При покупке или продаже недвижимости составляются две схемы, схема сделки и схема безопасных расчетов.
На первый взгляд все просто, подписал договор купли продажи и передал деньги. Но договор нужно еще зарегистрировать в Росреестре для перехода права собственности. И подача договора в МФЦ еще не означает, что все пройдет гладко, в силу разных обстоятельств. Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривает 60 оснований для приостановки регистрации. При этом продавец должен видеть деньги, если используется ячейка, посчитать и проверить их.
Давайте разберемся, какие бывают схемы безопасных расчетов?
1. Банковская ячейка
2. Аккредитив
3. Депозит нотариуса
4. Счет эскроу
5. «Сервис безопасных расчетов»(СБР) от Сбербанка
- Итак, банковскую ячейку или сейф, покупатель и продавец арендуют в банке или расчетном центре, куда помещают деньги за покупку недвижимости, под определенные условия. При этом продавец должен видеть деньги, если используется ячейка, посчитать и проверить их. В разных сделках условия бывают разные. Но в основном прописывается зарегистрированная ЕГРН о переходе прав недвижимости на покупателя, форма 9, о том, что в квартире никто не зарегистрирован и акт приема-передачи квартиры, подтверждающий о принятии квартиры покупателем. Ключ от ячейки рекомендуется не отдавать покупателю до регистрации права собственности. Стоимость ячейки в среднем 4 тыс. руб., которые делятся на всех кто входит в ячейку.
- Аккредитив на сегодня самый популярный вид передачи денег при купли-продаже недвижимости. Схема очень простая, в день подписания договора купли-продажи покупатель подписывает заявление в банке на открытие аккредитива. Деньги покупателя списываются с текущего счета на аккредитив, где они будут заморожены на определенный срок. В установленный срок покупатель не сможет отозвать заявление на открытие аккредитива. Раскрытие аккредитива и перевода денег на счет продавца произойдет после выполнения условий по переходу права собственности. Это так же могут быть, выписка из ЕГРН, чистая форма 9, акт приема-передачи квартиры. Стоимость аккредитива около 2,5 тыс.руб.
- У некоторых нотариусов есть депозитный счет, которым можно воспользоваться при покупке недвижимости. Воспользоваться нотариальным депозитом можно только при заключении нотариального договора. По заявлению покупателя, нотариус дает реквизиты депозитария, которые обязательно нужно указать в договоре купли-продажи. В заявлении так же прописываются условия перехода денег продавцу. Если нотариус подает договор на регистрацию самостоятельно, то он сам сможет проследить регистрацию и сделать перевод средств. А если воспользоваться электронной регистрацией, то все произойдет за 1-3 дня. Стоимость нотариального договора в среднем 23 тыс.руб, оплачивает покупатель.
- Счет эскроу в основном используется при покупке новостройки. Счет эскроу открывается в банке, для этого составляется договор, который подписывают все участники сделки. В договоре так же прописываются все условия по перечислению средств и условия возврата при не соблюдения условий.
- В основном Сбербанк использует СБР при ипотечных сделках. Банк сам подает на электронную регистрацию и сам отслеживает её. После подтверждения регистрации из Росреестра переводит деньги продавцу. Все происходит достаточно комфортно, но деньги падают на счет продавца до подписания акта приема-передачи квартиры и предоставления Ф.9.По этому, по долгам за квартплату и регистрацию проживающих в квартире нужно разобраться и проверить всё до сделки.