Доступные цены на недвижимость, а также высокие социальные стандарты привлекают в республику Польшу покупателей квартир и загородных домов со всего мира. Купить квартиру в Польше — значит сделать выгодную инвестицию и облегчить процесс получения вида на жительство.
К перечисленным преимуществам можно также добавить минимальные риски на рынке недвижимости, наличие надежной законодательной базы и умеренные расходы при оформлении договора купли-продажи.
Однако вкладывать деньги в недвижимость в Польше нужно грамотно, при этом необходимо изучить, в первую очередь, все тонкости процесса.
Статистика свидетельствует, что больше всех в приобретении недвижимости в Польше заинтересованы жители бывшего Союза, немцы и британцы. Анализ рынка показывает, что продаются преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры. Количество предложений на рынке стремительно растет. Например, по состоянию на 2016 год, оно достигло значения 86 500 объектов.
Иностранные граждане могут без каких-либо ограничений получить право собственности на квартиру, дом, гараж и другую недвижимость. Но при покупке дома, земельного участка большой площади (от 0,4 гектара) или объекта, который находится вблизи пограничной зоны, нужно разрешение польского МВД.
Если собственных средств недостаточно, можно оформить ипотеку. Банки охотно выдают кредиты при условии, что заемщики соответствуют их требованиям.
Иностранцы покупают квартиры практически во всех городах Польши. Наибольшей популярностью пользуются Варшава и Краков; Гданьск и Познань. В этих городах созданы максимально комфортные условия для жизни и развития бизнеса.
По информации самой большой международной консалтинговой компании Colliers, именно Польша из всех стран Евросоюза наиболее привлекательна для больших инвестиционных фондов. Это позволяет надеяться на дальнейшее развитие региона.
Где и как искать недвижимость для покупки?
Поисками соответствующего объекта можно заниматься самостоятельно. Но можно воспользоваться услугами агентства недвижимости. Каждый из этих способов имеет преимущества и недостатки.
Например, агент за определенную плату поможет вам найти квартиру или загородный дом на 2, 3 или даже 5 комнат, которые полностью соответствуют вашим запросам. И хотя процесс может затянуться на несколько недель и даже месяцев, вы избавитесь от лишних хлопот, связанных с постоянными встречами, звонками, переговорами.
Совет! Для самостоятельного поиска недвижимости в Польше можно воспользоваться досками бесплатных объявлений, или советами знакомых, которые длительный период времени проживают на территории Польши. Доски объявлений, как правило, есть или в супермаркетах, или вблизи остановок общественного транспорта, или на территории костелов.
Что касается газет, которые имеют как локальный, так и общенациональный охват аудитории, нужно обратить внимание на следующие издания: Gazeta wyborcza, Mieszkaniec, Lokaklna. Часть изданий распространяются бесплатно в общественных местах, другие можно купить в киосках.
Удачным решением является посещение тематических интернет-ресурсов. Это позволяет изучить все доступные варианты без смены страны пребывания.
Во сколько обойдется покупка жилья в Польше?
На стоимость объекта недвижимости влияет много факторов. Например: город и район; площадь, планирование, год постройки; состояние прилегающей территории, качество ремонта и этажность; наличие инфраструктуры, коммуникаций, перспектив дальнейшего развития региона.
Как показывает практика, самое дорогое жилье в больших городах Польши. Стоимость 1 м2 может достигать 2000 € и больше. Поэтому однокомнатные квартиры стоимостью до 15000 € — большая редкость.
На первичном и вторичном рынке недвижимости цены немного отличаются.
Рекомендация! Если вы хотите сэкономить и готовы ждать введения объекта в эксплуатацию на протяжении нескольких лет, ищите варианты на сайтах застройщиков. Часть денег, которые вам удастся сэкономить, вы сможете с умом потратить на ремонт и обустройство нового жилья.
Вас не должны пугать высокие цены на квартиры в Варшаве — кроме столицы, есть другие города, в которых созданы все условия для комфортной жизни. Например, обратите внимание на Краков, который ежегодно посещают миллионы туристов, или на Вроцлав, Лодзь, Познань и Гданьск, где созданы отличные условия для развития бизнеса и воспитания детей.
