Я, как человек, который непосредственно крутится в этом, могу дать непосредственные рекомендации для обеспечения понимания к тому, что межевание проводится корректно.
Сам я не раз проводил межевание некорректно, при условии, что Заказчик работ понял, что я ему сообщаю и согласен с таким межеванием, поэтому, мне думается, что я вполне могу рассказать об этом.
1. Очевидные вещи
Очевидной вещью я называю фиксацию факта выезда инженера на участок. Инженер не выехал, сказал, что получит информацию по спутнику, по системе ГЛОНАСС, по связи с тарелкой инопланетян – инженер мошенник.
Исключения из правил:
- Осуществляется раздел земельного участка по линии известных (имеющихся в ЕГРН) координат;
- Осуществляется объединение земельных участков;
- Инженеру предоставлена схема расположения земельного участка или известны координаты из проекта межевания территории и необходимо образовывать участок в соответствии с ними.
Однако,
даже при наличии ситуации, упомянутой в исключении, выезд рекомендован, потому что может иметь место ранее допущенная ошибка в текущих сведениях ЕГРН или в сведениях документа-основания;
2. Просите схему с координатами
Схема с координатами не является частью межевого плана – это два разных раздела. Попросите кадастрового инженера отдельно на листе предоставить конфигурацию участка (вместе со смежными земельными участками) с нумерацией точек и таблицу с координатами X и Y на этом же листе для Вашего участка.
Зачем это делать, я объясню дальше;
3. Стопроцентное совпадение сведений
Бывают ситуации, когда координаты у земельного участка есть, но они не имеют погрешности измерений (в выписке так и будет написано, что координаты не определены в соответствии с требованиями текущего земельного законодательства).
Выше я писал о том, что необходимо попросить предоставить кадастрового инженера схему с координатами. Теперь объясню для чего.
Берете эту схему с координатами и сравниваете с выпиской из ЕГРН на земельный участок, в которой есть координаты, но для них не определена погрешность.
Если Вы видите, что сведения из выписки ЕГРН и сведения, которые предоставил кадастровый инженер идентичны в контексте значения координат, то это, в большинстве случаев, значит, что работы проведены некорректно.
Необходимо задать кадастровому инженеру вопрос: почему координаты совпадают на 100% (это технически невозможно).
Скорее всего, самым популярным ответом среди кадастровых инженеров, которые не мошенники, но решили слайфхачить, будет: «а иначе у Вас в Росреестре не пройдет».
Здесь главное уточнить эту информацию до подачи межевого плана в Росреестр, т.к., возможно, на участке планируется серьезное строительство или другие задачи, которые могут стать нерешаемыми из-за некорректно проведенного межевания;
4. Идеальная смежная граница с соседом
В ситуации, когда граница соседа не отмежевана, говорить об идеальной накладке просто невозможно.
Как проверить, отмежевана ли граница соседа?
Заказывайте выписку на его земельный участок. Сделать это может не только собственник, а любое лицо. Смотрите в выписку и если там указаны координаты без погрешности, то значит участок не отмежеван.
В этом случае, велика вероятность, что кадастровый инженер тупо пристыковал Ваш участок к участку соседа, чтобы не иметь проблем в Росреестре.
Проблем с Росреестром у Вас может и не будет, но такое повсеместно накапливаемое наложение является весьма распространенным случаем в СНТ.
Я ответственно заявляю, что идеальная смежная граница с соседом, который не проводил межевание невозможна.
Более того, я ответственно заявляю, что даже, если сосед проводил межевание, идеальная граница маловероятна. Кроме того, на этом этапе важно понять, что граница соседа не была пристыкована к предыдущему земельному участку, а действительно определена.
Здесь необходимо общение с соседом (как он проводил межевание) и раскрытие карт перед кадастровым инженером (нужно дать ему понять, что Вы в курсе вопроса – это сразу отпугнет мошенника, а адекватного кадастрового инженера настроит на нужный диалог с Вами);
5. Различие границ с документом-основанием
Если у Вас участок в СНТ или территория, на которой планируется к уточнению или образованию земельный участок, имеет проект межевания территории, то Вам нужно сравнить то, что Вам предоставляет кадастровый инженер (площадь и конфигурацию границ) и то, что есть в документе-основании.
Если имеются различия, то необходимо задать кадастровому инженеру вопрос: почему имеется различие и что делать.
Следует понимать, что в Москве любое различие с документом-основанием не проходит кадастровый учет – сразу нужно настраиваться на суд. В Московской области ситуация разная: есть филиалы Росреесстра, которые придерживаются принципа Москвы, а есть, например, такие, которые допускают изменение площади земельного участка при уточнении на 10%.
Другого законного основания отличия площади земельного участка по факту и по документу-основанию, кроме как на 10%, просто нет. И кадастровый инженер должен Вам ответить на вопрос, что он собирается с этим делать и как это может пройти кадастровый учет.
Вот и все. Все эти вопросы являются основными и исчерпывающими.
Сам я не вижу за собой вины, хотя и прошу прощения у тех людей, которым я провел некорректное межевание. Я никого не обманывал и ставил перед фактом. Я понимал, к чему это приведет в Росреестре и, если Заказчик не готов на суд, я предлагал расторжение с оплатой выезда.
Я категорически разочарован в том, как осуществляется работа в Москве и Московской области и то, что есть люди среди моих коллег, которые пользуются незнанием простого люда. Я ненавижу свою работу, но я знаю ее хорошо и она приносит мне деньги.
Как только я найду то, что будет мне приносить схожие деньги, я уйду.