Будучи членом ТСЖ, хотел бы развеять распространенный миф, что ТСЖ во всех случаях выгоднее управляющей компании (УК).
ТСЖ представляет собой формат самостоятельного управления домом его жильцами. По сути именно на общем собрании жильцов решаются все ключевые вопросы - планы по ремонту, бюджет, зарплаты членов правления, размер взносов и рассмотрение финансовых отчетов.
Немаловажную роль здесь играет правление дома, которое претворяет в жизнь все хотелки собственников - заключает договоры, нанимает работников, составляет сметы. Если провести грубую аналогию, то правление ТСЖ заменяет жителям УК. При этом мало кто вникает в порядок работы УК, где по сути не так уж и много принципиальных отличий. Многие, например, не знают, что УК самостоятельно не имеет права проводить текущие и капитальные ремонты общего имущества. Такие работы проводятся только по решению собственников и финансируются отдельно.
Поэтому прежде чем бежать созывать собрание для создания ТСЖ, рекомендую обратить внимание на следующие подводные камни.
Злоупотребления внутри
Нужно понимать, что обычно в правлении находятся самые активные и подкованные собственники дома. Поэтому крайне важно, чтобы эти люди были честными и ответственными. Злоупотребления в управленческих кругах ТСЖ не редкость. Мы все хорошо знаем, что люди не любят вникать в непонятные циферки в финансовых отчетах, и недобросовестный председатель и бухгалтер пользуются этим в своих интересах. Заключают договоры со своими родственниками по завышенной цене, фальсифицируют отчеты и первичные документы и, конечно, требуют постоянного повышения зарплаты, преувеличивая реальный объем работы.
К сожалению, эти схемы не всегда пресекаются, и такие председатели пьют кровь из жильцов долгие годы.
Чтобы всего этого не было, важно на берегу определиться, чего вы ждете от ТСЖ, и есть ли вообще какой-то смысл отказываться от услуг УК.
Когда ТСЖ может быть эффективно?
1. Когда у вас один подъезд и много жильцов.
Фактически реальной властью наделен один председатель правления. Зачастую члены правления участвуют в заседаниях для галочки и выступают техническими "подписантами" документов. Если в вашем доме несколько подъездов, есть риск того, что председатель будет делать основной фокус на свой подъезд, и другие подъезды будут постоянными отстающими. Ремонт кровли, починка порывов, ликвидация ЧП в первую очередь будут проводиться в подъезде председателя, а только потом в вашем. Такая, если хотите, дискриминация. Но это полбеды.
Если в доме мало жильцов, то достигнуть высокой эффективности не получится. Членских взносов будет недостаточно для того, чтобы покрыть расходы на бухгалтера, наемных работников ТСЖ, разовые договоры подряда и услуг.
В случае с УК деятельность по управлению жилыми домами поставлена на поток. УК имеет собственный штат электриков, сантехников, бухгалтеров, юристов, у нее постоянное долгосрочное сотрудничество с обслуживающими компаниями. Это обходится ей куда дешевле, чем в случае с ТСЖ, которая чаще всего привлекает специалистов по разовым договорам. Думаю, не нужно объяснять, что держать человека в штате на постоянной работе в разы выгоднее, чем каждый раз в отдельном порядке приглашать специалиста.
Все это, несомненно, нужно просчитывать заранее, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Если ваш дом славится злостными неплательщиками, то мысль о ТСЖ тоже лучше оставить. Заниматься работой по взысканию долгов для ТСЖ достаточно накладно.
2. Когда у вас новостройка и жильцы заселяются постепенно.
Легче заставить новичков-новосёлов принимать существующий порядок дел, чем насильно менять устоявшиеся подходы у старожилов дома, которые уже привыкли к своей УК, сантехник которой не просыхает уже вторую неделю.
Если жильцы давно живут при УК, то инициировать переход на ТСЖ у вас с высокой долей вероятности не получится. Особенно если среди старожилов большое количество пожилых людей.
В новостройки обычно переселяются молодые активные люди, которые еще не успели утратить страсть к переменам. Поэтому там это выходит легче всего.
3. Когда в доме есть профессиональные юристы, экономисты и строители.
Деятельность ТСЖ основывается на трёх китах:
- Юридическая организация работы (создание, юридическое оформление собраний, взыскания).
- Бухгалтерский учет и составление финансовых отчетов (оформление хозяйственной жизни, бухгалтерская отчетность, работа с контролирующими органами).
- Содержание общего имущества и ремонт (составление тех.заданий, сметы, приемка работ).
Чтобы оптимально настроить деятельность ТСЖ, в членах правления должны быть специалисты, которые закроют все три направления. Простого активизма (как в случае с советом дома) здесь мало. Бегать жаловаться и критиковать можно и в ранге простого жителя - члена ТСЖ.
А в правлении нужно "работу работать", а не заниматься провокациями.
В сухом остатке, хочу подытожить основную мысль статьи - не нужно думать, что переход с "сосущей из вас деньги" УК в формат ТСЖ автоматически спасет вас от всех проблем и позволит существенно экономить. Прежде чем принимать такое решение, нужно составить примерный бюджет, оценить гражданскую активность собственников и понять, кому вы доверяете реальное управление домом.
Но несомненно самым большим плюсом ТСЖ является то, что в правлении сидят такие же жильцы, которые сами заинтересованы в нормальном качестве обслуживания и ремонта.
---
Спасибо за прочтение!
С вами была Юридическая группа "Ла-Вента". Ждем вас в новых публикациях.