Не забывайте о программе MDM, по которой государство может компенсировать часть средств на покупку квартиры, если вы приобретаете впервые собственное жилье, при этом платите налоги, легально проживая в Польше.
Участниками программы могут быть:
• одинокие люди возрастом до 35 лет;
• официально зарегистрированные пары, где возраст жены или мужа не превышает 35 лет;
• многодетные семьи (от 3-х детей) без ограничения по возрасту.
При отсутствии детей государство компенсирует одиноким гражданам и молодым семьям 10% стоимости жилья, если есть 1 ребенок, то сумма компенсации — 15%, если 2 детей — 20%, 3 и больше — 30%.
Нужно учитывать, что квартиру, купленную за этой программе, нельзя сдавать в аренду на протяжении 5 лет от даты составления договора.
Обзор средних цен за 1 м2 жилой недвижимость в Польше:
• Варшава: первичный рынок — от 1958 €, вторичный — 2131€;
• Краков: первичный рынок — от 1958 €, вторичный — 1706€;
• Вроцлав: первичный рынок — от 1426 €, вторичный — 1434€;
• Лодзь: первичный рынок — от 1180 €, вторичный — 998 €;
• Познань: первичный рынок — от 1482 €, вторичный — 1425€;
• Гданьск: первичный рынок — от 1583 €, вторичный — 1582€.
Не спешите покупать первый попавшийся объект. Обязательно убедитесь в том, что вам продает апартаменты собственник, что отсутствуют долги за электричество и отопление, что планирование и этажность жилья вас полностью устраивают.
Внимание! Если планируете рассчитываться наличными, нужно иметь справку, подтверждающую происхождение денег. Иначе придется заплатить дополнительные налоги, что отразится на итоговой стоимости объекта.
Юридические аспекты при покупке недвижимости в Польше:
Перед покупкой квартиры, земельного участка или загородного дома, который находится в Западно-Приморском воеводстве или другом регионе Польши, нерезиденту нужно обязательно прочитать закон «О приобретении недвижимости иностранцами» и получить квалифицированную консультацию юриста. Это поможет избежать проблем и непредвиденных ситуаций, а также санкций со стороны контролирующих органов.
Нужно четко понимать, что физические лица, у которых нет статуса ПМЖ или польского гражданства, а также юридические лица, официально зарегистрированные за границей, могут приобретать только квартиры, земельные участки (площадью 0,4 гектара для физического лица) илигаражи.
Если объектом покупки выступает дом или другая недвижимость, расположенная в приграничной зоне, нужно запросить разрешение Министерства внутренних дел Польши. Министерство должно подтвердить, что такие действия не представляют угрозы для безопасности государства.
Если инвестор является женой или мужем гражданина Польши, который проживает на территории страны больше 2 лет и регистрирует недвижимость как общую собственность, такое разрешение не требуется.
Также не требуется получать разрешение в том случае, если покупатель имеет карту резидента ЕС или статус ПМЖ и живет в Польше больше 5 лет.
Схема приобретения недвижимости очень простая:
1. Нужно выбрать объект.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи.
3. Получить разрешение на приобретение (если нужно) от МВД Польши.
4. Составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
5. Зарегистрировать недвижимость.
Как получить разрешение МВД?
Чтобы получить разрешение на приобретение недвижимости, нужно написать заявление на имя уполномоченного органа, уплатить обязательный государственный сбор (416 €) и подать следующий пакет документов:
• ксерокопию паспорта или другого документа, подтверждающего личность потенциального покупателя;
• ксерокопии документов, которые свидетельствуют о наличии связей с Польшей;
• заявление собственника недвижимости, готового продать объект договора (черновой вариант договора также прилагается);
• подтверждение платежеспособности покупателя или выписку из банка, которая указывает на наличие кредитных средств (собственных);
• справку, выданную учреждением социального страхования и налоговым управлением, что подтверждает исполнение всех налоговых обязательств перед государством.
Кроме расходов на разрешение (416 €), вам придется заплатить пошлину (23 €) и сбор за наличие доверенности (4 €). Срок выдачи разрешения — от 2 до 4 месяцев.
Если нужно подать дополнительные документы, рассмотрение обращения может затянуться на 6 месяцев.
Потенциальному покупателю нужно учитывать, что разрешение МВД имеет ограниченный срок действия 1 год и разрешает приобретать недвижимость на общих основаниях.
