Согласно статистике, от 70 до 80% квартир в этом году приобретаются в ипотеку, благодаря льготной программе государственной поддержке. Оно и понятно: жилищных кредитов под 6-6,5% в России слишком долго ждали. Таким образом, количество людей, у которых в документах о собственности имеется упоминанием о том, что квартира находится в залоге у банка, с каждым днем стремительно растет. Но мало кто задумывается, что же это означает, какие возможности дает, а какие ограничения накладывает. Давайте попробуем разобраться вместе.
Бытует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, как-то частично принадлежит банку. Уж больно пугающими кажутся слова «обременение» и «залог». На самом деле не все так страшно. Главной фигурой в вопросах владения имуществом все равно остается покупатель, он же собственник квартиры, который имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. Единственный нюанс, связанный с обременением: до полного погашения кредита продавать и совершать другие сделки «просто так» нельзя. А как можно?
👉 Как зарегистрировать в квартире новых людей
Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника, будь то муж или жена, дети и родители, имеют право на постоянную регистрацию без каких-либо ограничений, вне зависимости от количества квадратных метров. Запретить «прописку» членов семьи никакой банк не может.
Что касается временной регистрации, то тут собственник тоже имеет полное право зарегистрировать в своей квартире в том числе посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в аренду, или сына подруги, приехавшего поступать в местный университет.
Читайте внимательно свой кредитный договор с банком. Если в нем есть пункт о том, что временную регистрацию надо согласовать, необходимо это сделать. В большинстве случаев в договор включено обязательство уведомить о факте появлении новых зарегистрированных жильцов. Для исполнения этого пункта достаточно предоставить в кредитное учреждение обновленную форму №9, полученную в паспортном столе по месту нахождения квартиры.
👉 Как сделать ремонт или перепланировку
Мало кто из пользователей кредита вчитывается в существующий Федеральный закон «Об ипотеке», а между тем статья 30 открытым текстом обязывает собственника «производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке». Тут важно понимать, что выбирать совместно с банком обои или напольное покрытие вам, конечно, не придется. Также вы можете менять на свой вкус двери, потолки и сантехнику – любые улучшения банк только приветствует. А вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что называется нормальным, естественным износом, вы не имеете права.
Юристы предупреждают: грань между классическим ремонтом, перепланировкой и переустройством очень тонкая, и на практике люди, доверившись «опытной команде профессионалов» и собственной фантазии, часто ее нарушают, объединяя раздельный санузел или «двигая» стены. Банк относит эти действия к зоне рисков. Произведенная перепланировка может сильно повлиять на технические характеристики квартиры и на ее стоимость впоследствии.
Если вы, например, в рамках глобального ремонта задумали объединить кухню с гостиной, в результате которой ваша классическая трешка превратится в евродвушку, необходимо предварительно согласовать работы с банком.
Бояться не стоит: последнее время кредитные организации стали проявлять лояльность в этом вопросе, так как де-юре количество квадратных метров в залоговой квартире при этом не меняется. Но любую перепланировку или переустройство важно узаконить еще и на уровне районной администрации. Сделать это сейчас можно через МФЦ, услуга – бесплатная, срок принятия решения – до 45 календарных дней с момента подачи документов. Итак, подытожим:
⚠️ к переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики;
⚠️ к перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов;
⚠️ не нужно согласовывать замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится также для установки сплит-системы, замены окон и дверей.
Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо Выписки из реестра недвижимости они предоставляют акт сдачи-приемки, договор долевого участия или уступки прав и копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
👉 Как сдать квартиру в аренду
Если вы планируете сдавать ипотечную квартиру, то первым делом изучите свой кредитный договор. Желательно еще до его подписания. Ведь в жизни очень часто бывает так, что именно сдача квартиры становится главным источником средств для погашения ипотечного кредита.
Гражданский кодекс РФ позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду без одобрения банка (ГК РФ, ст. 346, п. 3). Но делает он это с одной важной оговоркой: «если иное не предусмотрено законом или договором залога», т.е. кредитной документацией.
Если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, то следует руководствоваться ими: иначе банк может потребовать досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Пренебрегать этими правилами не стоит, так как в случае разбирательств с юридической точки зрения прав будет именно банк.
👉 Как продать или подарить такую квартиру
Запретить собственнику продать квартиру банк не может. Однако, если в документах Росреестра отмечено, что на жилье есть обременение в виде ипотеки, понадобится согласие залогодержателя. Избежать этого не удастся, даже если вы планируете с вырученной от продажи суммы полностью расплатиться с банком – получить такое письменное согласие необходимо до сделки купли-продажи.
Если же вы продаете квартиру с последующим обременением, понадобится пройти еще одну процедуру – нового собственника банк тоже должен одобрить с точки зрения платежеспособного заемщика. Например, банк выдал ипотечный кредит 40-летнему руководителю среднего звена с пятнадцатилетним стажем работы, высоким официальным доходом да еще в рамках зарплатного проекта, а при продаже предполагается, что новым владельцем станет какой-нибудь одинокий молодой специалист, выпустившийся год назад из вуза. Конечно, банку это неинтересно, так как новый собственник только увеличивает риски, и он может такую сделку не согласовать.
Впрочем, в жизни бывают ситуации, когда, наоборот, причиной продажи находящейся в залоге квартиры являются проблемы с обслуживанием долга первого собственника, и банк с радостью соглашается на замену залогодателя, если он, по оценкам финансистов, более кредитоспособный гражданин.
Без согласия банка не удастся и подарить недвижимость с последующим обременением. Не важно дарится квартира целиком или же отчуждаются какие-то доли, новый владелец становится и новым заемщиком, а значит полностью обслуживает ипотечный кредит на условиях действующего договора.
Единственный случай, когда согласие банка точно не потребуется – завещание. Собственник может оставить квартиру кому угодно – банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Тут важно помнить, что с квартирой «завещаются» и долги по кредиту. Впрочем, как и в случае наследования ближайшими родственниками.
Разобраться во всех юридических тонкостях ипотечного законодательства самостоятельно подчас действительно бывает сложно. Уровни лояльности банков вещь такая же непредсказуемая, как и разнообразие жизненных ситуаций. Но специалисты ГК «Ленстройтрест» на протяжении многих лет успешно сотрудничают с ведущими банками федерального и регионального значения и всегда готовы помочь вам:
✅ реализовать «старую» ипотечную квартиру и выгодно приобрести новое жилье в современных европейских кварталах «Янила», «Юттери», «IQ Гатчина» в рамках программы трейд-ин;
✅ снять обременение при полном погашении ипотеки;
✅ оформить имущественный вычет не только с покупки квартиры, но и с % по ипотеки – до 650 000 рублей;
✅ рассчитать, что выгоднее именно в вашем случае – взять льготную ипотеку или одну из популярных рассрочек и платить всего 20 тысяч рублей в месяц за квартиру своей мечты.
Ну, а если вы твердо решили для себя приобрести квартиру именно в ипотеку, не упустите случая воспользоваться нашим уникальным предложением – ипотекой со ставкой всего 0,5% в течение года с момента заключения договора. Это такая же льготная ипотека, только для вас она целый год еще и практически бесплатная!