Весь этот год на фоне пандемийных настроений активно обсуждается тема будущего офисов. Не станет ли спад на рынке тотальным для всего сектора, и какие пространства будут всегда востребованы? От этого еще интереснее посмотреть опыт локации Москва-Сити, где спрос на офисные пространства всегда был высок.
Даже на фоне жестких карантинных ограничений по данным экспертов рынка коммерческой недвижимости, консалтингового агентства Cushman & Wakefield, доля вакантных площадей в Сити летом 2020 года снизилась всего на 3%. При этом, снижение было неравномерным и пришлось в основном на две невысокие башни, в то время как рынок офисных помещений в целом просел куда серьезнее. В чем же успех Москва-Сити? Почему даже в трудные времена здесь не так просто найти свободный офис?
Место успеха и престижа
Для Москвы строительство делового кластера – это уникальный эксперимент, который длится уже не первое десятилетие. За время реализации проекта локация Сити стала настоящей площадкой для демонстрации передовых достижений. Чего стоит только Башня Федерация, ставшая самым высоким небоскребом Европы с офисами и апартаментами.
Москва-Сити сегодня – это 11 небоскребов и целая экосистема, объединенная сетью подземных галерей. Здесь есть все для жизни и работы.
- Кафе, рестораны, бары ~ 200
- Продуктовые магазины, супермаркеты, аптеки ~ 50
- Спортклубы, wellness-студии, йога ~ 40
- Медицинские клиники - 3
- Магазины одежды, обуви, аксессуаров ~ 180
- Банки ~ 10
А так же: флагманский МФЦ, почта, коворкинги, нотариусы, ателье и химчистки, концерт-холл и боулинг, VR игры и квесты и полный эксклюзив: панорамный плавательный бассейн на 61 этаже в Башне Федерация.
Москва-Сити – настоящий город в городе!
Не случайно тут сосредоточены офисы крупнейших российских и международных компаний, а также федеральных министерств. В настоящее время здесь работают более 2000 организаций. Среди них ВТБ, Транснефть, Норильский Никель, IBM, РайффайзенБанк, AliExpress, а также Минэкономики, Минпромторг и Минкомсвязь. Офис в Сити давно стал знаком престижа и высокого статуса.
Таким образом, если вы задумались о смене офиса или инвестициях в недвижимость, то выбор в сторону Москва-Сити для вас становится все более очевидным. Но как выбрать лучший из манящих небоскребов, чтобы не прогадать? Где будет оптимальное соотношение цены и качества?
Рейтинг небоскребов
Согласно недавнему аналитическому исследованию агентства Macon самой узнаваемой высоткой Москва-Сити стала Башня Федерация. Практически 40% респондентов уверенно узнают ее без посторонней помощи. При этом почти половина из них мечтает жить в этом небоскребе, а более 58% хотели бы в нем работать. Несколько менее узнаваемой стала «Башня Око». Ее узнает ровно четверть горожан. МФК Империя, Меркурий Тауэр и Город столиц узнают 18%, 17% и 13% опрошенных соответственно.
Самой титулованной является также Башня Федерация, она единственный небоскреб страны, который в 2019-м году удостоился победы одновременно в шести номинациях престижного международного конкурса European Property Awards. Более того, Башня Федерация получила гран-при как лучший объект недвижимости в мире (World Best Property) самой авторитетной профессиональной мировой награды International Property Awards, а также победила в номинации лучшее высотное жилое здание в мире (Best International Residential High-rise Development).
С начала строительства у Башни Федерация накопилось достаточно много наград и титулов, так в 2016 году на премии PROESTATE Awards она была признана «Лучшим архитектурным проектом десятилетия», также была удостоена приза на конкурсе Правительства Москвы в номинации «Лучший реализованный проект в области строительства» в 2018 году, в этом же году вошла в шорт-лист премии Всемирного фестиваля архитектуры (WAF) в номинации «Реализованные многофункциональные проекты», в 2019 году вошла в состав Всемирной федерации высотных башен (WFGT) и стала победителем премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Небоскреб №1».
