Немалое количество людей, побывав в Таиланде, задумывается над покупкой недвижимости в этой стране. Этому немало способствуют относительно невысокие цены. Действительно, иметь собственную студию или квартиру в курортном городе всегда приятно. Многие рассматривают эти вложения, как возможность заработка. И вот здесь стоит рассказать о мыльном пузыре недвижимости. Он будет рассмотрен на примере Паттайи, но все сказанное актуально и в случае Пхукета.
Суть проблемы
Недобросовестные гиды и агенты всегда будут рекомендовать приобрести недвижимость. Это аргументируется тем, что доходы могут составлять 5-8% в год. Дополнительным плюсом является наличие своей квартиры или студии на берегу тропического моря. Спрос порождает постоянно растущее предложение. Бизнес видит, насколько это прибыльно – строить новые кондоминиумы. В Паттайе повсеместно можно увидеть возводимые многоэтажки. Свободного места еще много и новые высотки стремительно «лезут» в небо. Некоторые из них от стадии котлована возводятся за полгода.
Тайский менталитет
Любой агент недвижимости готов предложить десятки вариантов во всех районах города. И тут самое время сказать о том, что не только иностранцы приобретают квартиры. Из-за минимальной инфляции, в Таиланде депозиты принимаются по 1,5-2% годовых. Поэтому местный средний класс рассматривает покупку в качестве хорошей инвестиции. Недвижимость стабильна, ее можно сдавать и, в крайнем случае, квартира всегда останется с тобой.
Мышление тайцев несколько отличается от принятых у нас стандартов. Если не получается сдать квартиру, то цена будет понижаться лишь до определенного уровня. Когда и по минимуму сдать не удастся, недвижимость будет просто законсервирована. Я знал много тайцев, которые не хотели знать о среднерыночных ценах и годами держали необоснованно высокие заявки на сдачу/продажу. Стоимость снижалась только в случае крайней финансовой необходимости, которую средний класс испытывает довольно редко.
Пузырь надувается
Последние пять лет ситуация для владельцев ухудшалась с каждым годом. Сдать квартиру становилось все более сложно. Простой пример из жизни – если вечером проезжать мимо новых кондоминиумов, там может гореть всего несколько десятков окон на комплекс с сотнями студий. Периодически смотрел себе или друзьям жилье, часто возникала ситуация, когда на целый этаж были заселены 1-2 квартиры. В интернете огромное количество отзывов о том, что недвижимость очень сложно сдать и практически невероятно продать по цене покупки.
Коронакризис
Вся система существовала только за счет постоянного притока новых инвесторов. И вот теперь Таиланд уже полгода не пускает туристов, подобная ситуация продлится еще не один месяц. Строительные компании оказались в незавидном положении. Мало того, что спрос упал практически до нуля, приходится содержать уже сданные объекты. В условиях тропического климата консервирование стройки приведет к быстрому разрушению. Это требует продолжения работ до их завершения.
Пузырь лопается?
И вот теперь мы переходим к самому интересному. О таких вещах принято говорить: «все казалось стабильным долгие годы, но разрушилось очень быстро, а потом все говорили, что это был логичный финал и существовали все предпосылки». Но я уже много лет слышу, что пузырь лопнет, цены обвалятся, компании обанкротятся и можно будет жить в роскошной студии за 100 долларов. К сожалению, или к счастью, ничего не происходит.
Почему? Тут можно отметить несколько причин. Для тайцев квартира является сберегательным активом. Они не всегда покупают ее для сдачи. Другой, не менее важный фактор, заключается в минимальной стоимости квартплаты и расходов на обслуживание. Это не Россия, где государство хочет максимальные налоги, а коммунальщики вынуждены содержать сложную систему коммуникаций. Отсутствие зимы позволяет заметно снизить платежи. Содержание квартиры не сильно бьет по бюджету.
Немалое количество покупателей берут недвижимость для своих нужд. Много людей из среднего класса Бангкока располагает студией в Паттайе, куда периодически приезжает отдохнуть. Аналогично следует сказать про иностранцев. Только некоторые появляются в своей квартире раз в год. Система офисов в кондоминиумах способствует эффективной работе системы обслуживания.
Даже если говорить о продажах, то у застройщиков проблемы возникли только из-за пандемии и кончатся с открытием границ. Всегда найдутся люди, которым агенты или гиды «нашепчут» о прибыльной покупке. Что бы ни говорили, удается продать большую часть недвижимости еще на этапе строительства.
Единственные, кто остается в минусе – это те, кто совершал покупку с целью получения прибыли. Эта категория будет терять средства, пока не избавится от убыточного актива. Как правило, лишившись в итоге 20-35% средств.