Угроза потери денег и разрушение дома нависла над собственниками, которые доверились случайным людям или откровенным проходимцам от ЖКХ. По стране идет волна манипуляций с работами по капитальному ремонту и на этом пути надо поставить преграду! Эксперты предлагают внести изменения в Жилищный Кодекс РФ для защиты интересов жителей МКД со специальным счетом.
После того как собственникам разрешили самостоятельно распоряжаться фондом капитального ремонта своего дома, этой ситуацией воспользовались не только ответственные УК. Рынок наводнен охотниками поживится на неосведомленности населения в вопросах ЖКХ. Всякого рода мелкие шабашники, недобросовестные подрядчики, ИП, да и среди УК, чего греха таить, достаточно фирм-однодневок, старающихся обобрать жильцов.
По-братски договоримся?
Для начала, давайте еще раз вспомним, что взносы на капремонт являются обязательными для всех собственников. При этом существует несколько вариантов формирования фонда капремонта. Самый распространенный способ – это, так называемый, «общий котел» у регионального оператора. По сути это своего рода касса взаимопомощи: сначала чей-то чужой дом отремонтировали, чье состояние хуже вашего, затем еще чей-то, а там глядишь и до вас очередь дошла – вам скинулись.
Конечно, не всех это устраивает, делиться деньгами, поэтому придумали специальные счета. И здесь тоже есть варианты. Можно отделить свои средства от «общего котла», но оставить их в регоператоре, который будет за ними следить. А можно полностью перевести спецсчет под свой контроль, но тут и ответственность так же полностью ложиться на вас. Поэтому последний способ подходит только для, как говорится, продвинутых пользователей. Без знаний в сфере ЖКХ и законодательстве придется туго.
В чем риски? Самое очевидное - без профессиональных знаний и опыта вас и обмануть легче. На сегодняшний день таких случаев, увы, копится с каждым днем все больше. Причем, сообщения приходят из разных городов, то есть картина примерно одинаковая по всей стране. Известны совершенно дикие случаи, когда действуют мошенники, вставшие у руля ТСЖ, то есть воспользовавшиеся доверием своих же соседей по дому. Вместо спецсчета зачисляют взносы собственников на личные счета, а отчитываются за «мертвые работы», то есть по факту не сделанные.
В Ульяновске получило распространение иная форма обмана, которая базируется на естественном стремлении жителей сэкономить. Впрочем, экономить как правило предлагают на качестве. Нанять шабашников, ведь, всегда дешевле, чем воспользоваться услугами фирмы, которая действует в рамках законодательства, то есть исполняет все технологические процедуры и платит налоги. Собственникам говорят: зачем тратиться на разработку проекта, на строительный контроль, да и государство с его налогами, нам тут не нужно, давайте решим все между собой! Многие соглашаются. Затем по классической схеме - либо подрядчик исчезает сразу после получения денег, либо работы выполняет так, что становится хуже, чем до ремонта.
"Мамой клянусь, зуб даю!"
Догадайтесь, кому предъявят претензии обманутые собственники спецсчетов? Ну, не самих же себя ругать, признаваясь, что повелись на уловки «сэкономить», а в итоге и деньги потеряли, и качественный капремонт не получили! Скорее всего люди придут к государству, которое не уследило за мошенниками, допустило все это безобразие и прочее... Между тем вопрос такой же серьезный потому, что касается жилья, и сейчас самое время начать бить в колокола, пока проблема не разрослась до тех же масштабов, что и с обманутыми дольщиками.
Сотрудники Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области сообщают, что регоператору практически ежедневно поступают обращения от жителей домов со спецсчётом по вопросам некачественного капремонта. Набор проблем, как мы и обрисовали, вполне типичный. Чаще всего отсутствует проектная документация, утверждённая жильцами. На объектах используются материалы самого низкого качества, хотя цену берут за них с людей по высшей планке. Зачастую отсутствует профессиональный контроль за ходом и результатами работ, жильцы просто верят шабашникам на слово – «мамой клянусь, зуб даю, что все прочно, на века сделано!», на самом деле – нет… При этом никаких официальных (прописанных в договоре) гарантийных обязательств шабашники, само собой, не дают.
