В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделки должны быть нотариально удостоверены в двух случаях: 1. прямо предусмотренные законом, т.е. обязательно нотариально удостоверенные; 2. по желанию сторон договора.
Я хотела бы разобрать первый вариант, те сделки с недвижимостью, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Итак, обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок с недвижимостью:
1. Договор ренты (пожизненного содержания).
2. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:
- сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть когда, например, продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, по одному договору купли-продажи, где продавцом будут выступать все участники долевой собственности);
- сделки по отчуждению земельных долей;
- договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
3. Сделки с собственностью несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой, недееспособных или ограниченно дееспособных.
4. Соглашение о разделе имущества супругов (п. 2 ст. 38 СК РФ) и брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ).
5. Договор приобретения имущества в долевую собственность супругов. Данный вопрос прямо не урегулирован в законе, но Росреестр при такой сделке требует нотариального оформления соглашения и суды его поддерживают. По сути приобретение недвижимости в долевую собственность является договорным разделом имущества супругов, а Семейный кодекс предписывает в таком случае обращаться к нотариусу. Либо сделку можно не оформлять у нотариуса, но предоставить в Росреестр нотариально заверенный брачный договор.
При приобретении недвижимости в общую совместную собственность супругов договор можно заключить в простой письменной форме.
6. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме.
7. Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
8. Все сделки, если документы на регистрации подаются в регистрирующий орган посредством почты, без личного обращения.
Перечень нотариальных сделок не является закрытым, помимо выше перечисленного нотариальному удостоверению подлежат доверенности для Росреестра, согласие супруга на продажу или отказ долевого со собственника от права преимущественной покупки.
У нотариуса всегда нужно проверять документы и дополнять договор, в том числе условиями, указанными в предварительном договоре, если это необходимо.
И помните, если сделка в соответствии с законом или соглашением сторон подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то несоблюдение нотариальной формы влечет ее ничтожность.
Ваш юрист по сопровождению сделки с недвижимостью, Светлана Иртуганова, тел. 8-902-348-22-64