Первый порыв после того, как новый собственник узнал, что у него буйные соседи, ведущие антисоциальный образ жизни, это отказаться каким-либо образом от сделки по покупке недвижимости, после чего он начинает узнавать, как это сделать. К тому времени, когда он это узнает, его чаще будут называть истцом, чем покупателем, потому что расторгнуть или признать недействительной сделку сможет только суд ведь продавец вряд ли согласится добровольно расторгнуть договор и вернуть деньги. А что реально можно сделать?
Как всегда, начнем с изучения законов.
Оказывается, заключенный договор, по требованию одной из сторон, можно:
- изменить;
- расторгнуть;
- признать недействительным.
Вряд ли после изменения договора буйный сосед станет ручным и домашним, поэтому порядок изменения договора рассмотрим как-нибудь потом.
Открываем Гражданский Кодекс и узнаем, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Таким образом, нужно сначала подготовить уведомление, отправить его почтой, а потом подать исковое заявление в суд. Если с подготовкой и отправкой уведомления проблем нет, то вот с написанием иска придется попотеть.
Оказывается, как написано в нашей настольной книге (Гражданский Кодекс), по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором;
3) в связи с существенным изменением обстоятельств.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Все, казалось бы, просто, но дьявол, как всегда, таится в деталях.
Все мы помним, что в гражданском процессе каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В суде, да и у ответчика, наверняка возникну вопросы.
- Предусмотрено ли договором купли-продажи недвижимости условие расторжения договора из-за плохих соседей? Наверняка, в договоре о соседях ни слова, так что иные случаи, предусмотренные Кодексом, отпадают.
- Что было предметом договора: недвижимость или тихие соседи? Ответ очевиден. Мало того, покупатель получил недвижимость и уже вселился в нее, т. е. договор исполнен.
- В чем заключается ущерб, лишающий истца купленной недвижимости? Моральные страдания истца во внимание приниматься не будут, потому что они ни в коем случае не лишают истца того, на что он рассчитывал при заключении договора – на недвижимость.
Если же пытаться расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, то это другой иск и другие доказательства.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Другими словами, в суде новому собственнику нужно будет доказать, что сосед до заключения договор купли-продажи недвижимости был образцовым гражданином (типа бабушек через дорогу переводил), а после заключения сделки в него вселился бес и он начал пить и буянить.
Если ответчик, что весьма вероятно, приведет в суд свидетелей - соседей, которые объяснят, что буйный сосед так себя ведет уже двадцать лет или, будут поданы письменные доказательства - постановления полиции, которую периодически вызывали для усмирения соседа, в иске будет отказано, потому что истец, заключая договор, мог знать об этих обстоятельствах.
Попытка признать сделку недействительной, как совершенной под влиянием обмана, тоже мероприятие сомнительное, поскольку обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Проще говоря, продавец должен был сообщить все о предмете договора – недвижимости, а о соседях он и не должен был что-то говорить.
Так что расторжение или признание недействительным в суде договора купли-продажи недвижимости из-за плохих соседей мероприятие сомнительное.
Таким образом, если «куплены» плохие соседи, а в договоре нет прописанных существенных условий об обязательном наличии нежно-милых соседей, покупатель останется со своим приобретением и вступит в следующую стадию своей жизни - начнет интересоваться, как продать квартиру с плохими соседями.
Но даже если в договоре купли-продажи недвижимости прописаны существенные условия о наличии приличных соседей и покупателю удастся расторгнуть или признать недействительным этот договор, перед ним вполне может возникнуть следующая проблема - у продавца нет денег на возврат покупателю.
Так что, лучше покупку недвижимости доверить профессионалам – сэкономите и деньги, и нервы!
06.11.2020.
