая смежные, поэтому в статусе 'on' я была в течение более четырех часов. Если детально изложить все услышанное, получится полноценный консалтинговый отчет, который на практике читается как роман "Война и Мир" Л.Н. Толстого, с пролистыванием части "война", так что руководствуясь золотым правилом "краткость - сестра таланта", резюмирую законспектированное по каждому сектору.
Участники:
Бесконечно приятно смотреть и слушать профессионалов. Двойне приятно видеть своих бывших коллег, которые сегодня формируют рынок коммерческой недвижимости. Странно, что многие до сих пор все никак не поймут, что тренды, ставки и спрос на недвижимость определяют небольшая группа людей.
Стандарт старой школы JLL показали все спикеры в каждом сегменте. Его ни с чем не спутать тому, кто прошел закалку на самом пике рынка коммерческой недвижимости, когда борьба за объекты и бюджеты была нешуточной. Есть золотое правило: какой руководитель, такая и компания. Я буду всегда восхищаться Майклом Ланге, и ничто не изменит моего отношения к его профессионализму, харизме и деловой хватке, которая присутствует в тех, кого он нанимал на работу.
Мой фаворит прошедшей конференции - Алексей Ефимов (JLL), спикер сегмента офисная недвижимость. Галстук, костюм, поведение, речь, опыт и понимание рынка. Четко, кратко и достойно. Браво!
Наиболее часто используемые спикерами слова и выражения:
1. Тихая гавань = складская недвижимость
2. Цунами = Covid-19, его влияние на рынок коммерческой недвижимости и последствия, ущерб от которых еще предстоит осознать
3. Стресс тест = процесс, который проходят участники рынка коммерческой недвижимости в 2020 году
4. Катализатор = пандемия не внесла ни одного нового тренда, который ранее не обсуждался бы профессионалами, она лишь ускорила темпы
5. Location, location, location. Вне зависимости от типа коммерческой недвижимости расположение остается ключевым фактором успеха
СЕКТОРА:
1. гостиничная недвижимость:
Как бы не плакали крокодиловыми слезами рестораторы и как бы громко не кричали ритейлеры, нет ни одного аргумента, который мог бы смог стать опровержением того, что наибольший удар в этом году пришелся на сектор гостеприимства. Говорить о том, что внутренний туризм наше все лучше всего в пустых коридорах ГУМа, которые отражают реальную картину "год без китайского туриста".
Данный сегмент в конференции не участвовал, хотя было бы очень интересно услышать про развитие внутреннего туризма, перспективу эко отелей и методы выживания гостиных операторов в Москве и других городах.
Именно со складов началась итоговая конференция "Коммерсантъ". Как говорится: "начали за здравие, а закончили за упокой. Дочитав до конца, поймете что я имею ввиду.
Кратко об интересном и положительном:
- 50% всего спроса на складские помещения было со стороны e-commerce, кроме того повышенный спрос наблюдается со стороны продуктовых ритейлеров
- приблизительный оборот e-commerce в 2020 составит 2.3 трлн рублей
- стандартная вакансия в складах составляет 3%, что говорит о дефиците качественных складских площадей
- золотым предложением будет качественный склад в 5 км от МКАД
- регионам не хватает качественного предложения, что по факту является ограничительным фактором развития торговли и экономики регионов в целом
- Ozon - рулит, задавая новые форматы и вводя инновации в fullfillment центрах
- средняя ставка аренды составляет 4 000 рублей/м2 в год
- ставка капитализации: 10-11% Москва, 12% регионы
- в складскую недвижимость приходят новые инвесторы, такие как банк Открытие, Газпромбанк. Не исключены частные инвестиции в складскую недвижимость (коллективное владение) в ближайшей перспективе
- основной тренд: автоматизация процессов, которая позволит повысить эффективность и снизить зависимость от человеческого фактора. Что будет делать человек, когда его заменит робот - тема другой конференции
- спрос на fullfillment centres будет продолжать расти, вместе с тем наиболее привлекательными сделками останутся built-to-suit (строительство под Заказчика по его ТЗ)
- прогноз: бум инвестиций во второй половине 2021 г.
