Как заработать на ремонте и восстановлении старых домов.
Друзья, продолжаю рассказывать о своем увлечении, которое превратилось в источник дохода.
Сложно, но можно!
В предыдущей статье я рассказал об обязательных документах, которые должен оформить собственник дома, когда дом является объектом культурного наследия.
Эта публикация посвящена БЮДЖЕТУ и всему, что его формирует.
Глава I обследование
Даже не буду говорить о важности обследования дома (объекта) перед покупкой или началом ремонтно-восстановительных работ. Почему «или»? Любой рациональный человек проведет обследование перед покупкой, а не после нее! Но представьте – бывают исключения))
Для повышения качества обследования и сокращения времени на него, я рекомендую такое обследование структурировать и (возможно) даже сделать для себя «шпаргалку» чек-лист, по которому надо пройти и зафиксировать состояние всего, что влияет на стоимость дальнейших работ.
1. Дополнительные особенности
- рельеф и признаки его изменения
- ручьи и иные водные объекты поблизости (до 50 м)
- магистральные сети
- объекты по соседству, имеющие санитарно-защитные зоны
2. Конструктивные элементы
- фундаменты
- стены
- полы и перекрытия
- крыша (балки, опоры)
- кровля (покрытия)
3. Инженерные коммуникации внешние
- подъездная дорога
- электричество
- газ
- вода
- канализация
4. Инженерные коммуникации внутренние
- электро разводка
- газ и приборы потребления
- вода
- канализация
- вентиляция
5. Отделка
- фасады
- перегородки
- окна и двери
Пункты расставлены не случайно, а по убыванию влияния на стоимость затрат по проекту. Например – предотвращение «сползания» дома в развивающийся овраг, будет стоить как новое строительство 3-х(!!) таких домов. А вся отделка, сделанная заново, не превысит 15% вашего бюджета (если конечно дом не в идеальном состоянии и отделка – это и есть весь ваш бюджет)
Лайфхак:
Ручьи и иные водные объекты – законодательство весьма сурово в отношении капитальных объектов в прибрежной или защитной зоне, но при этом пока не активно, но с каждым годом ситуация меняется и я рекомендую обратить внимание на водные объекты, расположенные поблизости, даже если это «сезонные» ручьи. Статус водного объекта можно проверить в федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг»
Если кого-то заинтересуют «лайфхаки» или мои рекомендации к какому-то иному пункту – пишите в комментариях, я их читаю)
Глава II планирование
После обследования и выявления всех (настолько это возможно) факторов влияющих на стоимость работ, необходимо свести всю полученную информацию в один план-график (финмодель – для некоторых читателей). И вы получите суммы затрат, разделенные по времени их оплат. Думаю для большинства из нас это важно.
В этом план-графике я рекомендую расписать работы и затраты в хронологическом порядке и обязательно разделить их на материалы и работы. При этом работы сначала посчитать в человеко-часах, а после добавить стоимость человеко-часа в зависимости от требуемой квалификации. Материалы, естественно, посчитать по количеству и далее умножить на цену. Одновременно с формированием стоимости указывать и сроки производства работ с такой же детализацией.
Чем подробнее будет выполнено планирование, тем оно точнее и тем проще управлять процессом!
Лайфхак 1:
Если вы смогли найти информацию о том, сколько человеко-часов занимает та или иная работа – можно позвонить подрядчикам, предлагающим свои услуги на Яндексе и спросить о стоимости и времени выполнения подобной работы, уточнив сколько мастеров будут ее выполнять. Представившись заказчиком для пущей важности)
Лайфхак 2:
Выполнив этот «титанический» труд по планированию, у вас появится возможность при выборе подрядчика(-ов) на реализацию своего проекта (или его части), не только сравнивать их предложения между собой, но и сверять их со своей «лакмусовой бумажкой» определяя сколько они хотят на вас заработать* (кроме нормативной прибыли в 20-30% от стоимости работ).
* - либо определяя в чем вы ошиблись при планировании (что тоже полезно))
Глава III работа над ошибками
Если все предыдущие шаги сделаны правильно – работы над ошибками не будет.
Но если по окончании всех работ, ваше удовлетворение проделанной работой омрачено существенным расхождением между плановыми затратами и фактическими – то надо не опускать руки, а сделать работу над ошибками!
Надо посмотреть какие именно работы или затраты вы не учли (или учли не в полной мере) и понять причины:
1. Либо это расходы не выявленные при обследовании (например – гнилые лаги, недоступные при обследовании, но выявленные при разборке пола).
Вывод – увеличить % непредвиденных затрат при планировании.
2. Либо это расходы не учтенные при планировании(например – посчитан пиломатериал для устройства нового пола по площади, но не учтены обрезки, которые даже для досок 1-го сорта могут достигать 10%)
Вывод – учитывать обрезки и выбраковку материалов, используемых в проекте.
3. Либо это расходы на подрядчика, потому что другого не нашли (например – ремонт кровли занимает 250 человеко-часов специалистов квалификации выше среднего с часовой оплатой 220 р/час, что составляет 55 000 р, но на таких условиях найти не удалось. В результате заплатили 120 000 р)
Вывод – реализуя проекты восстановления старых домов не один раз в жизни, а один за другим, целесообразно сформировать свою бригаду на общестроительные работы, а при ее отсутствии учитывать при планировании вероятность таких переплат.
Если хотите продолжения публикаций на эту тему, ставьте лайк и подпишитесь на канал Мам, я в отпуске! Спасибо!