Сектор недвижимости -один из наиболее успешных на российской фондовом рынке. Невзирая на кризис, акции ЛСР, ПИК, Эталон продолжают обновлять исторические максимумы. Неплохо смотрятся и акции ГК Самолет, недавно прошедшие IPO. Ежеквартально выходят отчеты, свидетельствующие об увеличении продаж на рынке жилья, росте сдаваемых площадей.
Что же за этим стоит? "2020- это год, когда можно купить квартиру, не упустите свой шанс"- гласят рекламные плакаты.
В самом деле, за последний год цены на недвижимость в бюджетном сегменте выросли на 10%.
При этом доходы населения по данным того же Росстата упали на 8-10% в год. Цена товара на рынке определяется соотношением спроса и предложения.
Откуда в условиях сокращения дохода потребителей, на рынке жилья берется спрос. Возможно в РФ не действуют экономические законы рыночной экономики?
Ответ прост : предвидя катастрофу на рынке недвижимости, правительство ввело в 2020 году льготную ипотеку. При этом первый взнос на ипотечное жилье был снижен сначала до 15%, а затем и до 10%. В конце октября правительство заявило о продлении льготной ипотеки до конца года.
Откуда такая щедрость? Для поддержки собственных сограждан? Едва ли...
Скорее для того, чтобы поддержать строительные компании, девелоперов и банки в период кризиса.
Положительный эффект для населения от понижения ставки по ипотеке был нивелирован ростом цен. Те граждане, которые собирались покупать жилье не в ипотеку, оказались в сложном положении.
Чём это кончится в ближайшем будущем? Спрогнозировать нетрудно. В условиях падения доходов населения, власти будут вынуждены последовательно продлевать льготную ипотеку.
Многие заемщики берут в банке потребительский кредит, чтобы сделать первый взнос в ипотеку. В условиях кризиса их платежеспособность упадёт.
В результате у банков повысится количество невозвратных долгов, им придётся, чтобы покрыть свои убытки продавать ипотечное жильё с молотка. Результат-стремительный обвал цен на рынке.
В том случае, если цена жилья упадёт более чем на 10-15% (то есть на сумму первого взноса), заемщики не смогут покрыть свой долг перед банком даже после продажи ипотечного жилья. Таким образом, при худшем развитии событий можно потерять жильё, приобретенное в кредит, первый взнос, да ещё и остаться должным банку.
Кризис в жилищной отрасли может потянуть за собой все сферы экономики, в том числе и банковскую. Несмотря на стремительный рост цен, положение на рынке близко к катастрофе, ибо поддерживать вечно спрос государство не сможет.
Банки, конечно получат помощь и субсидии, но интересы простых граждан вряд ли кто-то будет защищать.
Ситуация может стать сходной с кризисом 2008 года в США с той лишь разницей, что масштабы нашего рынка скромнее. В худшем случае под угрозой окажутся не только ипотечники, но и держатели акций и облигаций строительных компаний.
Поэтому перед тем как брать ипотеку, хорошенько подумаете и спросите себя, является ли ситуация, когда небольшая квартира в провинциальном российском городе сопоставима в цене со стоимостью виллы в Италии или Испании здоровой? Может ли такая неадекватная рыночным законом ситуация длиться вечно?
Ответ напрашивается только один.