С 2019 г. действует правило (абз.4 п.17.1 ст. 217 НК РФ), в соответствии с которым доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, находившихся в Вашей собственности 3 года и более, либо в течение минимального срока владения объектом недвижимости и более (для различных категорий недвижимости – 3 или 5 лет), которые были предметом договора аренды (найма), освобождаются от налогообложения.
Соответствующие изменения были внесены ФЗ от 27.11.2018 г. № 425-ФЗ.
При этом из Письма ФНС РФ от 31.03.2020 г. № БС-4-11/5445@ следует, что положения абз.4 п.17.1 ст. 217 НК РФ применяются вне зависимости от даты приобретения продаваемого имущества. Если перевести с юридического языка это означает, что закон действует и на те квартиры, которые были приобретены до даты принятия закона.
❗️Напомним, что раньше налоговые органы полагали, что квартира, которая сдается в аренду, фактически используется в предпринимательской деятельности и поэтому при продаже нужно уплачивать налог, даже если Вы владели ей 10 лет.
С доходов от предоставления квартиры в наем налоговый резидент может уплачивать налог:
👉 как ИП, применяя спец. режим, например УСН;
👉 как ИП, получив патент на соответствующий вид деятельности;
👉 в качестве «самозанятого», уплачивая НПД;
👉 как физическое лицо, уплачивая НДФЛ.
Все это видится крайне интересным в свете 2-х аспектов:
1️⃣ Предположим ИП «на патенте» сдает организации квартиру 99 кв.м (для целей проживания сотрудников организации). При этом согласно п.3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) получение физ. лицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг) и имущественных прав не облагается НДФЛ, если предоставление таких благ обусловлено, прежде всего, интересом передающего (оплачивающего) их лица, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина.
🔯 В Ростове-на-Дону, например, стоимость патента на 1 год составит 12 000 руб. При этом доход от аренды элитной квартиры такой площади может доходить до 1,2 млн. руб. (налоговая нагрузка составит 1%).
Не исключено, что налоговым органам со временем придется выявлять т.н. мнимые сделки по аренде жилья.
2️⃣ В свете последних кадровых изменений Минстрой РФ может вернуться к идее введения налогового вычета для нанимателей жилья. Здесь тоже может возникнуть интересная ситуация (‼️): допустим ФЛ снимает у ИП «на патенте» квартиру. ИП уплатит в бюджет 12 тыс. руб., а ФЛ вернет из бюджета НДФЛ на явно большую сумму 😂
***
Телеграм-канал авторской аналитики законодательства, экономических трендов и свежих новостей. Полезен для бизнесменов, финансовых директоров, юристов и всех, кто интересуется ситуацией в стране!