Многим приходилось слышать истории о том, что собственники, получившие в законном порядке небольшие доли в жилых помещениях, будь то наследование или дарение, при наличии иных собственников, обладающих большими частями, начинали создавать всяческие препятствия. Это и замки на комнатах и даже замки и забитые двери в санузлах.
Есть и другая сторона медали: наследники, не желающие чинить препятствия мажоритарным владельцам, предлагают продать долю по адекватной цене, зачастую ниже рыночной, что-то вроде компенсации за отказ от своей собственности, но основные собственники, понимая невозможность со стороны миноритарных владельцев как-либо повлиять на ситуацию, требуют отказа от доли по чрезмерно заниженной цене, угрожая взысканием зачастую непонятных платежей за содержание доли.
Вспоминается Воланд из нетленного романа «Мастер и Маргарита»: «..Москвичей испортил квартирный вопрос…», да и не только их.
Так что делать, если вам препятствуют свободно пользоваться вашей квартирой или предлагают несоразмерную выкупную цену? Читаем!
Правовое обоснование!
Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Гражданское законодательство предполагает возможность реализации своих прав в отношении имущества, находящегося в совместной долевой собственности, всеми собственниками пропорционально принадлежащим долям.
Собственник доли имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, однако прежде чем совершать возмездные сделки дольщик обязан предложить на возмездной основе указанную долю сособственникам.
В момент недостижения согласия или когда пользование имуществом дольщиком осуществляется с целью нарушения прав иных дольщиков, применению подлежат положения ст. 252 ГК РФ.
Так, ч. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Однако если собственник не согласен получить компенсацию, то в порядке ч. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Важным моментом является то, что решение о принудительном выкупе может быть принято только судом и с учетом конкретных обстоятельств дела. Собственник большей части или несколько собственников долей в отсутствие добровольного согласия миноритарного собственника не могут принять решение о выкупе меньшей доли в отсутствие согласия хотя бы потому, что регистрация сделок с недвижимостью предполагает добровольность и наличие согласия на сделку всех ее участников.
Обстоятельства, которые примет во внимание суд!
Невозможно очертить закрытый перечень обстоятельств, который примет во внимание суд при вынесении решения в пользу мажоритарного собственника.
Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Что не было оценено судом в первой инстанции, может быть пересмотрено апелляционной, кассационной и надзорной инстанцией, но примерный перечень обстоятельств следующий:
- отсутствие родственных отношений с собственником большей доли (в случаях наследования или дарения долей супругами детям от предыдущих браков; дарения или завещания бабушками и дедушками внукам, внучатым племянникам, приходящимся другим владельцам родственниками с более низкой степенью родства и зачастую не имеющим тех самых родственных отношений и т.п.);
- постоянное владение собственником большей доли, в том числе проживание в квартире (единственное, но не исключено, что и основное жилье, при наличии иного имущества);
- отсутствие намерения вселяться в жилое помещение (в том числе наличие иного основного места жительства, отсутствие обращений за вселением и т.п.);
- осуществление миноритарными дольщиками распоряжения имуществом не с целью реализации собственных прав, но препятствования в осуществлении прав иными дольщиками;
- незначительность доли (небольшая площадь), которая препятствует пользованию ей в целях проживания с точки зрения суда, согласно ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Установление выкупной цены!
В рамках уже начавшегося судебного процесса стороны не лишены возможности согласовать выкупную цену и заключить мировое соглашение, которое будет утверждено судом. Однако этот вариант является идеальным.
На практике каждая сторона хочет получить решение суда на наиболее выгодных для себя условиях, а суд – вынести решение, которое не будет отменено вышестоящими инстанциями.
Наиболее объективный способ определения цены– назначение судебной оценочной экспертизы. Только эксперт может провести объективное исследование рынка и дать заключение о реальной стоимости квартиры и соответствующей доли. Данное заключение и будет положено в основу решения суда. Однако если у сторон возникают сомнения в компетентности эксперта или в его объективности, в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством, стороны имеют право проведения повторной или комиссионной экспертизы.
Таким образом, наличие иных дольщиков на ваше жилое помещение не лишает вас возможности требовать права свободно пользоваться и распоряжаться вашим имуществом!
Благодарю вас за внимание! Защищайте свои права!
