Наша экспертная практика показывает, что в последнее время часто возникают такие ситуации, когда перед людьми встает вопрос: является ли их дом на загородном земельном участке «жилым домом» с точки зрения действующего законодательства? Этот вопрос возникает при различных обстоятельствах: например, при оформлении технического паспорта БТИ, при регистрации права собственности на строения, при оформлении прописки, при получении ипотечного кредита и т.д. В этих случаях людям требуется признать свой дом «жилым». Впрочем, иногда возникает необходимость признать дом «нежилым», а точнее – не подходящим для круглогодичного проживания, либо вообще не пригодным для проживания (в случае, чтобы старый дом снести и построить новый).
В качестве примера хотим описать вот такую сложную житейскую ситуацию: вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий (на получение бесплатной квартиры). Не задумываясь о последствиях, получаете в наследство от тети дачный участок за сто с лишним километров от города с невзрачным полуразрушенным домиком, который зарегистрирован как «жилой дом» (такая запись есть в свидетельстве о регистрации права собственности). Радости от такого наследства мало, но не пропадать же бесплатному добру! Вы вступаете в права наследства, регистрируете на себя право собственности на этот самый «жилой дом», а через год узнаете горькую и суровую правду от последствий наследования. Вас сняли с очереди на улучшение жилищных условий, так как вы отныне имеете загородный «жилой дом» общей площадью 88 квадратных метров – так записано в свидетельстве о регистрации домика, полученного по наследству... И вот сейчас вы понимаете, что за «бесплатный сыр в мышеловке» вы получили! Вы пытаетесь что-то объяснять российским чиновникам, но бесполезно. У них есть документ о наличии у Вас большого жилого дома в 88 квадратных метров (по нормам достаточно на всю вашу семью), и на вполне законных основаниях они исключили Вас из очереди на поучение бесплатного жилья. Формально они честны и правы. Но что делать Вам? Идти в суд и доказывать, что правы Вы, что у Вас нет и не было «жилого дома», в полном, обоснованном, объективном и законном понятии дома «жилого».
Как Вам обосновать свою позицию в государственных и судебных инстанциях? Кто, кроме юристов и адвокатов, будет вашим помощником? Это - строительно-технический эксперт, заключение которого и станет доказательством Вашей правоты в суде.
Давайте же разберемся в этой ситуации и выясним, на чьей стороне правда. Прежде всего, рассмотрим термины. Определение одноквартирного дома для постоянного проживания приведено в СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», а постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утвердило положение о критериях признания помещения жилым или непригодным для проживания. Эти документы и регламентируют назначение дома и пригодность дома. Рассматривается множество факторов: наличие инженерных коммуникаций и систем, состав помещений, несущая способность, теплоизоляция, звукоизоляция, пароизоляция и эксплуатационная пригодность ограждающих конструкций и прочее.
В данных документах содержится информация о необходимом составе, минимальной площади и высоте помещений. Для выяснения соответствия дом обследуют и проводят замеры геометрических параметров. Затем полученные данные анализируются и сопоставляются с требованиями нормативных документов.
Начнем по порядку. Дом состоит из помещения площадью 19,1м2 высотой 2,19м, веранды площадью 13,2м2 высотой 2,28м, открытой террасы площадью 15,6м2 высотой 2,16м, мансарды площадью 19,0м2 высотой помещения 2,08м. Как видно, в здании нет помещения оборудованного для размещения кухни и отсутствует помещение санузла. Высота потолков ниже минимально допустимой высоты (2,3метра по СНиП 31-02-2001).
Фундаменты здания ленточные мелкозаглубленные выполнены кладкой из пустотных цементно-песчаных блоков и щелевого двойного кирпича. Под террасой фундамент столбчатый выполнен кладкой из щелевого кирпича. Заглубление фундамента в грунт на 200-300мм. При обследовании кирпичного фундамента здания выявлены многочисленные дефекты: трещины, отклонения от вертикального уровня, деформации, нарушение целостности конструкции, неравномерные осадки, свидетельствующие о недостаточной прочности и несущей способности фундамента дома. Данные дефекты неустранимые, так как располагаются во всем объеме фундамента. Безопасная эксплуатация фундамента и дома в целом невозможна без демонтажа существующего фундамента и устройства нового фундамента с необходимой прочностью и несущей способностью. Фундамент дома находится в «недопустимом состоянии» и не соответствует требованиям СНиП 31-02-2001.
Стены первого этажа из бревна диаметром 200мм, веранды и пристройки – каркасные с утеплением из минеральной ваты толщиной 50мм, с двух сторон обшиты вагонкой. Надземные конструкции здания также обладают массой дефектов: трещины, отклонения от вертикального уровня, деформации полов при ходьбе, крайне низкая и недостаточная теплоизоляция, звукоизоляция, изоляция от атмосферных осадков. Данные дефекты и конструктивные особенности неустранимые, так определены конструктивными решениями и низким качеством строительных работ. Для безопасного сезонного проживания в теплый период года требуется проведение капитального ремонта. Но ввиду большого количества выявленных дефектов и недостатков, сложности и больших затрат на ремонт технически и экономически целесообразнее демонтировать существующее строение, так как даже при проведении капитального ремонта дом не возможно привести в соответствие с нормативными требованиями для «жилого дома».
По совокупности выявленных дефектов и недостатков состояние наземных конструкций оценивается как «ограниченно работоспособное», что не соответствуют требованиям по безопасности для жилых домов по СНиП 31-02-2001.
Из инженерных систем в здании имеется только ввод электричества с выделенной мощностью 1КВт и кирпичная дровяная печь. На самой печи и дымоходе имеется масса трещин, кирпичный фундамент под печью имеет деформации. Печь находится в «неудовлетворительном» состоянии, эксплуатация печи невозможна и опасна. Ремонт печи невозможен из-за дефектов фундамента, печь подлежит демонтажу. Выделенной мощности электроснабжения достаточно только для освещения, для обеспечения работ систем отопления, водоснабжения и канализации выделенной мощности недостаточно. Инженерные системы дома не отвечают требованиям СНиП 31-02-2001. По внутренним и наружным инженерным сетям дом не пригоден для постоянного круглогодичного проживания, так как не обеспечивает требуемые санитарные условия по параметрам микроклимата (температуре и влажности воздуха в помещениях).
По результатам обследования мы видим, что строение, по документам являющееся «жилым домом», по факту таковым уже не является. Это объективно и обоснованно отражается в экспертном заключении. Теперь можно смело идти в суд с законным и обоснованным требованием о признании вашего «жилого дома» непригодным для проживания и о восстановлении вас в очереди на получение бесплатного жилья.
Мы рассмотрели редкую, но вполне реальную жизненную ситуацию. На практике мы чаще встречаемся с обратной «нормальной» ситуацией, связанной с признанием вашего дома «жилым домом». Это необходимо для регистрации самовольно возведенного или самовольно реконструированного дома, для регистрации в доме на садовом участке и т.д. Опять же для осуществления и реализации данных намерений в суде или в досудебном порядке в государственных органах вам потребуется экспертное заключение уже о признании вашего дома «жилым домом». В данном случае ваш дом должен соответствовать нормативным требованиям. И прежде, чем обращаться к эксперту – трезво оцените сами Ваш дом, изучите СНиП 31-02-2001 и подумайте: соответствует ли он данному документу. Если нет, то надо устранить все несоответствия. Это необходимо и для проведения экспертизы, и для нормальной и безопасной эксплуатации Вашего дома.
Текст: Александр и Григорий Исаковские.