Work-life balance – реальность?
Инфраструктура Москвы-Сити позволяет максимально гармонично планировать свой день. Однако не все небоскребы одинаково удобны. Что касается удобства работы и комфорта для посетителей, стоит выделить несколько критериев.
1. Самыми удобными являются башни, сообщенные подземными переходами с «ядром Москва-Сити» – это дает возможность перемещаться по всей богатой инфраструктуре в любую погоду, минуя улицу и без временных потерь на смену одежды.
2. Близость к транспортной инфраструктуре.
В Сити три станции метро – Выставочная, Международная и Деловой центр, а также станция МЦК Деловой Центр и МЦД Тестовская. Через станцию МЦД проходит маршрут аэроэкспресса, который за 1 час с комфортом и без пробок доставит до аэропорта Шереметьево. Так, например, Северная Башня расположена ближе к МЦК, а к метро Деловой Цент Башня Федерация, от входа в подземку до неё всего 50 метров.
3. Количество лифтов в башне играет ключевую роль.
Кроме шуток – в некоторых небоскребах Сити очереди в лифтовых холлах в часы пик (утро, обед, вечер) и время оживания лифтов доходит до 20 минут. Такая ситуация не устраивает как сотрудников, которые банально устают толпиться, так и их руководителей, которые напрямую несут финансовые потери в эквиваленте стоимости часа рабочего времени персонала. Логистика крайне важна. Например, чтобы избежать упомянутой ситуации, в Башне Федерация для максимального комфорта резидентов и посетителей установлены 67 высокоскоростных лифтов. В офисной части установлены лифты с системой Twin, особенностью которой является размещение двух независимых кабин в одной шахте лифта. Это позволяет избежать очередей в холлах, а также распределить людей по лифтовым холлам на разных этажах (+1 или -1й).
4. Качество оборудования и обслуживания системы вентиляции и кондиционирования.
Расскажем о создании комфортного микроклимата в небоскребе на примере Башни Федерация, где системе подачи воздуха уделяют повышенное внимание.
Забор воздуха происходит на нескольких технических этажах, расположенных на высотах: 125, 175, 235 и 325 метров над городом (34, 48, 52 и 88 этажи соответственно). По разным исследованиям уже на высоте 100 метров над городом количество выхлопных газов в 18 раз ниже, чем «на уровне земли» 5-10 метров. То есть технические этажи спроектированы таким образом, что система забирает уже достаточно чистый воздух. Далее в системе кондиционирования Башни Федерация воздух проходит дополнительную двухэтапную систему очистки, зимой увлажняется до 40-50% и подготавливается до температуры ровно 21 градус цельсия. Далее подготовленный воздух поступает во все помещения Федерации, где каждый собственник вправе сам его подогреть или охладить до комфортной ему температуры на своё усмотрение – при помощи фанкойлов. Фильтры очистки управляющая компания меняет уже на 40% износа. В теплое время года – еженедельно; в холодное время года – каждые две недели.
Практически во всех, в том числе и строящихся высотных зданиях, система устроена по-другому. В ней отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, а свежий воздух поступает через щель в импосте. Это значит, что владелец такого помещения столкнется с излишним шумом, сквозняками, потоком холодного воздуха зимой и жаркого летом. Во много это связано с тем, что застройщики экономят место на технических этажах или вовсе их не предусматривает. Такая практика свойственна преимущественно нашей стране, в то время как развитый мир пользуется всеми благами прогресса 21 века. Там уже давно поняли, что нормы воздухообмена придумали не просто так. И если в течение часа в помещении должен полностью обновиться весь воздух, то это требует специального оборудования, а не открытой форточки. Люди осознают, что от качества воздуха напрямую зависит здоровье и эффективность работы, а значит и успешность компании.
5. Высота.
