В этой статье я начинаю бесконечный цикл публикаций, в которых буду проводить сравнительный обзор и анализ новостроек из различных городов России.
Целью подобных обзоров станет составление честного рейтинга объективно лучших в своем деле застройщиков, проектных организаций, экспертных организаций и администраций городов, точнее управлений капитального строительства, отвечающих за градостроительную политику в городе.
В первую таблицу попали три застройщика из г.Набережные Челны, возводящие следующие новостройки: ЖСК «Комфортное жилье»- пр-т Яшьлек-62, блок Б, 4 этап, «Инвестчелныяр»- пр-т Московский 59-25, «Талан»- ЖК Сердце города, блок-секции 1,2. Новостройки выбирались для обзора по случайному принципу. Тем интереснее результаты. Скорость строительства примерно равна у всех. Два застройщика планируют уложиться в три года один готов закончить объект за два, это Талан. Строить с такой скоростью ему помогает самый большой доход в 45%, который он планирует получить от продажи среди представленных застройщиков и высокий спрос на его квартиры. На сегодня в остатках квартирного фонда этой новостройки всего 37% непроданных квартир. Это легко объяснить тем, что качество планировки этой новостройки 0,6, что чуть выше среднего уровня застройщиков, включенных в таблицу и как следствие покупатель голосует за это рублем.
У скорости строительства есть и обратная сторона минимальный из трех новостроек нормативный срок эксплуатации дома 100 лет. И как следствие более высокие отчисления на капитальный ремонт в счетах за услуги ЖКХ по сравнению с конкурентами. Высокий доход, заложенный застройщиком и приемлемое качество проекта 0,73 , позволяют быть уверенным, что цены имеют запас и не изменятся застройщиком до завершения строительства объекта. Более того у застройщика есть возможность снизить стоимость на непроданные квартиры в случае крайней необходимости без убытков для себя.
Квартирограммы всех объектов соответствуют районам строительства и означают, что управление капитального строительства г.Набережные Челны имеет план равномерного развития сложившейся городской среды без изменения ее социально-демографических характеристик.
Однако тот факт, что парковок не хватает у всех проектов в обзоре, говорит, что необходимые к плану квадратные метры жилья город готов получить любой ценой, даже за счет удобства жителей. Это печально. И самая серьезная проблема с парковками у новостройки Талана, нехватка парковок 62% от норматива. И только добрая воля города, позволила уменьшить эту статистику до 25%, позволив разместить на соседних участках дополнительное количество парковочных мест.
Стабильный середнячек ЖК «Комфортное жилье», назовем так его новостройку в обзоре. Самый долговечный дом-150 лет, лучшее качество проекта 0,75 среди наших конкурентов и неплохой планируемый доход от строительства в 32% позволяют ему уверенно доводить строительство до завершения без изменения цены квадратного метра. Минимальная среди конкурентов коммунальная нагрузка на квартиру в 6,3 кв.м вместе с максимальным из представленных сроком эксплуатации здания гарантировано обеспечит значительную экономию жильцов этой новостройки в счетах за коммунальные услуги. Самая значительная нехватка парковочных мест 33% и процент озеленения новостройки 32% , что выше номы в 25% заставляет усомнится в качестве проектирования ПУ Энергогражданпроект. Взвешенная квартирограмма новостройки ЖК «Комфортное жилье» и умеренное качество планировки квартир 0,55 позволяют застройщику поддерживать неплохую динамику продаж, остаток квартир на уровне 36% выводит этого застройщика на первое место в нашем сравнении по этому показателю.
Аутсайдер сравнения - новостройка «Инвестчелныяр». На маленьком участке земли застройщик судя по квартирограмме возводит высотный молодежный Гарлем с уровнем лифтовой нагрузки в 97,5 квартир. Судя по этому показателю, дорога от работы домой на машине будет равна времени подъема жильца с первого этажа до последних на лифте. Средний нормативный срок эксплуатации дома в 125 лет, а также просто огромная коммунальная нагрузка в 13 кв. метров на одну квартиру в купе с худшим из представленных качеством проекта гарантированно существенно увеличит счета за комуналку по сравнением с конкурентами из таблицы.
Мизерный, планируемый застройщиком доход в 16%, худшее качество проекта в таблице 0,68 и длительный срок строительства в три года гарантированно приведет застройщика к увеличению цены продажи кв. метра, а учитывая тот факт что 90% это заемные средства банка взятые на реализацию проекта, имеется вероятность того, что этот дом может стать проблемным ближе к окончанию строительства. Проблему проекту может создать самое низкое качество планировки квартир 0,5, а также минимальный из представленных процент озеленения новостройки в 7%. Мой вывод косвенно подтверждается отсутствием реализованных квартир. На сегодня в этом доме не продано 100% квартир. Проектировщику этого дома ООО «Стройпроект» пора крепко задуматься о качестве своей работы.
На этом все. В следующей таблице я соберу и также проанализирую новостройки застройщиков из г.Ижевск.
