Я продолжаю поиски «своей», «той самой» недвижимости. Вам же хочу рассказать, что нужно узнать при звонке по об’явлению о продаже квартиры прежде, чем идти на просмотр.
Сейчас очень часто размещают информацию сами собственники, те, кто не хочет работать с агентами. Поэтому на некоторые вопросы собственники зачастую затрудняются ответить. По правде говоря, с агентами тоже бывает тяжело, но это касается только непрофессиональных риелторов.
Ищу недвижимость я всегда сам (жена тоже помогает). И за многолетний опыт у меня сложился чек-лист проверки квартиры.
Кстати, задав при прозвоне по объявлению многие из нижеперечисленных вопросов, может отпасть необходимость идти на просмотр.
Что выясняем по телефону и при встрече.
1. Документ - основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследство, приватизация.
ДКП - идеальный вариант. Ещё идеальнее, если была простая покупка за наличку и более 3 (5) лет назад.
2. Узнаём, как давно была приобретена недвижимость. Это важно для того, чтобы была отражена вся сумма вашей покупки в договоре, а также для того, чтобы понять какие есть риски по данной сделке.
Что я имею в виду. Например, если продавец решил продать свою недвижимость почти сразу после покупки, да ещё и по цене выше, чем приобретал ее, вероятно, что он захочет «уйти» от уплаты налога на прибыль.
Чем это чревато для покупателя? А тем, что если по каким-либо обстоятельствам такая сделка будет признана недействительной, то вернуть вы сможете только ту сумму, которая будет указана в договоре. Например, в договоре указано 2 млн., а вы купили фактически за 3 млн.
Для покупателя это своего рода риск.
У меня есть статья на данную тему. Почитайте.
Заодно я всегда спрашиваю, будет ли указана в договоре полная сумма.
3. Выясняем сколько собственников у данной недвижимости и есть ли несовершеннолетние дети.
Как правило, чем больше собственников, тем труднее им придти к компромиссу по сделке.
Если несовершеннолетние дети являются сособственниками недвижимости, то необходимо будет получить разрешение органов опеки на сделку. Это не так сложно, но трудо- и времязатратно для продавца.
Более того, если при покупке (нынешним продавцом) был использован маткапитал, то детям должны быть выделены доли в данном жилье. Если маткапитал использован не был, все равно просите предоставить справку из ПФ РФ о неиспользование средств маткапитала. Это очень важно!
4. Какая для продавца будет сделка прямая (то есть «простая» продажа) или встречная (то есть с одновременной продажей данной недвижимости он будет приобретать что-то иное).
От этого зависит быстрота сделки. Естественно, прямая продажа быстрее.
Если планируется встречная покупка, то уточните, подобран ли об’ект покупки. Ведь может получиться так, что квартира продаётся, планируется покупка иной недвижимости, а она ещё не найдена. То есть существует вероятность продажи только после подбора нужного об’ект продавцом (есть и такие «продам, но не знаю когда»). Готовы ли вы ждать в таком случае?
5. Все ли документы готовы к сделке. От этого тоже будет зависеть быстрота выхода на сделку.
То есть все справки, выписки, доверенности, разрешения должны быть на руках у продавца или его агента.
5. Как приобреталась квартира нынешним продавцом. Если, например, была покупка в ипотеку, то выплачена ли она будет на момент сделки и за счёт каких средств.
Если сумма ипотеки ещё большая, то есть вероятность, что чужую ипотеку придётся закрывать деньгами нового покупателя, то есть вас. Это стандартная практика, но риски такой операции существуют.
6. Если вы покупатель с ипотекой, то нужно уточнить подойдёт ли квартира под ипотеку (конкретного банка, в котором ипотека у вас одобрена). Дело в том, что при наличии перепланировок, особенно тех, которые нельзя узаконить, банк не согласует об’ект.
А иногда продавцы сами не желают продавать квартиру тому, кто приходит с ипотекой, а ждут только покупателя исключительно с наличными деньгами. Бывает, что об этом прямо упомянуто в объявлении.
7. Уточняем, состоит ли в браке продавец. Если нет, то и суда нет😂.
Если да, то требуется согласие супруга / супруги на продажу имущества, если оно было приобретено в браке!
Если данная недвижимость была приобретена до брака одним из супругов, то согласие другого на отчуждение не требуется.
Если продавец вдова / вдовец, требуйте свидетельство о смерти супруга. Некоторые ещё подстраховываясь просят предоставить нотариальное заявление о том, что продавец в браке не состоит.
Также необходимо уточнить, в браке ли приобретена жилплощадь, которая сейчас продаётся человеком, не состоящим в браке.
Может возникнуть ситуация, что недвижимость приобреталась в браке, на момент продажи супруги уже разведены, но раздел имущества не оформлен.
8. Можно уточнить о количестве зарегистрированных в квартире. Конечно, выписать новому собственнику всех можно, без проблем... почти. Но лучше, чтобы они сами сделали это к моменту сделки.