Сколько себя помню, всегда искала способы и возможности сэкономить, сократить затраты, уменьшить переплаты и т.д. С покупкой жилья у меня появилось достаточно опыта, чтобы понимать, могу ли я сэкономить или заплатить банку, по возможности минимально переплатив по кредиту. Имеется ввиду всякого рода переплаты, комиссии, проценты и прочее.
Первая покупка жилья у меня состоялась в 2017 году. К этом году у меня есть опыт покупки трех квартир и два случая рефинансирования ипотеки.
Поделюсь некоторыми моментами, на которые стоит обратить внимание при оформлении ипотечного кредита или его рефинансировании. Это мой личный опыт, и конечно были ошибки, неточные расчеты или обычная недальновидность. В любом случае, считаю, что данной информацией стоит поделиться.
1. Конечно в первую очередь нужно обращать внимание на процентную ставку. Чем меньше ставка, тем меньше будет переплата и фактическая стоимость квартиры. При этом важно выбирать надежный банк!
2. Срок кредита также имеет огромное значение при итоговой сумме выплаты банку. Дольше срок, больше переплаты, короче срок, меньше стоимость жилья.
3. Страховка. Если вы молоды и здоровы, смело оформляйте страховку, почти все банки при отказе от страховки повышают ставки. Чем меньше ваш возраст, тем меньше будет стоить ваша страховка. Конечно это так же зависит от суммы ипотечного займа. А вот если ваш возраст уже зрелый, то тут важно посчитать, выгодно ли вам вообще оформлять страховку, т.к. ежегодная стоимость страховки может прибавить вам больше выплат, нежели если вы от нее откажетесь, но ставка будет чуть больше.
Что касается страховки самого жилья, то это обязательная страховка. От нее отказаться нельзя. Выше речь шла о страховании жизни и здоровья заемщика.
4. Некоторые банки предлагают различные условия для снижения ставки. Стоит их так же учитывать. Например: вы - зарплатный клиент банка, в котором оформляете ипотечный кредит, готовы предоставить выписку из ПФР, согласны на электронную регистрацию сделки, еще можно купить ставку ниже (это когда платишь определенную сумму/комиссию и тебе снижают процентную ставку - могут на определенный срок, могут на весь срок) и т.д. Обязательно пользуйтесь такими возможностями, если они у вас есть.
5. В некоторых договорах ипотеки прописывается возможность подать заявку на снижение процентной ставки. Хотя банки неохотно на это идут, никто не запрещает воспользоваться этим предложением. Кстати, даже, если это не прописано в договоре, можно подать обращение и аргументировать это тем, что ключевая ставка ЦБ РФ в последнее время значительно упала. Особенно это будет интересно тем, кто оформлял ипотеку, когда ставки были значительно выше.
6. При оформлении сделки обратите внимание на такие нюансы, как страховые и оценочные компании. Как правило, банки пытаются навязать список определенных компаний, аккредитованных в банке, в котором вы оформляете ипотеку. У банков и у этих аккредитованных компаний есть партнерские соглашения и ставки (цены) у этих компаний выше, чем на свободном рынке. Так на вас зарабатывают не только оценочные и страховые компании, но и сам банк.
На самом деле это незаконно. Вы имеете полное право воспользоваться услугами любой оценочной и страховой компании, имеющей лицензию. На моем опыте, я обычно ищу компании на просторах интернета, цены которых меня устраивают. И как правило, это экономит мне приличные суммы. А условия, которые предлагают данные компании, ничем не хуже условий компаний, аккредитованных банком.
7. Досрочные погашения. Обязательно используйте эту возможность при оплате вашей ипотеки. Они бывают с уменьшением срока и уменьшением суммы ежемесячного платежа. Я всегда выбираю уменьшение срока, делала различные расчеты с разными параметрами, это всегда выгодней. Здесь работает правило, чем меньше срок, тем меньше переплаты.
8. Рефинансирование текущего кредита. Если это выгодно (стоит предварительно сделать расчеты), рефинансируйте действующие кредиты. Это кстати касается не только ипотеки.
9. Налоговые вычеты, материнский капитал и прочее. В обязательном порядке изучите тему налоговых вычетов и использования материнского капитала. Эти выплаты могут вам очень хорошо сэкономить переплату банку, если вы ими воспользуетесь в погашение кредита.
Для примера поделюсь опытом последнего рефинансирования ипотечного кредита. Может кого-то это вдохновит.
Покупали квартиру в 2018 году за 1,9 млн. В кредит брали 1,52 млн на 20 лет по ставке 9,25%, с функцией зарплатный клиент. Ежемесячный платеж около 14 тыс. руб. Переплата по итогу составила бы 1,82 млн. Т.е. общая сумма выплат 3,34 млн. Страховку ежегодную не считаю, но она так же влияет на итоговую стоимость квартиры.
Сейчас я рефинасировала ипотечный кредит в другом банке. Взяла 1,43 млн. на 10 лет под ставку 4,6% (хотя изначально рассчитывали 5,1%, но согласовали в итого меньшую ставку). Платеж стал примерно 15 тыс.руб. Итоговая переплата составит всего 360 тыс. Возможности, которые я использовала в данном рефинасировании: я предоставила выписку из ПФР, а это -0,4%, я заплатила 144 тыс за понижение ставки на 3% (естественно, прежде я рассчитала, стоит ли это делать).
По итогу мы сократили срок выплат на 8 лет!, а переплата банку сократилась примерно на миллион рублей!! Т.е. мы сэкономили, а некоторые посчитают, что заработали)) миллион рублей. Более внимательные читатели посчитают, что 1,82 - 360 тыс - 144 тыс будет примерно 1,32 млн. Но эти 320 тысяч я как раз оплачивали проценты 2 года, т.к. в начале сумма платежа включает очень маленькую сумму тела кредита. Кстати, эти два года я расплачивалась налоговым вычетом. Поэтому, считай, их же и заработала)).
Наверное существует еще много способов уменьшить переплаты за ипотечный кредит, я обозначила основные, возможно некоторые не совсем очевидные, но точно опробованные на моем опыте. А как вы нивелируете свои расходы по ипотечным займам?