Слово «ипотека» впервые появилось в Греции на рубеже шестого века до нашей эры.. Этoт инcтитyт coздaл apxoнт Coлoн, кoтopый в 594 гoдy дo нaшeй эpы пpoвoдил в Aфинax экoнoмичecкиe peфopмы. Ипотека обеспечивала ответственность должника перед кредитором. В основном, в те давние времена, предметом обеспечения долга была сама личность человека-должника. При невозможности погашения ему грозило рабство.
Нa зeмляx людeй, пoлyчившиx в дoлг кpyпнyю cyммy, ycтaнaвливaли бoльшoй бeлый кaмeнь. На нем была надпись о том, что земельный участок служит обеспечением на определенную сумму в пользу кредитора. Эти бeлыe кaмни и нaзывaлиcь ипoтeкoй, чтo в пepeвoдe c дpeвнeгpeчecкoгo oзнaчaeт «ocнoвaниe», «зaлoг», «пpeдyпpeждeниe».Вот вам происхождение названия.
Можно было по чьим-то владениям и столбам судить о состоянии финансовых дел хозяина. Позже, вместо столбов стали вести ипотечные книги.
Благодаря использованию таких первоначальных форм ипотеки обеспечивалась гласность и открытость, которая позволяла каждому заинтересованному лицу получать достоверную информацию о земле.
Развитие ипотечного кредитования
Закрепление ипотеки законами произошло на рубеже XVI века. Первый банк, начавший выдавать клиентам ипотечные кредиты, появился в Германии в середине XVIII века. Банк был государственный и оказывал финансовую помощь крупным помещикам. Вскоре, в европейских странах за термином «ипотека» стояли уже два понятия. Первое, она применяется только к недвижимому имуществу. Второе, продажа участка, при невыполнении условий заемщиком, происходит только через суд.
В России, а вернее на Руси, первый вид кредитования, связанный с землей, получил название «заклад». Такой вид ипотеки широко использовался дворянством, но предметом залога была не земля, а крепостные души. Закладывали друг другу живых людей.
Первые сто лет (1754-1859 гг)
Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки🏣 Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.
Императрица Елизавета Петровна (1709-1761), в эпоху царствования которой зародилась ипотека
Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века).
Граф Петр Иванович Шувалов (1711-1762), виднейший государственный деятель эпохи Елизаветы Петровны. По форме собственности все банки были казенными, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Был определен и минимум суммы – 1500 рублей серебром. Чтобы понять, много это или мало, приведем пример. Так, имение, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян (плюс члены их семьи), постройками и хозяйством стоило на Псковщине 3475 рублей серебром.
Механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» - 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».
Главную роль в ипотечном кредитовании дворянства до отмены крепостного права играли Сохранные казны. В них было заложено 64% поместий и 78% крепостных душ. На долю казны приходилась и подавляющая часть ссуд - 81%, на Приказы общественного призрения - 12%. Удельный вес Заемного банка в кредитовании дворян был весьма скромным - всего 8%.