Перед подписанием договора купли-продажи юрист или адвокат обязательно проверяет правовое состояние объекта недвижимости. Важно, чтобы на момент приобретения отсутствовали ипотечные обязательства и долги, а право на отчуждение имущества принадлежала только продавцу. Данные реестра, который содержит всю необходимую информацию, общедоступны и опубликованы на правительственном портале.
Внимание! Продавец и покупатель заключают между собой предварительный гражданско-правовой договор купли-продажи. В нем отображается: порядок расчетов, сумма аванса, форма оплаты и стоимость услуг нотариуса.
Преимущественно размер депозита варьируется от 5 до 10%от стоимости объекта недвижимости. Если покупатель разрывает договор, аванс остается у продавца, если он отказывается от сделки — депозит возвращается покупателю в двойном размере.
После подписания основного договора купли-продажи происходит переоформление недвижимости на нового собственника, который получает право собственности на объект договора. Такая сделка должна быть официально зарегистрирована с участием нотариуса, который оформляет акт (подтверждает право владения имуществом), инициирует оплату налога на переход прав собственности, изменяет данные о собственнике объекта недвижимости в реестре, а также подает соответствующие документы в контролирующие органы.
В процессе оформления права собственности на квартиру, покупатель должен оплатить все налоги и сборы, которые установлены государством. Также придется потратиться на получение визы, если это предусмотрено правилами пересечения государственной границы.
Налог на приобретение недвижимости — около 2% от суммы сделки (актуально при условии, что объект покупается на рынке вторичного жилья). Агентские комиссионные, если привлекался посредник, — до 3% от суммы сделки.
Также оплачиваются услуги нотариуса (фиксированная сумма или процент от сделки, который не превышает 3%) и расходы на государственную регистрацию недвижимости — 1% от суммы договора.
Размер визового сбора — от 35 €, а цена билетов на самолет зависит от пунктов вылета и прилета (от 100 €).
Приобретение земельных участков под застройку:
При выборе земельного участка нужно учитывать несколько факторов. Главные из них — цена, район, состав грунта, площадь и целевое предназначение земельного участка. Купить участок очень просто при наличии средств и специального разрешения от МВД Польши.
Большой популярностью пользуется земля у моря, которая может быть использована под индивидуальное строительство или ведение хозяйственной деятельности. Стоимость 1 сотки может существенно отличаться, и, исходя из разных критериев, составлять от 1000 до 25000 €.
Покупка коммерческой недвижимости:
Приобрести в Польше промышленное строение, магазин, ресторан, отель, корпоративный офис или другую недвижимость, которая будет приносить прибыль от коммерческой деятельности, сейчас очень выгодно.Инвестиционная привлекательность Польши неуклонно растет, и этим пользуются иностранцы, которые стремятся быстрее оформить покупку и создать высокорентабельный бизнес.
Ограничения на покупку магазинов, ресторанов, офисов со стороны власти практически отсутствуют. Да и стоимость таких объектов сравнительно невысокая.
Учитывая длительность процедуры государственной регистрации договора купли-продажи, процесс приобретения недвижимости может длиться от 6 до 8 месяцев. Иностранцы со статусами физических лиц имеют право без ограничений покупать квартиры, апартаменты, гаражи, жилые и нежилые помещения, которые законом не признаются отдельными объектами, связанными с земельными участками.
Любой договор купли-продажи можно оформить без личного присутствия покупателя при наличии нотариально заверенной доверенности, которая оформляется на юридическое или физическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории Польши.
Если объект недвижимости покупается без посредников или любые действия риэлтора вызывают сомнения, нужно обязательно проверить наличие следующего списка документов:
• выписка из реестра земельных участков;
• выписка из ипотечной книги;
• разрешение (при необходимости);
• документы, подтверждающие право собственности;
• договор купли-продажи;
• подтверждение, что прописанных людей на объекте недвижимости нет.
Нужно быть внимательным и контролировать каждый этап покупки. Ведь на кону большая сумма денег и ваша репутация. Если возникают сомнения в законности получения продавцом документов или есть подозрение, что они фиктивные — обязательно проконсультируйтесь соспециалистами.