Выбирая офис в Сити, стоит понимать, что ваш статус наилучшим образом продемонстрирует помещение на высоком этаже. И чем выше он будет от земли, тем эффектнее и престижнее будет место. И, тут, конечно в лидерах Башня Федерация, которая может предложить sky-офисы на высоте превосходящей 230 метров над землей. Это не только завораживающий вид, но демонстрация ваших возможностей на переговорах. Помимо этого, подобные офисы более востребованы у арендаторов и обычно сдаются дороже на 5-10%.
Небоскребы всегда ассоциировались с успехом. Офисы одних из самых знаменитых и выдающихся в мире кланов миллиардеров Ротшильдов и Рокфеллеров располагались именно в небоскребах. По такому пути идут и современные корпорации, ассоциирующиеся с будущем, например, недавно Facebook объявил о крупных покупках недвижимости в американских высотках. И это понятно, чем ты успешнее, тем выше ты хочешь быть. Так было 70 лет назад, так происходит и сейчас.
6. Не все здания одинаково ликвидны.
В 2016 году правительство Москвы утвердило реестр зданий, где владельцем помещений предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц. Всего таких зданий 16 и одно из них – это Башня Федерация. Благодаря этому собственник должен платить ежегодно вместо 2% всего 0,5% от кадастровой стоимости объекта. К примеру, для офиса, площадью до 100 метров и кадастровой стоимостью в 13,5 млн. руб ежегодная экономия составит 150 тыс. руб.
7. Покупать выгоднее у застройщика.
Во-первых, такая сделка будет безопаснее, так как вы понимаете, у кого покупаете, то уверены, что за данной недвижимостью не числится никаких обременений. К сожалению, в Москва-сити много примеров, когда сделки на вторичном рынке оспариваются. Это может происходить из-за банкротсва, занижения стоимости в договоре купли-продажи и др. Таким образом, если сделка признается не действительной, а стоимость была указано заведомо ниже, то покупатель никогда не вернет все уплаченные деньги. Также будут проблемы и при банкротстве, так как с начала формируется очередь из кредиторов, а далее в зависимости от сумм взысканий определяется очередность и объем компенсационных выплат.
Во-вторых, при приобретении у девелопера можно воспользоваться всеми доступными финансовыми инструментами, таким как лизинг, ипотека, рассрочка и даже оплатой наличными. А, например, в Башне Федерация можно даже закрыть сделку по покупке всего за день.
В-третьих, при покупке помещения у застройщика можно возместить НДС (-20%!). Покупка фактически обойдется на 20% дешевле.
И, наконец, в-четвертых, в ряде небоскребов есть варианты готовых решений по отделке. Так, в Башне Федерация архитекторы разработали целую серию функциональных планировок, которые можно реализовать всего за 4-6 месяцев. Например, в офисах метражом 72-75 кв.м. распланирован кабинет руководителя с потрясающей панорамой Москвы, места для 12-ти сотрудников и секретаря, закрытая кухня, много пространства для хранения. Вместе с тем дополнительно для каждого офиса можно докупить вспомогательные помещения, например, для организации архива и т.д.
8. Стоимость эксплуатации.
Стоимость содержание офиса является весомой статьей в расходах любого владельца недвижимости. И как не странно, но офисные помещения одной категории в одной локации могут сильно разниться по стоимости обслуживания. К примеру, в Москва-Сити разница может доходить до трех раз! А если добавить возможные налоговые выгоды, например, в Башне Федерация для офиса, площадью до 100 метров и кадастровой стоимостью в 13,5 млн. руб, ежегодно они составят 150 тыс. руб., то разница в конечных расходах на офис окажется еще более существенной.
Данные актуальны на дату публикации статьи: 20.11.20
Итог:
В Москва-Сити недвижимость всегда в цене, а спрос на лоты в конкретных Башнях может значительно превосходить предложение. Ведь это место идеально для ведения бизнеса. Однако не все небоскребы одинаковы и даже в такой успешной локации можно столкнуться с некомфортными вариантами. Поэтому к выбору надо относиться серьезно и вдумчиво.