Мнимая экономия - себе в ущерб
Еще одна сторона проблемы, которая не является в чистом виде мошенничеством, но тоже играет не в пользу жителей, это когда под видом капремонта выполняются работы текущего характера. Некоторые ульяновские УК, например, обожают ставить пластиковые окна в подъездах за счет средств фонда капитального ремонта. Услуга копеечная, но выдав за капремонт фасада на нее можно списать кругленькую сумму. Но потом, когда собственники наконец на самом деле решают провести капремонт фасада, с его полной отделкой, покраской, утеплением и восстановлением межпанельных швов, выясняется, что на спецсчете денег нет. Более того, капремонт фасада по бумагам числится уже выполненным и следующий предстоит не раньше, чем через 10 лет! В результате УК пересчитывают прибыль от сделки с оконной фирмой, а жильцы мерзнут в своих квартирах, но с новыми окнами в подъездах.
Так же делают еще частичный ремонт отмостки или замену стояков в одном-двух подъездах. Масса вариантов, но все это является нецелевым использованием средств, так как нарушает основополагающий принцип комплексности и системности при проведении капитального ремонта МКД.
Но чаще всего жильцов МКД со спецсчетами обманывают при составлении смет, завышая цены, и на стадии строительного контроля, подменяя материалы более дешевыми и менее качественными аналогами. Для примера, недавно по заказу Фонда модернизации ЖКК была проведена проверка на доме № 55 по ул. Октябрьская. Выездная комиссия выявила строительный брак при окраске стен на лестничных клетках. Вскрылись расхождения между фактическими и указанными в смете объёмами (18 вместо 50 мест ремонта). В самих сметах также нашлось много интересного, начиная от арифметических ошибок в расчетах (в пользу подрядчика, конечно) до обычных приписок. Специалисты подсчитали, что смета завышена на более чем 156 тыс. рублей.
Подобные проверки в Ульяновске сейчас идут ещё по ряду объектов: ул. Отрадная, д. 77, ул. Артёма, д. 43, ул. Пушкарева, д. 70 и др.
Защитить, но не ограничить
Вопрос в том, как защитить интересы собственников, не ограничивая их свободу выбора и свободу распоряжаться собственными деньгами на капремонт МКД? По поручению губернатора в Ульяновской области была создана рабочая группа, которая разработала перечень предложений по совершенствованию и повышению эффективности функционирования региональных систем капремонта.
- Требуется наделить органы государственного жилищного надзора правом контроля за выполняемыми работами в домах, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете. Также уместно распространить требование по привлечению к работам в таких домах строительных компаний из регионального реестра квалифицированных подрядчиков в сфере капремонта, – прокомментировал заместитель министра энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области Александр ХАДЖИБАЕВ.
Сейчас выполнение капремонта по спецсчетам по сути никак не контролируется со стороны властей. Речь идет о том, чтобы допустить к этому инспекторов ГЖИ, в том числе - к приемке выполненных работ. Кроме того, напомним, что в регионе ведется реестр добросовестных подрядчиков, откуда исключают проштрафившихся и нарушителей. Предлагается допускать к работам на МКД только те организации, которые получили одобрение госоргана. Так же, дополнительными мерами по защите интересов собственников должны стать проверки на определение достоверности сметной стоимости и привлечение независимого строительного контроля.
Свои предложения ульяновские эксперты направили в федеральный центр. Данные вопросы рассматривались на заседании профильного комитета в Совете Федерации, где наш регион представлял Александр ХАДЖИБАЕВ. За «круглым столом» собрались сенаторы, представители Минстроя России, госкорпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, Счётной палаты РФ, Ассоциации региональных операторов капитального ремонта и другие. На федеральном уровне признают существующие трудности.
- Сегодня есть проблемы самостоятельной организации и проведения капитального ремонта собственниками МКД. Необходимо помочь этим гражданам, чтобы избежать ошибок в планировании перечня работ, привлечении подрядчиков, осуществлении финансирования. Для решения этих вопросов надо законодательно установить чёткий порядок организации и проведения ремонта за счёт специальных счетов, – заявил сенатор, первый заместитель председателя комитета Совета Федерации Аркадий ЧЕРНЕЦКИЙ.
Учитывая самостоятельный порядок проведения капремонта в домах со специальным счётом, на сегодняшний день отсутствует механизм, который бы гарантировал защиту прав и интересов людей. Фактически, если подрядчик злоупотребит доверием жителей и воспользуется отсутствием у них специальных знаний в сфере строительства и ЖКХ, собственники остаются с ним один на один.
Задача – добавить защиту со стороны государства, которая бы в тоже время не мешала людям, а помогала. Вместе с тем, надо понимать, что независимая экспертиза смет, строительный контроль и прочие такие услуги имеют свою цену, труд квалифицированных специалистов в принципе не может быть бесплатным или дешевым. Поэтому логично, что вместе с внесением изменений в законодательство должны последовать указания источника их финансирования.