Еще раз хочу объяснить на пальцах, почему в РФ не будет никакого ипотечного кризиса в ближайшее время (5-10 лет точно). Статьи на тему ипотечного кризиса появляются на Дзене все чаще и чаще. Разгоняют панику как правило люди в тему вообще не вникавшие. Я уже как-то пытался объяснить, что у нас нету предпосылок для кризиса американского образца 2007 года, но, видимо, моя статья была не совсем понятной и аргументированной. Попробую еще раз наглядно показать механизм ипотечного кризиса.
Сначала надо разобраться, что вообще такое кризис. В нашем случае ипотечный кризис - это крах финансовой системы, выстроившейся вокруг ипотечного бума. В этой системе задействованы три главных звена: заемщики (в основном обычные граждане), кредиторы (в основном банки), инвестиционные банки, инвестиционные фонды. В США пузырь был раздут в первую очередь из-за инвестиционных банков в связке с кредитными агентами от заемщиков: банки давали огромное количество субстандартных (без проверки доходов и первоначального взноса) кредитов, а инвестиционные банки подстегивали их, чтобы получить еще больше прибыли с облигаций, обеспеченных этими кредитами. Я скопмилировал простую схемку, показывающую поток денег между главными звеньями. В России, кстати, между инвестиционными фондами и кредиторами эта связь не такая крепкая как в тех же штатах, потому что у нас только начинает формироваться культура инвестирования в облигации. В США уже 50 лет назад каждая домохозяйка задумывалась в какие акции (облигации) им вложиться, у нас же до сих пор основным видом инвестирования являются обычные банковские депозиты. Ипотечный кризис 2007 года, с которым комментаторы любят сравнивать нынешнюю ситуацию в России, начался ожидаемо с кредиторов. Выплаты по кредитам прекратились и запустили цепочку банкротств. Масштаб невыплат был огромен, не только потому что несостоятельные кредиторы предсказуемо не смогли платить по кредитам, но еще и потому, что даже люди с деньгами перестали платить за недвижимость, которая упала в цене наполовину. Легче было взять кредит на новую квартиру по новым ценам и отказаться от той квартиры, на которую взята ипотека до кризиса. Цена на недвижимость упала, потому что ее начали массово продавать инвестиционные банки, чтобы погасить кредиты перед банками.
Какова же ситуация в РФ на данный момент?
Во-первых, кредиты у нас не субстандартные, т.е. кредитор проверяется на платежеспособность, и должен внести первый взнос. Кредиты в РФ как правило с фиксированной ставкой, в то время как в США 2007 года большая часть кредитов была с плавающей ставкой, т.е. если в России в первый и последний месяц сумма платежа остается одинаковой, то в США эта сумма в случае изменения ключевой ставки может вырасти существенно, тем самым кредитор не сможет платить, не уложившись в свой бюджет.
Во-вторых, в США 2007 года половина всех кредитов от общей массы были ипотечными. В России же большинство кредитов потребительские (автомобили, телефоны, бытовая техника, на ремонт, на лечение). Т.е. для банковской системы в случае невыплат по ипотеке удар будет не фатальным.
В-третьих, роль и общая доля инвестбанков у нас сейчас маленькая, ипотечных облигаций продано на 1 трлн рублей, а сумма ипотечных кредитов примерно равна 10 трлн, т.е. около 10% участие инвестбанков в цепочке.
В-четвертых, большая часть ипотечных кредитов весит сейчас на людях, которые пострадали от пандемии меньше всего. Больше всего пострадали предприниматели и люди с заработком ниже 20 тыс. руб. которым и так не давали льготную ипотеку.
В-пятых, сбережения большинства россиян лежат на депозитах или дома. В то время как в США они сгорели в инвестиционных фондах, которые не дают гарантии сохранности денег. Смотрите схемку потока денег.
Обобщая, могу сказать, что ипотечного кризиса В РФ не будет. Не надо путать возможную коррекцию цен с кризисом. Во время ипотечного кризиса цена может падать в 2-3 раза как это было в США, а во-время коррекции из-за упавшего спроса цена опустится на 10-20% как это было в РФ в 2009.
Подписаться на канал можно ЗДЕСЬ
