Привет, меня зовут Михаил, я работаю риэлтором, в это статье я расскажу о трёх самых популярных видов вложений денег, скажу почему стоит хранить сбережения в недвижимости! Дам советы, какую квартиру лучше стоит приобрести, а в конце для тех, кому интересно, дам расчёт прибыли от данной схемы для Москвы и регионов России, так что читайте до конца и задавайте вопросы в комментариях))
Когда идёт речь о сбережения, нам в первую очередь приходит мысль о банковских вкладах. Действительно, это простой способ, приносящий доход в виде процентов, однако проценты составляют в среднем порядка 5%. Учитывая последнюю тенденцию с курсом валют, когда доллар и евро достигают отметок в 80 и 94 соответственно, а также состояние экономики во время пандемии, которое несёт серьёзную инфляцию и ещё целую кучу экономических факторов, в том числе санкции... Мы понимаем, что реальные сбережения лишь уменьшаются, ведь через год на них можно будет купить гораздо меньше, чем на момент изначальных вложений.
Тогда на ум приходит вклад в валюте. Это уже лучше, ведь даже не смотря на малый банковский процент. Ведь тенденции такие, что валюта только растёт в цене, и через год реальные деньги по крайней мере останутся в том же эквиваленте. Здесь из минусов является то, что не всегда можно снять денежные средства, если не счёт “до востребования” и опять же таки практически отсутствие ежемесячных дивидендов.
Третий способ сохранения и приумножения денежных средств - инвестиции в недвижимость. Давайте и тут разберём все плюсы и минусы.
Во-первых, существует три способа инвестиций в данную сферу.
Первый заключается в том, чтобы приобрести квартиру, а затем перепродать её по более высокой цене. Для этого подойдёт покупка квартиры в новостройке на этапе начала продаж. А спустя год-два дом уже будет сдан, и цена квартиры увеличится на 20%. Также можно самому выполнить ремонт в квартире и тогда можно будет продать её ещё дороже. Новостройки пользуются спросом, ведь многие хотят жить в доме, где ещё никто не жил, также в отличие от многих старых районов, здесь более развитая современная инфраструктура, где есть всё для комфортной жизни.
Многие побаиваются этого способа, ведь много известных случаев, когда дом не был достроен, к счастью, сейчас все застройщики переходят на эскроу счета, которые дают гарантию сохранности ваших денежных средств и того, что застройщик будет делать всё, чтобы достроить дом в наилучшем виде.
Недвижимость на вторичном рынке тоже подойдёт для данной схемы, ведь с каждым годом квартиры только дорожают в цене.
Минусы:
Весь период между покупкой и продажей, если он достаточно продолжительный, недвижимость будет считаться пассивом, т.к. собственнику придется нести убытки от ее содержания (например коммунальные платежи).
Продаж квартир, которые в собственности менее 5 лет облагается налогом в 13%, но можно указать в договоре ту же цену, по которой вы изначально её купили, тогда сделка окажется наиболее выгодной.
Плюсы:
- Небольшое количество усилий и специальных знаний.
- Довольно хорошая прибыль.
Второй способ состоит в сдаче недвижимости в аренду после приобретения. Здесь нужно будет проанализировать ситуацию на рынке. Посмотрите на Авито и других популярных сайтах в вашем городе, где квартиры сдаются быстро и за высокую стоимость (можете обратиться в агентство недвижимости или к знакомому риэлтору, который занимается арендой, они могут лучше подсказать, где лучше купить квартиру для этой цели).
Выгодным решением будет купить квартиру уже с ремонтом и желательно, чтобы предыдущий собственник оставил большую часть мебели и техники в квартире, ведь так квартиры стоят дороже и быстрее реализуются.
Аренда делится на долгосрочную и посуточную. Вторая более выгодная, но требует больших усилий. Расчёт по ним также будет в конце статьи))
Минусы:
Поиск арендаторов может занять некоторое время, но обычно это происходит быстро, поэтому сомнительный недостаток.
Плюсы:
Хороший ежемесячный доход, который выше % в банке. И вы сами решаете, какой именно он будет.
Третий способ является комбинацией первых двух. Вы покупаете квартиру в новостройке, а затем после выполнения ремонта сдаёте её в аренду. Новые дома пользуются также популярностью в случаях и аренды, и продажи, особенно, если рядом есть метро и они выгодно расположены в вашем городе.
