С 1 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.." (далее – Закон о садоводстве).
Теперь "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", считаются равнозначными.
По новым нормам на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Напомним, что ранее в соответствии с нормами утратившего силу Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" на садовом земельном участке допускалось возведение гражданами только жилых строений и хозяйственных построек.
Как же дачникам и садоводам разобраться, какое именно здание построено на их земельном участке (жилой дом, жилое строение или садовый дом) и как такому зданию присвоить статус жилого дома.
Давайте разбираться.
Для этого рассмотрим основные правовые ситуации, в которых оказываются дачники и садоводы.
Ситуация первая.
На земельном участке построен пригодный для проживания дом, который не стоит на кадастровом учете и на который не зарегистрировано право собственности.
В этом случае, по новому закону, собственник вправе оформить право собственности на такой дом на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и технического плана, подготовленного на основании декларации объекта недвижимости. Назначение здания указывает собственник дома в декларации и кадастровый инженер при составлении технического плана.
При этом правообладателю земельного участка необходимо уведомить о строительстве жилого или садового дома и об окончании строительства. Ввод в эксплуатацию жилых и садовых домов не требуется.
Ситуация вторая.
На земельном участке построен дом, который поставлен на кадастровый учет как «жилое строение» и в отношении которого оформлено право собственности.
В данной ситуации, по нормам нового Закона о садоводстве, такие строения признаются жилыми домами.
Вместе с тем, замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Для этого собственнику объекта недвижимости надлежит подать в МФЦ заявление по установленной форме об исправлении технической ошибки.
В случае отказа Росреестра исправить техническую ошибку предусмотрен судебный порядок признания таких жилых строений жилыми домами.
Ситуация третья.
На земельном участке построен дом, который поставлен на кадастровый учет как «нежилое здание» и в отношении которого зарегистрировано право собственности.
Такой дом по новому закону является садовым домом и признание его жилым домом осуществляется в порядке, утвержденном о постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47.
Порядок признания садового дома жилым, утвержденный главой 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47, предусматривает требование о предоставлении собственником садового дома в орган местного самоуправления заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающего соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8и 10Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Предоставление каких-либо иных заключений и согласований указанным порядком не предусмотрено.
Однако в некоторых регионах Российской Федерации существует практика, в соответствии с которой в уполномоченном органе местного самоуправления либо отсутствует административный регламент предоставления соответствующей государственной услуги по признанию садового дома жилым, либо к заявителям предъявляются излишние требования по предоставлению различных заключений и согласований.
Такая практика в деятельности органов местного самоуправления является неправомерной, нарушающей права граждан на реализацию права собственности на возведенный объект недвижимого имущества.
В подобных ситуациях лучшим решением будет обращение к опытному адвокату, который поможет в оперативном и профессиональном разбирательстве по делу и в регистрации возведенного объекта недвижимого имущества в качестве жилого дома.
Адвокат Олег Трандин