2. офисная недвижимость & ко-воркинги:
- рост вакантности с 9% до 11%, прогнозируемый рост вакантности в классе А в период 2021 - 2022 составит 30%-11% (постепенное снижение). По данным PwC к июню 2021 объем офисных площадей может сократиться на 300 000 кв. м из-за перехода сотрудников на "удаленку"
- удаленка станет одной из формы занятости, что безусловно окажет влияние на все сектора недвижимости. Застройщикам жилья первыми должны взять это на карандаш. Подход к планированию территории, формированию коммерческих площадей и жилых помещений устарел. Строить многоэтажные гетто в Новой Москве - моральное преступление
- падение арендных ставок на 5-8%
- снижение предложения к 2022 - 2023 годам
- впервые спрос снизится ниже 1 млн кв. м при норме для Москвы в 1.4 - 1.8 млн кв. м, а показатель чистого поглощения станет отрицательным за всю историю рынка офисной недвижимости
- снижение объемов ввода новых площадей в 2021 - 2022
- развитие гибких офисных пространств продолжится и станет наиболее востребованным, как у крупных международных компаний, так и среди среднего бизнеса. Основной причиной являются низкие показатели. По состоянию на 3 кв. 2020 коворкинги составляют 7% в мире от общего офисного предложения, при этом аналогичный показатель в России -1.3 - 1.5%
- вводимые штаб квартирами новые требования к безопасности офисных площадей, а также решения о изменении форм найма сотрудников ("полная удалена", "частичная удаленка") повлияют на интерес к гибким пространства (модель Hubs&Clubs) и бизнес паркам, который будет только расти
- крупные международные компании предпочтут аренду малоэтажных зданий, в которых использование лифта необязательно, а использование лестниц будет более безопасным. Необходимой составляющий офисных проектов станут парки и рекреационные зоны, а неотъемлемой частью планировочных решений станет наличие переговорных, пространств для коллабораций, мест отдыха и спорта. Офис практически трансформируется из рабочего места в место встречи и социальной коммуникации. Более требовательные арендаторы столкнутся с дефицитом качественного современного предложения за адекватные деньги
- наиболее привлекательными для международных инвестиций как и в 2020 останутся страны: Чехия, Германия и Нидерланды. Всего специалисты выделяют 15 международных рынков.
- если бы не открытие проекта "Остров Мечты", то со статистикой ввода новых квадратных метров аналитикам было бы совсем грустно
- вакантность по данным консультантов в ТЦ Москвы составляет 10.0 - 10.5%
- в отличие от рынка складских и офисных помещений в ритейле нет точной статистики сделок, поскольку большая часть информации закрыта, так что оценить объем практически невозможно
- рост количества магазинов формата "дисконт" напрамую связан с падением покупательской способности
- в 2021 году продолжится тренд на уменьшение форматов ТЦ в Москве. Региональные города, в которых отсутствуют профессиональные торговые объекты остаются полем заработка для консалтинговых и брокерских компаний и площадкой для экспансии международных и федеральных брендов и торговых сетей
- увеличение доли еды (до 25%) в merchandize mix ТЦ констатировала представитель девелоперской компании. Тренд, набиравший обороты в 2019, слегка притормозил обороты в 2020. 2021 станет более показательным в сегменте F&B
- ТЦ - это больше чем место шоппинга, в котором на первое место выходит безопасность
- спрос на помещения в формате стрит ритейл стабильный. Наибольший интерес вызывают: пространства для работы и досуга, образовательная деятельность, услуги, медицина и стоматология, общепит, продукты питания, алкоголь.
СУБЪЕКТИВНО. РИТЕЙЛ:
- online торговля продолжит набирать силу и станет обыденностью для покупателя. При этом, окончательно вытеснить offline виртуальный шоппинг не сможет
- крупные торговые центры станут площадкой для флагманов и новых форматов, объединив в себе функцию маркетинга и розничной торговли
- помещения в формате стрит ритейл останутся одним из понятных видов инвестирования для частного капитала при условии детального анализа рассматриваемого к покупке объекта
- основными конкурентными преимуществами продолжат быть: комфортная среда, начинающаяся с паркинга, лояльность, сервис и визуальная эмоция
- вакантность в ТЦ можно будет оценить во 2 кв 2021
- "универмаги" при их правильной организации, маркетинге и позиционировании станут палочкой-выручалочкой для ТЦ-гигантов при борьбе с вакантностью
- выходом для решения проблем малых форматов станет специализация, которая позволит сформировать лояльную постоянную клиентскую базу.
МЕЧТЫ. ЖИЛЬЕ:
- Новая Москва наконец-то согласует план линейного развития территорий
- Трендом станет малоэтажное жилье со своей придомовой территорией и лужайками для пикника
- при проектировании квартир в основу будет взята функциональность зонирования, возможность организации отдельного рабочего пространства. Глухое остекление и отсутствие балконов останется в 2020
- в места общего пользования будут включать камеры хранения, зоны для хранения велосипедов
- на первых этажах появится не только профилированный ритейл, объем которого был определен на этапе проектирования, но и детские сады, библиотеки, кулинарные школы и рабочие пространства
- девелоперы жилья наконец-то начнут анализировать объем и функционал вводимых коммерческих площадей и будут более тесно сотрудничать с профессиональными консультантами.
Подписывайтесь на SavA FM в Telegram, чтобы быть в курсе всех актуальных новостей из мира торговой недвижимости и ритейла.