Перед подписанием договора обратите внимание на форму собственности недвижимости (бывает полной, кооперативной или собственностью товарищества).
Именно вид собственности на квартиру или большойзагородный дом регламентирует права и обязанности владельца:
1. Полная (отдельная) собственность - наиболее распространенный вариант, при котором собственнику принадлежит единоличное право на объект жилой недвижимости, а также пропорциональное право на эксплуатацию общих территории, помещении и механизмов (ступеней, подъездов, лифтов).
2. Собственность товарищества - юридический и фактический покупатель может только пользоваться объектом недвижимости на правах аренды. Товарищество сохраняет все права на владение имуществом. Такую квартиру можно заложить или завещать. Ипотечный кредит на подобную недвижимость ни в долларах, ни в злотых, ни в какой другой валюте банками не выдается.
3. Кооперативная собственность - объект принадлежит кооперативу, но собственник имеет право беспрепятственно распоряжаться недвижимостью на собственное усмотрение: дарить, продавать, передавать в наследство. Согласие кооператива нужно получать только в случае перепланировки или переведения в разряд нежилых объектов.
При покупке недвижимости часто возникают вопросы, ответы на которые обязательно нужно знать. Это позволит составить договор без нарушений законодательства, быстро и с выгодой для вас.
1. Можно иностранцам оформлять ипотеку в Польше?
Нерезиденты Польши не имеют права на получение ипотечного кредита. Но польские банки охотно выдают кредиты иностранным гражданам, которые находятся на территории страны больше 180 дней и оформили карту резидента.
Условия предоставления кредита зависят от конкретногобанка и выглядят приблизительно так:
• процентная ставка — 2-8% в год;
• первоначальный взнос — 30% от стоимости объекта недвижимости;
• срок кредитования — 5-35 лет;
• валюта кредита — польский злотый или евро.
Ежемесячный взнос по ипотечному кредиту не должен превышать 50% чистого ежемесячного дохода заявителя.
2. Нужно ли разрешение МВД при покупке гаража?
Если гараж расположен за чертой приграничной зоны, разрешение на покупку не требуется. Поскольку этот объект имеет статус коммерческой недвижимости нежилого предназначения, сделка купли-продажи пройдет быстро и без каких-либо препятствий со стороны контролирующих органов.
3. Принято ли торговаться на вторичном рынке в Польше?
Абсолютно все покупатели могут торговаться на вторичном рынке недвижимости, чтобы приобретать объекты по наиболее выгодным ценам. Как показывает практика, продавцы охотно уступают до 7-8% от стоимости жилья большой площади, а иногда даже готовы компенсировать все расходы покупателя при оформлении сделки.
4. Как оформить визу для посещения Польши и дальнейшей покупки квартиры?
Большинство россиян и белорусов, серьезно настроенных купить недвижимость на территории Польши, пользуются туристической шенгенской или национальной визой, которые позволяют перемещаться по территории Польши и других стран Евросоюза не более 90 дней каждые 6 месяцев.
Если планируется приобретение коммерческой недвижимости, можно оформить бизнес-визу. Для «чистого» паспорта, вероятнее, откроют визу 30/90, по которой можно находиться в Польше не более 30 дней на протяжении трех месяцев. Максимальный срок действия польской бизнес-визы — 180 дней пребывания на протяжении года (90 + 90 дней каждые 6 месяцев). Если на покупателя распространяется безвиз, тогда поездка для осмотра многоквартирного жилья или гаража в Польше вообще не предоставляет никаких проблем.
Вывод: Польша — инвестиционно привлекательный регион не только для больших международных компаний, но и обычных граждан других стран. Здесь отсутствуют законодательные ограничения для иностранных граждан на приобретение квартир, апартаментов, гаражей, ресторанов, магазинов и другой коммерческой недвижимости. К тому же в финансовые учреждения готовы выдавать им ипотечные кредиты.
Сейчас созданы благоприятные условия для покупки недвижимости в Варшаве, Кракове, Гданьске, Щецине и других городах Польши. В них активно развивается инфраструктура, создаются рабочие места, улучшается качество образования и медицины. Цены на первичном и вторичном рынке постепенно растут, поэтому покупка квартиры или загородного дома в Польше — выгодная инвестиция, которая в будущем принесет солидные дивиденды.