Здесь плюсы и минусы такие же, как в первом и втором способах.
Советы!
Какую квартиру лучше купить для выгодной инвестиции?
-Лучше всего подойдёт однокомнатная квартира или студия на среднем этаже, ведь спрос на них выше, как при продаже, так и при аренде. Также стоимость аренды 1-комнатной и 2-х комнатной отличаются не очень сильно, а вот покупка 2-го варианта обойдётся дороже
Инвестировать всё-таки в новостройку или во вторичку?
-здесь тоже важно посмотреть ситуацию на рынке; есть ли вся необхолдимая инфраструктура (магазины, ТЦ, школы, детские сады...); есть ли рядом метро; как ходит другой общественный транспорт.
Как быстро сдать квартиру, чтобы сразу получать дивиденды?
-Можете обратится в агентство недвижимости, риэлторы с вас не берут комиссию, а также сами заинтересованы, чтобы как можно быстрее сдать вашу квартиру, и они освободят вас от лишних хлопот по поводу этого (большое количество звонков, подбор надёжных арендаторов, оформление договора и т.д) и опять же, для вас это абсолютно бесплатно.
Теперь давайте рассчитаем прибыль от такого инвестирования и посмотрим, действительно ли это выгоднее, чем просто хранить деньги в банке.
При сдаче в долгосрочную аренду рентный доход составляет примерно 7-9% годовых, что выше доходов от банковского депозита (в 5%). Именно этот фактор привлекает многих людей, желающих инвестировать денежные средства.
При покупке однокомнатной квартиры эконом (или стандарт) класса в хорошем районе в Москве его стоимость составляет порядка 5 млн. рублей с учётом расходов на ремонт (в среднем 200-300 тысяч рублей) или же с готовым ремонтом. Арендная плата составляет в среднем 35000. Что даёт собственнику 8.4% годовых. С учётом того, что распространена практика, когда арендаторы сами оплачивают коммунальные платежи.
Теперь рассмотрим ситуацию в регионах России, для примера я буду ссылать на город Ульяновск. Ситуация в других регионах очень схожая, цифры отличаются ненамного. Вы всегда сможете сами посмотреть их на популярных сайтах в Вашем городе и использовать данные расчёты для себя)
В городе Ульяновске есть возможность приобрести однокомнатную квартиру за 1,6 млн. рублей, средняя стоимость арендной платы составляет около 13000 рублей, в Ульяновске принята практика, в которой коммунальные платежи оплачивает собственник, а арендаторы оплачивают отдельно лишь затраченные ресурсы по счётчика (вода, газ, электроэнергия). Это позволяет собственнику получать доход в размере примерно 7,8% годовых. Это действует при сдаче в долгосрочную аренду однокомнатных квартир и квартир-студий с хорошим ремонтом. Для 2-х и 3-х комнатных квартир цифры чуть меньше и будут составлять в среднем 6-7% годовых. Такая же ситуация характерна для большинства регионов России.
При сдаче квартир посуточно также рекомендуется использовать однокомнатные квартиры и квартиры-студии. В Москве средняя стоимость посуточной аренды составляет 3500-4000 рублей, в Ульяновске - (1000-1500 рублей). При условии, что есть постоянный спрос доход от такой деятельности может достигать порядка 20-30% годовых. Однако таких цифр легче достигать, если в собственности имеется несколько квартир в разных районах города. Этот вариант по сравнению с предыдущим требует от инвестора гораздо больших усилий и приходится нанимать людей, которые будут заниматься непосредственно показами и сдачей квартиры по доверенности или прибегать к помощи агентств по недвижимости, специализирующихся на такой деятельности. Также расходы пойдут на услуги клининговых компаний. Всё это влечёт издержки и как следствие уменьшение ежегодной прибыли от подобной деятельности.
Также при подсчёте не были учтены налоги, которые должны платить арендодатели. Так физические лица должны уплачивать 13% налог, а юридические лица могут перейти на упрощённую систему налогообложения со ставками, к примеру (6 или 10%).
Однако в России распространена так называемая «серая» схема, по которой договоры найма и аренды не регистрируются официально, и собственники берут все риски исполнения обязательств по договору на себя.
Если Вам понравилась эта статья, то ставьте лайк и задавайте вопросы в комментариях, а также рассказывайте о своём опыте!))